【2023年】事故物件の売却方法を徹底解説！売却のコツとは？

事故物件を売却したいけれど、どのように売ればよいのかわからない方も多いのではないでしょうか。

事故物件を売却するには、一般的な物件を売却する場合と異なる特殊なルールや方法があります。したがって売却に関して不動産会社へ相談する前に、自分でも売却のための知識を身に付けておくことが大切です。

今回の記事では、事故物件の定義や売却に際するルールや方法、高く売るためのコツを紹介します。事故物件の売却に戸惑っている方はこの記事を参考にして、自分にとってどのような売却方法が向いているのか検討してみましょう。

事故物件とは、何かしらの原因で人が亡くなったことのある物件を指すことが多く、殺人・自殺・孤独死があった物件を事故物件と呼びます。

自然死や不慮の事故によって亡くなった場合は基本的に事故物件に含まれませんが、遺体や物件の損傷がひどく特殊清掃が必要なケースは事故物件に相当します。

つまり、物件で起きた事件や事故が、入居希望者の入居意思を左右する事案に関わるような悪影響を与える場合に、事故物件として取り扱われます。

類似の言葉として「訳あり物件」がありますが、環境や物理的な要因から物件に欠陥が生じた場合に、訳あり物件とされます。事故物件と訳あり物件の線引きは曖昧ですが、どちらも買主や入居希望者が売買契約を戸惑ってしまうような物件であることは共通でしょう。

使い分けるとしたら、事故物件は主に人的な要因の欠陥、訳あり物件は主に物理的な要因の欠陥が生じている場合に用いることの多い言葉です。

事故物件であることは隠せない？告知義務とは

事故物件となった原因にはさまざまなケースがありますが、いずれのケースでも売主が買主へ事故物件であることを告知する義務があります。

売主にとっては「スムーズに取引を進めるためにも、事故物件であることは隠しておきたい」と考える場合もあるかも知れませんが、告知義務が宅建業法35条、47条で明記されているため、契約前に明示しなければなりません。

一般的に、重要事項説明書や売買契約書に事故物件であることを記載します。また、告知するタイミングは、重要事項の説明の際に、立地や間取り、設備などの基本情報と共に過去の事故内容を伝えることが多いようです。

本格的な売買契約前に買主へ説明することが重要です。売主は、どのような事件や事故がいつ起きたのかを買主へ事前にきちんと説明しなければ、告知責任を果たしていないことになり損害賠償責任が生じてしまいます。

事件や事故に関する告知義務は、一般的な物件の売買にはない事故物件特有のフローなので、売主は後々トラブルが起きないようにするためにも注意しましょう。

瑕疵には心理的瑕疵と物理的瑕疵、法律的瑕疵の３種類があります。「瑕疵」とは欠陥や欠点を指す言葉で、買主が予想できるような状態が何かしら欠けている場合に用いられます。

心理的瑕疵には暮らしてみなければわからないことや、少し見ただけでは気付けない不具合が含まれます。自殺や他殺、事件があった物件などは心理的に嫌悪感を覚えるとして、心理的瑕疵のある事故物件といわれます。他にも、騒音や異臭、反社会的勢力の事務所が近いといった周辺環境による瑕疵も心理的瑕疵に該当することがあります。心理的瑕疵が原因の事故物件は多いでしょう。

物理的瑕疵は、土地や建物の構造に欠陥があるケースです。土地の場合は、悪影響がある物が埋蔵されている、土壌汚染されている、地盤沈下しているなどがあります。また、建物の場合はシロアリの大量発生や雨漏りなどがある物件が該当するでしょう。

法律的瑕疵は、物件が法規的な要件が満たしていない場合が該当します。たとえば建築基準法や都市計画法、消防法で定められた条件を満たしていないことで、再建築ができない物件などです。法律的瑕疵は古い法律の下で建てられた物件に多くみられ、心理的瑕疵や物理的瑕疵と比べると、買主が欠陥を事前に気付きやすい特徴があります。

