事故物件の相続はするべき？相続するメリット・デメリットや相続放棄について解説
親や親族が亡くなり、不動産を相続することになった場合、その物件が事故物件だと「相続しても大丈夫なのか」と不安に感じる方も多いでしょう。
事故物件は、通常の不動産よりも売却や賃貸が難しく、相続後に維持費や税金などの負担が生じる可能性があります。一方で、立地や状態によっては活用・売却できるケースもあります。
この記事では、事故物件を相続するメリット・デメリット、相続後の選択肢、相続放棄の手続きや注意点をわかりやすく解説します。
事故物件の相続とは
「事故物件」とは、心理的な抵抗を感じる要因がある物件のことです。一般的には、過去に自殺や殺人、孤独死などが発生した物件が該当します。
このような物件は、建物の状態に問題がなくても、買い手や借り手の判断に影響を与えるため、通常の不動産よりも売却や賃貸が難しくなる傾向があります。
なお、事故物件は自殺・殺人・孤独死などに限定されるものではなく、自然死や日常生活での事故死であっても、発見の状況や経過によっては心理的瑕疵とみなされる場合があります。
事故物件を相続するメリット
事故物件というと敬遠されがちですが、条件によってはメリットもあるため、慎重な判断が必要です。
たとえば、物件の状態や立地によっては、売却や賃貸が可能で収益につながるケースもあるほか、建物を解体して土地として活用する選択肢もあります。
ここでは、事故物件を相続する主なメリットを2つ紹介します。
高い需要を見込める場合がある
発生から時間が経過しているケースや、孤独死でも早期発見で室内の損傷が軽微なケースでは、抵抗感が薄れやすい傾向があります。
また、築年数が浅い、駅に近いなど立地や設備の条件が良ければ、価格や賃料を調整することで売却や賃貸につながる可能性もあります。
つまり、事故物件であっても、立地や条件に優れていれば売却や活用につながる可能性は十分にあるといえるでしょう。
土地活用ができる
事故物件は建物に対する抵抗感が生じやすいものの、解体して更地にすれば活用の幅が広がります。
更地にすることで、駐車場やトランクルームとして運用したり、土地として売却したりと柔軟な活用が可能です。
ただし、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が上がる点に注意しましょう。
成仏不動産では、専門知識を備えたスタッフが、相続や売却に関する複雑なご相談にもていねいに対応しています。
自殺や孤独死、殺人といった背景のある物件から、ゴミ屋敷化してしまった空き家まで、幅広いケースに対応可能なので、どこから始めれば良いか迷っている方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
事故物件を相続するデメリット
事故物件の相続にはメリットがある一方で、注意すべきデメリットもあります。場合によっては売却や賃貸が難しくなるだけでなく、告知義務や税負担など、通常の不動産にはない責任やコストが発生する可能性があるため注意が必要です。
ここでは、事故物件を相続する際に押さえておきたい主なデメリットを解説します。
事故物件には告知義務がある
事故物件を売却や賃貸に出す場合、買い手や借り手に対して「告知義務」が発生します。
告知義務とは、過去の死亡事故など心理的瑕疵（発生時期や場所、死因、特殊清掃の有無など）に関わる事実を、契約前に伝えなければならない義務です。
賃貸では原則として事案発生からおおむね3年、売却では期間の制限なく告知が必要とされています。
参照：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました｜国土交通省
これらを隠したまま契約すると、損害賠償請求や契約解除につながるおそれがあるため注意しましょう。
具体的な告知内容や、告知を怠った場合のリスクについては、「事故物件の告知義務はどこまで必要？3年ルールと違反時の法的リスクを解説」で詳しく解説しています。併せてご覧ください。
買い手が見つかりにくい
事故物件は心理的な抵抗感から、買い手や借り手が見つかりにくい傾向があります。そのため、売却や賃貸を進めるには、特殊清掃やリフォームが必要になるケースもあります。
ただし、こうした対策を行っても必ず成約につながるとは限りません。
特に仲介で売却する場合は、買い手が現れるまで時間がかかることも多く、長期間売れ残る可能性があります。
