事故物件、契約しても大丈夫？メリットや注意点を解説

事故物件とは、過去に以下のようなことが起きた物件が該当します。

● 過去に自殺が行われた物件
● 殺人事件が起きた物件
● 病死や不慮の事故死が発生した後、遺体が長期間放置され特殊清掃が必要となった物件

事故物件は、住んでいる間に自分の身に何か起こるのではといった不安を恐れて、契約を躊躇うケースがあります。また、事故物件には「告知義務」が課せられており、借主・買主側に対して事故物件であることの説明が必要です。

ですが、物件内で死亡したからといって、必ず事故物件になるわけではありません。病死や老衰といった「自然死」や、日常生活の中で起きた不慮の事故による死に関しては、事故物件に該当しません。

以前は事故物件の定義は決まっておらず、貸主・売主が借主・買主側に告知をするべきか判断が曖昧でした。しかし、令和3年10月に国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

ガイドラインが公表されてからは、賃貸契約は3年、売買契約は無期限と告知義務の期間が定められました。現在はガイドラインをもとにして契約時に貸主・売主側は告知が義務づけられています。

ネガティブなイメージが先行しやすい事故物件ですが。以下のようなメリットがあります。

● 低価格で契約しやすい
● 競争率が低い
● リノベーションされていることが多い

メリットを把握しておくと、事故物件もお部屋探しの候補に入れられるようになるでしょう。どのようなメリットがあるのか、詳しく見ていきます。

低価格で契約しやすい

事故物件のメリットで一番に挙げられるのは、費用が抑えられるところでしょう。事故物件の家賃は通常の物件と比べて安く設定されており、相場よりも20〜30％安い物件が多いのが特徴です。

物件内で殺人事件が起きた場合は、物件そのものだけでなく周辺の治安に不安を感じて入居を躊躇ってしまう場合もあります。そもそも事故物件というだけで借主・買主側が抱くイメージはネガティブなものになり、契約まで進まないケースがほとんどでしょう。

事故物件であっても入居してほしい場合のもっとも簡単な対策が、家賃の値下げです。事故物件に抵抗がない人であれば、相場よりも安く入居できるため、金銭的メリットを受けられます。

競争率が低い

物件を探す時は事故物件を狙って探している人は少ないため、競争率は低くなります。優良物件であれば入居を希望する人が殺到して早い者勝ちとなり、じっくりと物件を吟味する余裕がありません。

事故物件の場合、入居希望者が少ないため時間をかけて物件のリサーチが可能です。不動産サイトには「告知事項あり」と記載された物件があり、何らかの事件や事故があった可能性があるため、候補から外す人もいます。

告知義務もあるため、貸主・売主側からも薦めるケースはなく、時間をかけて物件探しが可能です。

リノベーションされていることが多い

事故物件の場合、殺人や自殺などで血液や体液が床や壁に染み付いていたり、匂いが残っていたりする場合もあるでしょう。

ハウスクリーニングだけではすべて取り除けない時は、物件全体をリノベーションする場合もあります。

リノベーションを行えば、事故物件の痕跡がほとんど取り除かれ、新しく入居した人も新居同然に住めます。リノベーションされた上に家賃を抑えて入居できるためお得です。

契約する上で、事故物件にはいくつかの注意点があります。主な注意点は以下の3点です。

● 精神的負荷のリスクがある
● 何が起こるかは予想できない
● トラブルが起きたとき費用がかさむ

契約後のトラブルを抑えるために、以下の解説を参考にしましょう。

精神的負荷のリスクがある

事故物件に住む場合、精神的なストレスがかかりやすくなる可能性があります。ちょっとした物音や設備に不具合があると、事故物件だから起きたのではないかと思ってしまいます。

いくら気にしないと思っていても、心のどこかで物件内で過去に起きた出来事を抱えながら住まなければなりません。精神的に休まらない状況になる可能性もあるため、事故物件に住むには、何が起きても気にしないと思える人に適しています。

何が起こるかは予想できない

事故物件である以上、霊的な現象や普段の生活ではあり得ない出来事が起きてもおかしくありません。事故物件内で起きた事件によって亡くなった人の怨念が残り、住人に影響を及ぼすような事態に遭遇する場合も考えられます。

日常生活の中で不可解なことが起こる確率は、普通の物件よりも高いことを承知の上で契約をするべきか考える必要があります。

事故物件には告知義務があり、告知を受けて住み始めた場合、住む側にも責任が生じることは覚えておきましょう。

トラブルが起きたとき費用がかさむ

事故物件で何かしらのトラブルに見舞われて引っ越しをする場合、さまざまな費用がかかってしまいます。入居から短期間で引っ越しをする場合は、まとまった費用が必要になることを考えなければいけません。

入居してすぐに引っ越しにならないよう、物件探しは時間をかけましょう。また、内見時には物件だけでなく、周辺住民や治安などについて不動産屋から情報をもらうことも重要です。