以上の心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵のいずれかの瑕疵があると、物件は瑕疵物件に該当してしまい、売買契約の際に告知義務が発生します。とくに買主にとって一目ではわかりにくい心理的瑕疵は、瑕疵物件の告知義務違反を巡るトラブルの原因になりやすいでしょう。

告知義務違反におけるトラブル事例

事故物件に関して告知義務を果たさないまま取引をした場合、あとから事故物件の事実を知った入居者や買主から、告知義務違反として損害賠償請求や契約の解除を求められるケースがあります。

過去には、マンションに入居した直後、入居の約1年5か月前に自殺事故があったことを知り、自殺事故を告知しなかったオーナーに慰謝料や退去費用などを請求した事例もあります。

賃貸物件における自殺や他殺、一部の例外を除いた事故死などが発生した場合、発生時からおおむね3年間は借主に対する告知義務が発生します。

結果としてオーナーの告知義務違反と判定され、慰謝料30万円や弁護士費用10万円のほか、礼金や退去費用など64万円あまりで、合計するとおよそ104万円の支払いを命じられました。（大阪高裁平成26年9月18日判決）

上記で解説した過去の事例は、2022年現在の国土交通省のガイドラインと照らし合わせると、告知義務違反に該当すると考えられます。

また、孤独死が発生して特殊清掃が入った後だとしても、およそ3年間は告知の義務があるとされています。

ただ告知義務の時効は法律で明確に定められたものではありません。しかし「告知義務の存在を知らなかった」「時効だと思った」では済まされない問題であるため、トラブルを避けるためにも、事故物件の告知義務は必ず守るようにしましょう。

事故物件を売却するためには、いくつかの方法があります。それぞれの方法の特徴やメリット、デメリットを紹介するので、状況に合わせて選ぶとよいでしょう。

1.市場で売却する

事故物件は一般的な物件と比べて買い手が付きにくい傾向がありますが、不動産買取オークションなどを活用することで一般市場でも売却できます。

しかし、事故物件であることには変わりないので、一般的な物件の相場価格よりも3～5割程度安くなってしまう点は留意しなければなりません。割引額は、事件や事故の内容によって変動します。また、割引しても買取を断られる可能性もあります。

物件の状況や、原因となった事件・事故の内容にもよりますが、事故物件の相場は自殺の場合は3割、殺人などで事件性がある場合は5割ほど一般の相場より差し引かれると想定しておきましょう。

また、物件の状況によっては、通常のハウスクリーニングではなく特殊清掃やリフォームが必要な場合があります。事故物件ならではの手間がともなうため、専門的な知識がないのであれば不動産関連の業者や弁護士など、事故物件に関する一定の知識がある専門家に相談するのがおすすめです。

2.心理的瑕疵を和らげる

価格を下げても市場でなかなか売れない場合、買主に生じる心理的瑕疵を少なくしてから売る方法もあります。心理的瑕疵が和らぐことで、たとえ事故物件でも市場で売りやすくなるのです。

瑕疵を和らげる手段として、ハウスクリーニングやリフォームが挙げられるでしょう。ハウスクリーニングやリフォームによって、事故の痕跡を限りなく消せば心理的瑕疵は多少なりとも和らぎます。

ハウスクリーニングのなかでも「特殊清掃」と呼ばれる、事故物件の対応に特化したクリーニングを利用すると、特殊な薬品や掃除方法によってきれいに掃除してくれるためおすすめです。

また、物件自体の取り壊しも心理的瑕疵を軽減できるでしょう。心理的瑕疵を和らげるには、事件や事故のあった空間自体を取り除くのが効果的なため、建物部分は取り壊して更地にすると売却価格もいくらか高くなる可能性があります。とくに、立地条件がよい場合におすすめの方法です。