一方、できるだけ早く売却したい場合は、相場がやや下がる可能性はあるものの、成仏不動産のような「事故物件専門の買取業者」を利用する選択肢もあります。
相続税が発生する
事故物件であっても、不動産としての評価が大きく下がらない限り、通常の物件と同様に相続税が課されます。
不動産の評価額は、土地と建物に分けて算出され、土地は路線価方式または倍率方式、建物は固定資産税評価額をもとに評価されるのが一般的です。
それぞれの計算式は次のとおりです。
- 路線価方式の評価額＝1㎡あたりの路線価×奥行価格補正率×土地面積（㎡）
- 倍率方式の評価額＝固定資産税評価額×倍率
相続税は、遺産総額が基礎控除額を超えた場合に申告・納税が必要となります。申告期限は、被相続人が亡くなった日の翌日から10ヶ月以内です。
期限を過ぎると加算税や延滞税が発生するため、早めに確認・準備を進めましょう。
事故物件相続後の選択肢
事故物件を相続した場合、その後どのように活用・処分するかをあらかじめ考えておく必要があります。対応を誤ると、維持費や税金の負担だけが残ってしまう可能性があるためです。
一方で、適切な方法を選べば、資産として活用することも可能です。
ここでは、相続後に選べる主な3つの選択肢を紹介します。
相続人が住む
心理的な抵抗がなければ、売却や賃貸の手間をかけずにそのまま利用できます。すでに居住予定がある場合や、住み替えを検討している場合にも現実的な選択肢です。
また、自ら住むことで維持管理がしやすくなり、空き家リスクを防ぐことにもつながります。
建物の状態が気になる場合は、リフォームや建て替えも検討すると良いでしょう。
賃貸に出す
事故物件を手放さずに活用したい場合は、賃貸に出す方法もあります。借り手が見つかれば家賃収入を得られるため、固定資産税や維持費の負担を補える可能性があります。
ただし、心理的な抵抗から入居希望者が限られるため、賃料を相場より下げたり、リフォームを行ったりなどの工夫が必要になるケースが一般的です。
条件によっては空室が長引くこともあるため、収支の見通しを立てたうえで検討しましょう。
売却する
相続した事故物件を活用する予定がない場合は、売却して手放すのも有力な選択肢です。
売却できれば、まとまった資金を得られるうえ、維持費や管理の負担もなくなります。
事故物件は買い手が見つかりにくい傾向がありますが、リフォームや更地化によって売却しやすくなる場合もあります。
なお、売却方法には仲介と買取があり、早く手放したい場合は不動産会社による買取を検討すると良いでしょう。
事故物件を不動産会社へ売却するメリット・デメリット
事故物件を早く手放したい場合は、不動産会社に直接売却する方法（買取）があります。
仲介と比べて売却までのスピードが早く、手間や負担を大きく減らせる点が特徴です。一方で、売却価格は相場より低くなる傾向があります。
ここでは、不動産会社に売却する場合のメリットとデメリットを解説します。
メリット1. 相続人の費用の負担を減らせる
不動産会社に売却すると、維持費や管理費などの負担を早期に解消できます。
不動産を所有している限り、固定資産税や修繕費などのコストが継続的にかかりますが、売却すればこれらの支払いは不要になります。
また、仲介と異なり買い手を探す必要がないため、仲介手数料が発生しない点もメリットです。
物件の状態によっては、リフォームを行わずそのまま売却できるケースもあります。
メリット2. 相続人の時間の負担を軽減できる
不動産会社による買取は、売却までの時間を大幅に短縮できる点が大きなメリットです。
仲介の場合は買い手が見つかるまで待つ必要がありますが、買取では不動産会社が直接購入するため、仲介と比べて短期間で売却しやすい点が特徴です。
内覧対応や価格交渉といった手間も不要で、スケジュールに合わせてスムーズに手続きを進められます。
メリット3. 売却後の責任を免除できる場合がある
不動産会社に売却する場合、契約内容によっては売却後の責任を免除できることがあります。
通常、不動産の売却では、引き渡し後に不具合が見つかると売主が責任（契約不適合責任）を負う場合があります。
しかし、買取では不動産会社が物件の状態を把握したうえで購入するため、売主の責任が免除される条件で契約できるケースが一般的です。
売却後のトラブルリスクを抑えられる点は、大きなメリットといえるでしょう。
デメリット