事故物件に住む際は、リスクもあることを考えた上で入居しましょう。

事故物件に契約する際には告知義務が発生します。ここでは、告知義務に関する以下の3つのケースについて解説します。

● 売買契約のとき
● 賃貸契約のとき
● 告知しなくてよいケース

事故物件に住む際は知っておくべき部分なので、ぜひ参考にしてください。

売買契約のとき

売買契約の場合、告知義務は無期限です。告知のタイミングとしては、契約の際に使われる売買契約書に、契約する物件がどのような物件なのかを記載する必要があります。

告知をせずに入居した後に瑕疵が見られた際、売主・貸主や不動産屋に対して、契約の解除や損害賠償請求が可能です。

損害賠償請求には登記費用や契約書の印紙代、引っ越し費用などを請求できる可能性があります。

賃貸契約のとき

事故物件として扱われている賃貸物件は、3年間の告知義務が発生します。自然死または普段の生活での事故による死亡の場合、告知義務はありません。ですが、死亡後に発見が遅れて遺体の腐敗が進み、特殊清掃を利用する場合は告知義務が発生します。

告知義務の年数は、ニュースなどで広く知られて社会的に影響を与えるような事案の場合、延長される場合もあります。

普段使用する集合住宅の共用部分で自然死や不慮の事故死以外で、特殊清掃が実施されてから3年経過すると、告知義務は消滅します。

告知しなくてよいケース

病気による死亡や老衰などいわゆる「自然死」や、日常生活での不慮の事故による死亡に関しての告知義務はありません。自然死は、日常生活において発生する可能性が十分にあるためです。

不慮の事故とは、階段からの転落や浴槽内での溺死、食べ物などを誤って飲み込んでしまっての窒息死が該当します。

集合住宅にて、ボイラー室や立ち入り禁止の屋上といった、通常は使わない共用スペースでの自然死や不慮の事故での死、自然死でも特殊清掃が必要な場合でも告知義務は発生しません。

事故物件を避ける方法について紹介しましたが、万が一契約後に事故物件だと発覚するケースもあり得ます。事故物件だと発覚した後に買主・借主側で取れる手段は主に以下の4点です。

● 賃貸契約の解除ができる
● 損害賠償請求が可能なこともある
● 契約不適合責任を追求できる
● 事故物件専門の買取業者に相談する

事故物件に住むと、さまざまなリスクと隣り合わせになります。心身の負担を抑えるためにも、以下の解説を参考にしましょう。

賃貸契約の解除ができる

事故物件であることが入居後に判明した場合、賃貸契約の解除が可能です。貸手側には告知義務があるため、契約前には必ず借手側に事故物件である旨を伝える必要があります。

告知をした上で契約した場合は解除が難しいですが、告知されなかった場合は借手側の落ち度はありません。契約解除を行う場合は事前に契約に関する書類を読んで、告知事項についての記載があったかを確認しておきましょう。

損害賠償請求が可能なこともある

契約解除のほかに損害賠償請求を行える場合もあります。損害賠償請求できるものは以下の4点です。

● 引っ越し費用
● 入居の際にかかった諸費用（仲介手数料や敷金・礼金）
● 転居先を探す際にかかる費用
● 転居先と契約する際にかかる費用

損害賠償請求をする際は、不動産屋もしくは売主・貸主に連絡して事実確認を行いましょう。注意すべき点は、契約解除も損害賠償請求もスムーズに応じてもらえないケースもある点です。

最悪、裁判に持ち込む場合もあるため、弁護士への相談も検討しましょう。

契約不適合責任を追及できる

契約不適合責任とは、売買契約において商品の品質・数量などに不備があった場合に、買主が売主に責任を追求することを指します。不動産契約に当てはめた場合、物件の品質が契約不適合責任に該当します。

契約した物件が事故物件だった場合、買主または借主が売主・貸主に請求できる権利は以下の2点です。

● 代金減額請求
● 債務不履行による解除権

代金減額請求とは、実際の物件の状態が契約内容と異なる場合に代金の減額を請求できる権利です。債務不履行による解除権とは、買主・借主が売主・貸主に対して債務の履行を伝えます。

売主・借主が定めた期間内に履行しなかった場合に契約の解除が可能です。契約後に事故物件だと発覚した場合は、上記2つの権利を行使することも視野に入れましょう。

事故物件専門の買取業者に相談する

賃貸契約や売買契約の解除は簡単には行えず、心身ともに負担に感じる作業です。契約の解除や損害賠償請求が負担に感じる場合は、専門の買取業者に依頼する方法もあります。

買取業者は事故物件に対するノウハウを豊富に持っているため、物件の引き渡しから決済まで迅速な対応が可能です。通常の不動産屋に買取を依頼しても、事故物件の扱いに慣れていない場合、買取額が低くなってしまうケースがあります。

専門の買取業者であれば事故物件の取扱に慣れているため、買取価格が下がりにくいところがメリットです。無料査定を行っている業者もあるため、まずは見積もりをとってどのくらいの価格になるのかを把握しておくのも一つの手段です。

今回は事故物件のメリットや、事故物件の告知義務などについて解説しました。事故物件には、相場よりも安く契約できるところや競争率が低いため、吟味をした上で契約が可能です。

一方で事故物件は心理的瑕疵による部分が大きく、精神的なストレスを抱えやすいといったリスクがあります。

告知義務に関しては、賃貸契約の場合は3年間と設定されており、売買物件は期間が設定されていません。事故物件は買主・借主に告知義務が発生するため、告知しないまま契約に至った場合、契約の解除や損害賠償請求が可能です。

通常の物件と違い、事故物件の契約は躊躇ってしまいがちです。しかし、事故物件ならではのメリットもあるため、気にならない人は候補に入れた上で後悔のない物件探しを行いましょう。