特殊清掃や物件の取り壊しは別途費用がかかりますが、確実に事故物件を売るために検討してもよいでしょう。

物件を取り壊しても売れない場合、一旦売らずに相当の期間を設けてから再び売りに出すことで、告知の際の買主に対するマイナスイメージを和らげるのもおすすめです。

3.業者にお願いする

一般市場で売りにくい事故物件の場合、専門の業者に売却するのが確実です。業者への依頼方法は大きく分けて2種類で、不動産会社が売主と買主の間に仲介として入り契約をまとめる方法と、不動産会社に直接買取してもらう方法があります。

ここでは、2種類の依頼方法の特徴を解説します。それぞれメリット・デメリットがあるため、自分の状況や目的に合った方法を選んで、スムーズに事故物件を売却しましょう。

仲介業者

不動産会社を仲介して売却するには、まず不動産会社に価格を査定してもらい、媒介契約を結んでから販売活動を開始します。購入希望者と売買契約を結び、決済へと進みます。一般的には、買主から売買代金を受け取ったら、仲介業者へ仲介手数料を支払います。

仲介業者を介するメリットは、業者に査定価格を出してもらったうえで、自分で売却価格を決定できることです。業者が提示する査定よりも、やや上乗せした価格で売りに出すことも可能です。専門業者のサポートを受けながら、ほかの売却方法よりも高値で事故物件を売却できるのは魅力的です。

一方で、仲介業者と媒介契約を交わしても、すぐに売却できるとは限らないのがデメリットです。また、ハウスクリーニングやリフォームなどの心理的瑕疵を軽減する手段も、売主本人が負担しなければなりません。「自分の物件はハウスクリーニングが必要なのか？」「ハウスクリーニングとリフォームどちらがよいのか？」など、物件を高く売るための手段を考えて判断する必要があります。

一般的な不動産会社では事故物件に関するサポートはなかなか期待できませんが、販売活動や心理的瑕疵を軽減するための手段に関して丁寧なアドバイスをしてくれる仲介業者もいます。事故物件の取り扱い実績が豊富な仲介業者を選ぶと、スムーズに進められるでしょう。

仲介業者を利用する売却は、一定の時間と労力をかけてもよいから、少しでも高値で事故物件を売却したい場合におすすめの方法です。

買取業者

不動産会社の直接買取とは、事故物件の現状や事故の経緯などを踏まえて不動産会社が査定をして、査定価格に合意できるようだったら不動産会社と売買契約を結ぶというものです。契約後は売主の元から物件は離れ、不動産会社による販売活動によって次の買主に引き渡されます。

直接買い取りしてもらう方法は、スピード感のある確実な売却ができるという大きなメリットがあります。加えて、売却後は不動産会社がハウスクリーニングやリフォームを担うため、査定前に売主がコストをかけて心理的瑕疵の軽減に努めなくてもよいのも魅力です。

仲介の場合と違い、買主を探すために広告やチラシなどの大々的な販売活動はしないため、周辺住民に売却した事実や、その物件が事故物件であることを知られにくいのも嬉しいポイントでしょう。

一方で心理的瑕疵の度合いや不動産会社の専門的知識の有無によって、売却価格が大きく上下するリスクがあります。相談先の不動産会社が事故物件に関する実績や経験がない場合、事故物件としての市場の相場価格よりも、さらに低い価格で買い取られてしまう点に注意が必要です。

売却価格を下げたくない場合、売主がハウスクリーニングやリフォームなどを実施してから査定することも一つの方法です。また、特殊清掃などにも対応できる実績豊富な不動産会社に相談するとトータルでサポートを受けられるので安心でしょう。

直接に買取業者へ依頼する方法は、早くて確実に事故物件を売却できます。買取前に売主がリフォームなどをする必要もありません。売却価格の高さよりも、早さと確実さを優先したい場合は買取がおすすめです。

