「相続した実家が空き家のままになっている」

「管理費や固定資産税だけがかかり、売ろうにもなかなか買い手が見つからない」

そんな不動産を「負動産」と呼ぶことがあります。

事故や孤独死があった物件、再建築不可物件、老朽化が進んだ空き家、相続トラブルを抱えた物件など、いわゆる「訳あり物件」は、「どうせ売れない」「手放すしかない」と思い込んでしまいがちです。

しかし、実は評価の仕方や売り先を変えるだけで、これまで「負担」だった不動産が「資産」へと変わるケースは少なくありません。

重要なのは、「一般市場の評価」だけで判断しないことです。

今回は、負動産・訳あり物件を富動産へと転換するきっかけとなる具体的な方法を5つご紹介します。

そもそも「負動産」「訳あり物件」とは？

 

不動産は本来、資産として価値を生み出す存在です。

しかし中には、維持費や税金の負担が続き、十分な活用ができていないことで、所有者の負担となっている物件もあります。

こうした不動産は「負動産」と呼ばれ、事故や老朽化、権利関係の問題など何らかの事情を抱える「訳あり物件」と重なることも少なくありません。

まずは、「負動産」「訳あり物件」それぞれの意味を整理していきましょう。

負動産とは

「負動産」は、維持費や税金などの負担が大きく、所有者にとって活用が難しい不動産を指す言葉です。

たとえば、次のようなケースが典型的です。

• 固定資産税や管理費だけを払い続けている空き家
• 入居者が見つからず収益化できない賃貸物件
• 老朽化が進み、修繕費の負担が大きい物件
• 相続後に共有状態のまま放置されている不動産

こうした物件は、経済的な負担だけでなく、「どう処分すればいいのかわからない」といった悩みにつながることもあります。

特に近年は、住む予定がない実家や、遠方にある管理が難しい不動産を相続した結果、十分に活用できず、「負動産」となってしまうケースが少なくありません。

しかし、負動産は必ずしも「価値がない不動産」という意味ではありません。

評価の仕方や活用方法を見直すことで、再び価値を持たせられる可能性があります。

訳あり物件の主な種類

室内での孤独死や自殺、事件などがあった物件は、心理的瑕疵（心理的抵抗）があると判断されることがあります

発見までの期間や状況によって評価は異なりますが、売却や賃貸の際には告知義務が生じるケースもあります。

事故物件の定義や判断基準については、「事故物件の定義とは｜オーナーが知っておくべき訳あり物件の注意点」をご覧ください。

訳あり物件の主な種類一覧

種類	主な内容	市場で敬遠されやすい理由	活路の可能性
事故物件	孤独死・自殺・事件などが発生した物件	心理的抵抗感、告知義務の問題	専門業者・投資家ニーズあり
再建築不可物件	接道義務を満たさないなど再建築できない土地・建物	将来的な建替えができない	現況活用・賃貸・投資用途
違法建築	建築基準法に適合していない建物	融資が付きにくい	是正・現金購入層
空き家・老朽化物件	長期放置・設備劣化	修繕費不透明・管理リスク	再生・リノベ需要
相続トラブル物件	共有状態・未登記・権利未整理	売却手続きが複雑	権利整理後に流動化
権利関係が複雑な物件	借地権・底地・境界未確定など	一般購入者が敬遠	専門投資家が対象

このように、訳あり物件にはさまざまな種類があります。

重要なのは、「一般市場では評価されにくい」というだけで、必ずしも価値がないわけではないという点です。

視点を変えれば、別の市場やニーズが見つかる可能性があります。

負動産・訳あり物件を富動産に近づける5つの方法

需要のある層に正しく届け、必要な整理を行えば、負動産が再び価値を持つ可能性があります。

ここでは、負動産を富動産へと近づけるための具体的な5つの方法をご紹介します。

1.専門業者に正しく評価してもらう

負動産や訳あり物件が「売れない」と言われる理由は、一般的な不動産の評価基準で査定されていることが多いためです。

通常の仲介市場では、立地や築年数、室内状態などを中心に価格が判断されます。しかし、事故物件や再建築不可物件、権利関係が複雑な物件は、そもそも評価軸が異なります。

一般市場での「マイナス要素」も、たとえば以下のような専門市場では必ずしも致命的とは限りません。

• 再建築不可物件でも、利回り重視の投資家にとっては魅力的な価格帯になる
• 老朽化物件でも、再生を前提とする業者には仕入れ対象となる
• 事故物件でも、専門的な流通ルートを持つ業者には需要がある

