今回は、事故物件になってしまったマンションの売却価格について解説します。
事件や事故はマンションの売却価格にどのくらい影響するのでしょうか。そもそも、売却することはできるのでしょうか。

マンションが事故物件になるケース

事故物件かどうかは土地建物の資産価値に影響を及ぼす重要なポイントです。まずは、どのような場合にマンションが事故物件として扱われるのかを説明します。

事故物件の定義

実は、事故物件には明確な定義や基準がありません。宅地建物取引業法でも、どのような事象があれば事故物件に相当するのか、過去にさかのぼってどこまでを事故物件として扱うのか、などについて明確な定めがありません。

そのため、あくまでも事例ごとに、所有者や管理会社が過去の裁判例や内規に沿う形で判断をすることになります。判断において重視されるのは、何が起きたかということではありません。多くの人の心象として、事故物件に該当しうるかどうか、という点がポイントになります。

例えば、マンションの居室内で殺人事件や死亡者をだす火災などの刑事事件に相当するほどのことがあった場合は、ほぼ間違いなく事故物件とみなされるでしょう。一方で、マンション居室内で病死した人がいたといった場合は、事故物件として取り扱われないこともあります。

マンションの事故物件に関する告知義務

事故や事件が起きたマンションを売却するならば、販売価値を下げてしまうようなネガティブな情報を公開することは避けたくなるのは当然のことです。しかし、重大な事実を伏せて物件を売却してしまうと、賠償責任を問われるリスクがあります。過去には、物件内での事故について告知を怠ったがために、係争に発展したケースが多数あります。

事故物件を考える上で重要なことに「心理的瑕疵」という考え方があります。事故物件においては「その出来事を知っていれば購入しなかった」と判断されるものが、心理的瑕疵に相当します。

心理的瑕疵のある物件については、瑕疵担保責任(契約不適合責任)という買主保護の対象になり、事件や事故の告知義務が生じます。相応のペナルティがあるため、売主はこの義務を怠ってはいけません。

では、所有しているマンションや土地で飛び降りなどの事故物件に相当する事由が発生した場合、マンション価値や資産価値にどのような影響が生じるかを説明します。

事故物件の売却相場

事故物件に相当するような出来事が発生し、かつ、告知義務を遵守する形でマンション物件を売却するとき、通常の状態での売却と比較すると、売却価格は下落します。

本来マンションの価格は主に立地の利便性や建物周辺の環境、築年数や建物の構造などから決定されるものです。しかし、事故物件に該当するような事情は買い手の購買意欲に影響を与えるものなので、価格・資産価値を下落させます。

価格・資産価値に対する影響は、マンションで生じた事件や事故の内容を購入予定者の大多数がどのように捉えるかによって変動します。
例えば、マンション室内で殺人が起きた場合には、通常の市場価格よりも大幅に下落することが多いといえるでしょう。これが、エントランスなどの共用部分で殺人事件がおきた場合には、室内で事件があった場合と比較して下落幅は小さくなることが多いはずです。

事故物件の売却価格・資産価値の下落率の相場について

いろいろな事情によって売却価格や資産価値は変動するものですが、一般的な下落率の相場は以下のようになることが多いようです。これはあくまで一例です。具体的な事案の内容や、報道による影響、購入者の捉え方によって売却価格への影響は大きく異なります。

孤独死や自然死が室内で発生した場合1~2割
自殺が室内で発生した場合3割程度
殺人事件が室内で発生した場合5割程度

亡くなった時の状況や遺体が発見されるまでの経緯も影響するので、自然死、自死、殺人と単純に分類できるものではありません。しかし、それぞれに対して抱くマイナスイメージと売却価格の下落率に相関関係があることをご理解いただけるでしょう。

ただし、「いつ」事故物件に相当する事情が発生したのかという点には注意が必要です。売却の半年前にマンション飛び降り事案が発生した場合と、10年前にマンション飛び降り事案が発生した場合とでは、購入希望者の購買意欲に与える影響も大きく変わります。

事故物件マンションの売却に不動産買取をおすすめする理由

事故物件マンションの売却を検討するときに、不動産買取業者をおすすめする理由を紹介します。

事故物件は簡単に買い手がつきづらい

先述のように、所有するマンションが事故物件になってしまうと、告知義務を遵守したうえで購入者を募らなければいけません。しかし、ここには二つの問題点があります。

一点目は、希望の売却価格で購入してくれる人が現れにくいという点です。事故物件の情報を購入者に伝えている時点で、物件の売却価格が下落することは避けられません。心理的瑕疵に相当する事情があるのに、通常通りの価格設定では誰も購入してくれないのは明らかです。また、事故物件であることが分かった段階で、強気に値引き交渉を迫る購入希望者もいます。これに素直に応じるしかない状況であれば、希望売却価格から相当の割引を強いられることになるでしょう。

二点目は、事故物件を販売するために、室内のリフォームなどの費用を自己負担しなければいけないという点です。起こった事件・事案の内容次第ですが、場合によってはマンション物件内をリフォームしなければ売却できる状態にならないこともあります。室内のリフォームに多くの手間・費用を投入したうえで、さらに事故物件として通常の売却価格よりも低額で売却せざるを得ないのでは、売主としても行動を起こしにくいでしょう。

事故物件の売却で不動産買取業者をおすすめする理由

事故物件を売却する際には、そもそも買い手がつきにくく、無理をして買い手を見つけるためには、多大なコストを要します。売主がこのようなデメリットを避けながらスムーズに事故物件を売却したいのであれば、業者による不動産買取の利用が有効です。

買取業者は、物件の性質や状況にかかわらず、購入後のリフォームを前提として中古物件を募る業者です。リフォームの工程が織り込み済みである以上、売却物件の性質や状況が大きく問題視されることはありません。事故物件であろうが、それを理由にして購入を断られることは多くありません。

必要なリフォーム作業に応じて売却価格が多少上下することはありますが、それでも一般市場で告知義務に素直にしたがって購入者を募るよりも円滑な売買を実現できるでしょう。

さらに、壁や床の傷みを改善する必要はありませんし、物件内に残された物品をそのまま売却することさえ可能です。物品の中古販売ルートを持っていたり、清掃やリフォームの独自ノウハウを持っていたりします。したがって、所有を維持するのに困った事故物件でも、そのままの状態でスムーズに売却できるというメリットがあります。

一般の市場ではいつまでも希望通りの買い手がつかないような事故物件でも、買取業者に依頼すれば短期間で売却が実現します。ぜひご検討ください。

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