なお、不動産会社のスタンスによっては、事故物件の売買を取り扱っていない場合もあります。そのため、事故物件の仲介や買取を希望している場合は、事前にインターネットなどで確認してから相談にいきましょう。

先述の通り、不動産業者に依頼して事故物件を売却する方法は、仲介と売却の2パターンです。ここではその2パターンの売却方法の具体的な流れを解説します。

不動産会社の仲介で売却する場合、最初に不動産業者に事故物件の査定を依頼します。物件の間取りや設備、立地条件などの基本情報のほかに、どういった心理的瑕疵があるのか、該当箇所はハウスクリーニングやリフォームを済ませているのかなどの情報を整理しておきましょう。

事故物件の仲介を依頼する場合は、事故物件の取引実績がある不動産会社がおすすめです。「不動産一括査定サイト」などを利用して、複数の業者から査定や提案を受けることで、売却価格のイメージができるでしょう。業者からの査定価格や売却提案を確認したら、具体的に業者を選定していきます。

仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。契約の種類によっては、複数の不動産会社と媒介契約をすることも可能です。ただ、複数の不動産会社と媒介を結ぶと事故の内容が公に広まってしまう場合もあるので、事故物件売却の場合はまず1社と媒介を結ぶ、もしくは多くても3社ほどにとどめておくことをおすすめします。

販売活動がスタートしたら、買主候補の条件交渉に対応します。いくらまで値下げに応じるのか、事前に不動産会社と決めておくとよいでしょう。

双方が納得すれば契約締結になります。決済を終えたら、不動産会社へ仲介手数料を支払います。不動産会社によっては、買主の手付金から仲介手数料の一部を先行して支払うケースもあります。

不動産会社に直接売却する場合の流れはきわめてシンプルです。仲介の場合と同様に、まずは査定を依頼します。インターネット検索で調べることもできますが、建物への影響や周囲の状況を確認するために訪問査定を依頼するのが基本です。

買取価格に納得できれば、売買契約を結びます。決済と引き渡しが終われば、売却の手続きは完了です。仲介と違い、不動産会社が直接購入するため仲介手数料はかかりません。

買取の場合は、仲介よりも買取価格は低めになる傾向があります。しかし、買主を待つ必要がないためスピーディーに売却できます。売却までの手間や時間を大幅に削減したい場合におすすめの方法です。

事故物件をスピーディーに高く売却するためには、いくつかのポイントがあります。ここからは特殊清掃やお祓い、弁護士への相談などのコツを紹介します。

これまでの内容と重複する部分もありますが、事故物件を早く、高く売却するために不可欠な情報です。ぜひ、事故物件の売却をスムーズに進める参考にしてください。

1.修繕やリフォームを行う

事故物件を高く売却するには、修繕やリフォームが効果的です。事件や事故があった物件は、心理的瑕疵だけでなく、衛生面が心配といったイメージから敬遠される場合もあります。また物理的瑕疵の場合も、雨漏れやシロアリ問題があると売却時のマイナスイメージにつながります。

修繕やリフォームによって事件や欠陥のあった部屋をきれいに整えて、心理的瑕疵・物理的瑕疵を薄めるようにしましょう。とくに物理的瑕疵は、修繕やリフォームで解消できることもあります。

リフォームの規模にもよりますが、修繕やリフォームするためにはある程度コストと期間が必要です。リフォームを依頼する業者に見積もりを出してもらい、リフォーム費用や心理的瑕疵の残る物件の売却価格を勘案して、リフォームした方がよいのか、どうすれば経済面でお得になるのか考えましょう。

2.特殊清掃を行っておく

特殊清掃では、通常のハウスクリーニングでは落としきれない室内に染み付いた臭いや汚れの清掃をします。床材や壁紙などに汚れが付いたままでは買い手は付きにくく、たとえ買主が見つかったとしても売却価格を下げられることも考えられます。