重要なのは、「需要がない」のではなく、「需要のある層が違う」という点です。

訳あり物件の取り扱いに慣れた専門業者であれば、以下のような条件を踏まえ、現実的な価値を見極めることが可能です。

• 再販ルート
• 投資家ネットワーク
• 法的整理のノウハウ
• 告知義務への理解

「どうせ安くなる」と決めつけず、まずは専門知識のある窓口に相談するのがおすすめです。

2.負動産・訳あり物件ニーズ層に届ける

負動産・訳あり物件が売れにくい理由の一つに、一般のマイホーム購入者を主な対象としていることがあげられます。

多くの人は、「家族で安心して住めるか」「将来高く売れるか」といった基準で物件を判断します。そのため、事故歴や再建築不可といった要素があると、候補から外れやすくなるのです。

しかし、不動産市場には別のニーズも存在します。

たとえば、以下のような層にとっては、訳あり物件は「避ける対象」ではなく、条件次第で魅力的な仕入れ物件になり得ます。

• 利回りを重視する投資家
• 再生・リノベーションを前提とする事業者
• 底地・借地など権利関係を扱える専門家
• 相場より安い物件を探している現金購入層

重要なのは、「売れない物件」なのではなく、物件の特性に合った売却先を検討するという視点です。

また、負動産・訳あり物件の場合は、隠すのではなく、情報開示を前提にした取引が安心につながります。

事情を正しく説明し、それを理解したうえで購入する層に届けることで、後々のトラブルも防ぎやすくなります。

3.相続・権利関係を整理して流動性を高める

訳あり物件が“売れない”状態に陥る理由の一つに、権利関係の未整理があります。

特に相続をきっかけに負動産化した物件では、以下のようなケースが少なくありません。

• 相続登記が完了していない
• 共有名義のままになっている
• 相続人の意見がまとまっていない
• 抵当権や差押えが残っている

このような状態では、買主側にとってリスクが高く、売却が進みにくくなる傾向があります。

つまり、物件そのものよりも「法的・実務的な整理不足」が障壁になっているのです。

しかし、権利関係を整理することで、売却の選択肢が広がる可能性が高まります。

たとえば、以下のような準備を行うことで、物件の流動性が高まりやすくなります。

• 相続登記を完了させる
• 共有者間で方針を決めておく
• 抵当権の抹消手続きを進める
• 境界確認や書類を整理しておく

流動性とは、簡単にいえば「売りやすさ」です。

また、早めに整理を進めることで、以下のリスク低減にもつながります。

• 将来の相続トラブルの防止
• 固定資産税負担の長期化回避
• 心理的な不安の軽減

負動産を富動産へ変えるには、物件そのものを変える前に、取引できる状態へ整えることが重要です。

4.訳あり物件専門サービスを活用する

訳あり物件は、一般の不動産会社では適正に評価されないことがあります。その結果、「売れない物件」と判断されてしまうケースも少なくありません。

一方、訳あり物件を前提に扱う専門サービスであれば、事故物件や再建築不可物件、権利関係が複雑な不動産についても、事情を踏まえた現実的な提案が可能です。

一般市場とは異なる流通ルートや投資家ネットワークを活用することで、新たな選択肢が見つかることもあります。

マークスライフでは、訳あり物件を前提とした相談・査定に対応し、「他社で断られた物件」についてもていねいに状況を整理したうえで売却の可能性を提案しています。

「本当に売れるのだろうか」と悩んでいる方は、ぜひマークスライフの無料相談をご活用ください。

まずは現状を把握することが、負動産を前に進める第一歩になります。

事故物件を有利な条件で売却するポイント

事故物件は相場より価格が下がりやすいものの、売却方法や情報開示の工夫によって、より良い条件で売却できる可能性があります。

ここでは、できるだけ有利な条件で売却するためのポイントを簡潔にご紹介します。

可能な限り原状回復しておく

事故の痕跡が残っていると、内見時の印象は大きく下がります。まずはハウスクリーニングや特殊清掃で汚れや臭いを除去し、破損箇所を修復するなど、見た目や衛生面を整えることが重要です。

さらに、壁紙や床材の張り替えなど最低限のリフォームを行うことで、印象を大きく改善できる場合もあります。

ただし、過度なリノベーションは費用倒れになる可能性もあるため、かけたコストを回収できるかどうかを見極めながら判断しましょう。

複数の不動産業者に査定を依頼する

事故物件は、依頼する業者によって査定額に大きな差が出ることがあります。相場を把握せずに1社だけで決めてしまうと、適正な価格での売却ができない可能性もあります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、提示価格や根拠を比較しましょう。

