事故物件の売却相場について解説します。どのようなケースで安くなるのか、そして少しでも高い金額で売却するためにできることはあるのか、みていきましょう。

事故物件は、価格が相場より安くなる?

どれだけ事故物件を高く売りたいと思っても、市場で事故物件として扱われる以上、基本的には通常の物件価格相場より安価になることは避けられません。なぜ、そうなるのでしょうか。まず、事故物件になると価格が下落する理由を説明します。

事故物件の売却条件は売主と買主の合意で決まる

事故物件を売却するときは、「当該物件が事故物件である」ということを、購入希望者がどのように受け取るかが重要なポイントです。

事故物件に限らず、不動産を売却するときの価格は、原則として売主と買主の合意によって決まります。そのため、たとえ事故物件を相場と同じかもっと高い価格で売りに出したとしても、提示価格に買主が納得していれば、売買契約は成立します。珍しいケースではありますが、双方が了解しているなら、この契約をさまたげる決まりは何もないわけです。

しかし、現実には過去に自然死や孤独死、自殺や殺人などが発生した物件を、相場と同等の価格で購入を受け入れる購入希望者はいません。そのため、売るならば相場より値下げをせざるを得ないというわけです。

値下げをしても事故物件は受け入れられないことも

事故物件を売りたいなら、物件価格が市場価格より下落することは避けられないことを紹介してきました。むしろ、多少の値下げで売却することができるのなら問題にはならないでしょう。

しかし、値下げをして買主を探しても、事件や事故の内容によっては買主が全くあらわれないこともあります。実際のところ、物件ごとの事情に大きく左右されるのが、事故物件の難しいところです。

事故物件を売るためにできること

では、購入希望者が現れにくい事故物件を売りたいと思ったとき、どのような対策をとれば売りやすくなるのでしょうか。

告知義務を遵守しないのはNG

事故物件を希望価格で売却するために、心理的瑕疵に相当する事情を購入希望者に伝えず、一般の物件と同じように売却することを考える売主もいるでしょう。心理的瑕疵とは、住むことに支障をきたすほどの精神的に抵抗があることがらを指します。

売主には心理的瑕疵の告知義務が課されているため、詳しい説明をせずに売却することはしてはいけません。

すべての売買契約に関して、民法上もっとも尊重されているのは「当事者双方の意思の合致」です。そして、合意が形成されたと言えるためには、双方に充分な情報が提供されていることが前提となります。

事故物件に関する心理的瑕疵の有無は、事故物件の売却値段だけではなく、そもそも購入するかどうかの判断に影響を及ぼすものです。したがって、心理的瑕疵にあたる事情を隠して事故物件を売却してしまうと、契約が解除されるリスクに加えて、契約不適合責任に問われる可能性もあります。そうなれば、損害賠償を請求されることもあるので、厳に慎むべきでしょう。

物件を更地にしたりリフォームを施す

隠すことはダメ、正直に話せば買い手が現れない。では、事故物件を売却しやすくするにはどうすれば良いのでしょう。一つは、物件へのマイナスイメージを払拭する方法があります。具体的には、物件を解体したり、大掛かりなリフォームを施したりする方法です。事故物件に対してネガティブな印象を抱く購入者が減少するため、好条件で買い手が現れる可能性があります。

ただし、物件を解体する費用や大がかりなリフォームをするには数百万円の費用がかかることも少なくはありません。そして、リフォームしたとしても「事故物件であった」という事実は残る点も理解しておきましょう。

不動産の買取業者に依頼する方法

事故物件を売却するときに一般の買主ではなく、不動産の買取を専門にした事業者に依頼することもできます。この場合は、買主が宅建業者になるため、事故物件の告知や説明に苦労することはありません。さらに、自らリフォームに費用や手間をかける必要もありません。詳しくは後述しますが、事故物件であっても、所有者が大きな負担を強いられることなく、比較的スムーズに物件を現金化することができることが多いようです。

事故物件を高く売ることよりも、売れるかどうか

売主の中には、ローンが残っているという人もいるでしょう。「事故物件を売りたいけれど希望価格では売れない、しかし、一定ラインを超えて値段を下げるわけにはいかない」という場合はどうすればいいのでしょうか。

高く売ることに固執してはいけない

高値で売ることにこだわり、結果として物件が売れない状態が続けばデメリットが生じます。

事故物件を所有していると、固定資産税や修繕費などのコストがかかり続けるため、手放した方が負担は小さくなります。また、近親者が孤独死したために事故物件を相続したような場合を想定すると、相続税控除の観点から、できるだけ早期に売却を決めた方が所有者にとってはメリットがあります。

事故物件は、使わない状態のまま所有を継続すること自体がデメリットです。高い条件に固執し過ぎると、最終的には損をしてしまうでしょう。

最優先事項は「売れるかどうか」

事故物件を売りたいという人にとって、最優先事項は「売れるかどうか」です。売れないときは、できるだけ早く専門の業者に依頼した方が良いでしょう。

買取業者なら、土地建物マンションなどの不動産がどのような性質のものだとしても、そのままの状態で買い取ってくれることが多いです。家屋が老朽化していても、建物内に残置物があっても、さらには、事故物件であったとしても買取対象になりえます。

買取業者は、いろいろな物件を購入し、リフォーム工事を施した後に別の人へ販売する手法で物件を販売ルートに乗せることを得意としています。つまり、買い取った土地建物を修繕する業務を、より効率的にやるためのノウハウを持っています。

解体・リフォームが前提の買取である以上、事故物件であったとしてもスムーズに購入してもらえるでしょう。

以上のように、不運にも事故物件の所有者となってしまった人にとって、重要なポイントは「売れるかどうか」です。この優先順位を意識することができれば、実は事故物件を売却することは難しくありません。事故物件を確実かつ、素早く売却するならば不動産の買取専門事業社という選択肢があることをよく知っておきましょう。

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