物件の環境を改善するために、特殊清掃を利用するとよいでしょう。特殊清掃には特別な薬品や清掃方法を用いるため、一般的なハウスクリーニング業者では対応できないこともあります。事故物件を清掃する際には、特殊清掃に対応している業者に依頼しましょう。

特殊清掃までの流れは、まず特殊清掃業者に現場で見積もりしてもらい、作業内容の説明を受けます。条件に満足したら契約を交わして、作業日を調整します。部屋の大きさや荷物の量などにもよりますが、特殊清掃作業は1日程度です。その後、消臭のために2～3日ほどかかります。また、特殊清掃の料金相場は、1Rや1Kで4～12万円、1DKで6～16万円です。

3. ご供養・お祓いを済ませておく

事故物件の売却前に、心理的瑕疵を軽減するために寺社へご供養を依頼することもあります。

菩提寺がある場合は、ご供養を相談してみましょう。代々葬儀を頼んでいて、先祖の墓があるような関係性が築かれているお寺であれば、相談に乗ってもらいやすいでしょう。また、事故物件のご供養向けに、僧侶を派遣するサービスもあります。菩提寺が遠い、相談しにくいといった場合に便利なサービスです。

神社の場合は、工事前の地鎮祭を担っているような不動産関連のお祓いをしているところへ相談してみましょう。お祓いの実績が豊富な神社では、はっきりと料金プランを設けているケースがあるので初めての利用でも安心です。

事故物件のご供養・お祓い料金の相場は3～5万円です。交通費やお供え物などの実費のみを請求される場合もあります。「お気持ちで」といわれた場合は、マナーとして3万円程度は包みましょう。

また、お祓いの料金は建物や部屋の規模によっても上下します。自殺や殺人の場合は部屋だけのお祓いで済む一方、火災や浸水などによる物理的瑕疵の場合は建物全体をお祓いする必要があります。ある程度の大きさの事故物件に甚大な物理的瑕疵がある場合は、相場の3～5万円を超えてしまう可能性があるので注意してください。

また、事故物件を取り扱う不動産業者によっては、各宗派の住職や神主を紹介してもらうこともできます。

4.一括査定を申し込む

事故物件をできるだけ早く売却したい場合は、一括査定サイトで比較するのがおすすめです。「事故物件を売りたいけど、どこの買い取り業者に売ればよいのかわからない」「いくつか査定してほしい候補の不動産会社があるけど、どれにしようか迷っている」といった場合でも、複数社の査定額や見積もりが簡単にわかるので、売却時の判断材料として有効に利用できます。

査定を依頼する際は立地や間取り、築年数などの基本的な情報のほかに、心理的瑕疵や物理的瑕疵があることを明記してください。ある程度相談する業者を絞れたら、直接業者とコンタクトを取って具体的な話を進めていきましょう。

5.更地にしてから売却する

建物を取り壊して、更地にすることで買主が見つかりやすくなる場合があります。心理的瑕疵のある建物を取り壊すことで、イメージ改善につながるからです。

しかし、更地にしても心理的瑕疵が完全になくなるわけではなく、告知義務も残っているので一般的な売却価格よりも相場は低くなります。取り壊しの前に、不動産業者や弁護士に相談して、実際に取り壊すのかどうか検討するのがよいでしょう。

事故物件を取り壊して更地にして、月極駐車場やコインパーキングなどの賃貸スペースとして活用するのもおすすめです。現場のイメージの回復を図りながら、新たな収入源にもできます。時間経過によって心理的瑕疵が薄まっていけば、ある程度の価格で売却できるようにもなります。また、賃貸スペースの売り上げが好調な場合は、そのまま継続運用もできます。事故物件の扱い方の幅が広がるのは大きなメリットです。

6.時間を空けてから売却する

事件や事故が発生してすぐではなく、数年単位で時間を空けてから売るのも価格を高くするコツです。

一般的には時間が空けば事故内容が風化する傾向にあるので、少しでも価格を上げたい場合はその時期が来るまで数年間売却するのを待ちましょう。なお、物件がある地域や事件の残忍性などによって、事故物件扱いから外れるタイミングは変動する点は注意が必要です。