査定額だけでなく、「なぜその価格になるのか」という説明内容を確認するのも大切です。

より客観的な価格を知りたい場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もあります。専門的な評価に基づく価格は、交渉時の参考材料になります。

ただし、鑑定には費用がかかるため、物件の価格帯や状況に応じて検討することが必要です。

不動産鑑定士に価格鑑定を依頼する

事故物件を売却する際は、あらかじめ相場感を把握しておくことで、適正でない価格で手放してしまうリスクを抑えられます。

簡易的な相場であれば一括査定サイトでも確認できますが、より客観的な評価を知りたい場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法があります。

不動産鑑定士は、立地や建物状況、市場動向など多角的な要素を踏まえて適正価格を算出する専門家です。鑑定評価額は価格交渉時の根拠となり、提示価格が妥当かどうかを判断する材料にもなります。

ただし、鑑定には費用がかかるため、物件価格や売却の目的を踏まえたうえで利用を検討することが大切です。

更地にしてイメージを変える

事故物件は、建物そのものに心理的な抵抗を感じられることがあります。そのため、思い切って解体し、更地として売却することで印象をリセットできる場合があります。用途の幅が広がり、買い手の選択肢が増える可能性もあります。

ただし、建物を解体しても告知義務がなくなるわけではありません。また、解体費用の負担や、住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がるリスクもあります。

更地化は有効な選択肢の一つですが、費用対効果を十分に検討し、不動産会社と相談したうえで判断することが重要です。

時間を空けてから売る

事故の内容や社会的な影響にもよりますが、一定期間を置いてから売却することで、心理的な抵抗感がやわらぐ場合があります。発生直後よりも、価格の下落幅を抑えられるケースもあります。

ただし、全国的に大きく報道された事件などは、時間が経っても印象が残りやすい傾向があります。また、期間が経過しても告知義務が自動的になくなるわけではありません。

売却時期の判断は、物件の状況や市場動向を踏まえ、不動産会社と相談しながら慎重に検討しましょう。

事故物件専門の買取業者へ売却する

事故物件の売却では、取り扱い実績が豊富な専門業者に相談することが有効です。一般の不動産会社では慎重な価格設定になりやすく、場合によっては買取自体を断られることもあります。

一方、事故物件を専門に扱う業者は、再販ルートや投資家ネットワークを持っており、事故物件特有の評価ポイントを理解しています。そのため、適正な価格での買取やスムーズな取引が期待できる場合があります。

すべてのケースで高値になるとは限りませんが、選択肢の一つとして専門業者に査定を依頼し、条件を比較することが大切です。

マークスライフが訳あり物件に強い理由

マークスライフは、事故物件や再建築不可物件など、いわゆる訳あり物件を前提に取り扱う専門サービスです。

一般市場で敬遠されがちな物件についても、「どうすれば売れるか」という視点で解決策を提案しています。

告知義務や心理的瑕疵への知見はもちろん、投資家ネットワークや再生を前提とした流通ルートを活用し、物件の可能性を多角的に検討できるのが強みです。

また、「他社で断られた」「価格が極端に低かった」といったケースでも、状況をていねいに整理し、現実的な選択肢を提示できる体制を整えています。

訳あり物件の売却では、物件そのもの以上に「理解のある窓口に相談すること」が重要です。

適切な評価と提案をお求めの方は、マークスライフの無料相談・無料査定をご活用ください。

まとめ｜負動産・訳あり物件にも選択肢がある

負動産や訳あり物件は、「価値がない不動産」ではありません。

一般市場では評価されにくいだけで、見方や売り先を変えることで可能性が広がるケースも多くあります。

専門的な評価を受けること、無理に費用をかけず現状のまま売却する選択肢を検討すること、投資家層に届けること、権利関係を整理すること――。

こうした一つひとつの行動が、不動産の流動性を高め、結果的に価値を引き出すことにつながります。

「どうせ売れない」とあきらめる前に、まずは現状を整理し、選択肢を把握しましょう。

負担に感じていた不動産も、適切な判断とサポートによって、新たな可能性を持つ「富動産」に生まれ変わるかもしれません。

この記事の監修

宅地建物取引士・有馬まどか

マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。

<出演メディア>
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