7.弁護士に相談する

事故物件の売却に際して不動産業者に査定依頼する前に、弁護士へ相談するのもコツです。そもそも売却したい物件が事故物件に該当するのかどうかを法律のプロである弁護士に適切に判断してもらいましょう。

とくに不動産業者を仲介して売却するパターンや、売主自らが市場で売りに出すパターンを想定している場合、事前に弁護士に相談することで、売却価格を設定するときの判断材料ができます。

8.不動産会社に買い手を探してもらう

不動産仲介業者を利用して、買主を探してもらうのもよい方法です。事故物件に関する知識や実績がある業者に依頼することで、販売活動をスムーズに進められるでしょう。

後述する不動産業者による買取よりも、売却価格が高い傾向にあるため、時間がかかっても高く売却したい場合におすすめです。

9.事故物件の買取実績がある業者へ売却する

事故物件の買取実績が豊富な業者に売却することで、スピーディーに売却を進められます。仲介の場合よりも売却価格は低い傾向にありますが、仲介手数料はかからず、買主を待つ時間もありません。

他にも、一般的な不動産会社では断られた事故物件でも買取してもらえる、買主が不動産業者なので周囲に知られずに売却できるというメリットもあります。

業者を選ぶ際は、事故物件ならではの特殊な手続きや、特殊清掃、お祓いなども一括で対応してもらえる業者がおすすめです。

事故物件の修繕やリフォームを業者に依頼した際、自殺や他殺などの遺体が運ばれてから何も手つかずの状態だと、修繕やリフォームを受け付けてもらえないケースもあります。

事故物件を売却するとなったら気が重いのに加えて、後処理や手続きに追われてしまいます。その際に複数の業者に依頼すると、手続き漏れや他業者の対応が間に合ってないなど、事故物件の売却が思うように進まない場合もあるでしょう。

成仏不動産であれば事故物件の買取はもちろん、部屋に残された遺品の整理や、大量のゴミ・家の中にまで入り込んだ植物など残置物撤去の撤去などもワンストップで依頼できます。

さらに成仏不動産は特殊清掃も行っているため、遺体が運ばれてそのままの状態であったとしても買取のための手続きが可能です。お祓いやご供養など、周囲への配慮も欠かしません。

成仏不動産は事故物件業界に存在する大手企業で唯一、自社買取や自社販売が可能な独自の販売網を持っています。したがって、最大で契約価格6%の仲介手数料相当分を買取価格に還元できます。他社よりも高額での買取が可能な点も、成仏不動産の強みです。

成仏不動産は税金や相続手続きなどについて、初回無料にて相談を受け付けています。事故物件の売却に必要なリフォーム・修繕から買い手を見つけて最短即日で現金化するまで、ワンストップで対応できる成仏不動産に任せれば、貸主の負担は最小限まで軽減されるでしょう。

事故物件の売却価格の相場は、一般的な物件よりも低くなってしまいます。とくに事件などの心理的瑕疵では、相場の3～5割程度は割り引かれることもあります。

できることなら事故物件であることを隠したいと考える場合もあるかもしれません。しかし、事故物件を売り出す際は、告知義務が法律で定められています。瑕疵について告知せずに売却すると、告知義務違反としてペナルティを課せられる可能性があります。

事故物件を少しでも早く、スピーディーに売却するためには、修繕やリフォーム、特殊清掃、お祓いの実施、建物の取り壊し、売却開始するまでの期間を一定以上設けるなど工夫が必要です。

時間をかけずに事故物件を売却したい方は、事故物件を専門に扱う不動産会社がおすすめです。成仏不動産では、無料の訪問査定もしています。特殊清掃や遺品整理、相続サポートにも対応しているので、お気軽にお問い合わせください。