事故物件は、一般的な物件と比べて売却価格が下がる傾向があります。
下落幅は事案の内容によって異なりますが、自然死や事故死でば1〜2割程度、自殺で2〜3割程度、他殺では3〜5割程度下がるケースが一般的です。
さらに、不動産会社による買取では、修繕費や再販コストが考慮されるため、仲介よりも売却価格が低くなる傾向があります。
価格よりもスピードや手間の軽減を重視するかどうかが、判断のポイントです。
成仏不動産は、2019年のサービス開始以来、直近1年間で7,000件を超えるご相談をいただいた事故物件買取の専門サービスです。
相続手続きや特殊清掃、遺品整理に加え、お祓いやご供養といった心情面のケアまで含めて、買取に関わるさまざまな課題にワンストップで対応しています。
事故物件を引き継ぐことに迷いがある方や売却に踏み切れず悩んでいる方は、まずは無料相談にてお気軽に今の状況や気がかりな点をお聞かせください。
事故物件を売却するときの注意点
事故物件の売却は、通常の不動産よりも慎重な判断が求められます。十分な準備をせずに進めると、想定以上のコストがかかったり、売却後のトラブルにつながったりする可能性があるため注意が必要です。
予期せぬトラブルを防ぐために、事故物件を売却する前に、押さえておきたいポイントを確認しておきましょう。
コストがかかる
事故物件の売却には、さまざまなコストがかかります。主な費用として、仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが挙げられます。さらに、売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税の納税も必要です。
譲渡所得税は、以下の計算式で割り出すことができます。
- 譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額
- 課税譲渡所得金額×税率＝譲渡所得税額
参照：No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)｜国税庁
税率は土地や建物の所有期間によります。5 年を超える長期譲渡所得なら所得税と住民税を合わせて約 20％、5 年以下の短期譲渡所得なら約 39％です。
また、売却前に特殊清掃やリフォームを行う場合は、その費用も自己負担となります。
これらのコストによって手元に残る金額が想定より少なくなることもあるため、事前に全体の収支を確認しておくことが大切です。
売却で得られる利益は少なくなりやすい
前述のとおり、事故物件は一般的な物件と比べて売却価格が低くなりやすく、得られる利益も少なくなる傾向があります。さらに、売却にかかる各種費用を差し引くと、手元に残る金額は想定より少なくなるケースも珍しくありません。
場合によってはほとんど利益が出ないこともあるため、売却のタイミングや方法は慎重に検討する必要があります。
成仏不動産では、司法書士や税理士と連携しながら、法的な手続きや税金に関するご相談にも対応できる体制を整えています。
相続にまつわる実務や判断が複雑になりがちな場面でも、多方面から支援できる点が大きな強みです。
事故物件の相続放棄
事故物件の相続に不安がある場合は、「相続放棄」という選択肢もあります。
相続放棄をすれば、不動産を含むすべての財産と負債を引き継がずに済むため、経済的なリスクを回避できます。
ただし、有効な選択となるかどうかは状況によって異なるため、慎重に判断する必要があります。
ここでは、相続放棄が適しているケースと注意点について解説します。
相続放棄をおすすめするケース
相続放棄は、相続による負担が大きいと判断される場合に有効な選択肢です。
たとえば、事故物件以外にも借金などの負債が多く、資産よりもマイナスが上回る場合は、相続放棄によってリスクを回避できます。
また、事故物件を活用できる見込みがなく、維持費や固定資産税の負担だけが続くと考えられる場合も、放棄を検討する価値があります。
経済的・実務的な負担が明らかに大きい場合などは、相続放棄も視野に入れて検討しましょう。
相続放棄をおすすめしないケース
被相続人の負債よりも資産が多い場合は、相続放棄が必ずしも最適な選択とは限りません。また、事故物件であっても売却・賃貸が見込める場合は、相続した方が結果的に利益につながる可能性があります。
さらに、相続放棄をすると権利は次順位の親族が相続人となる可能性があるため、事前の相談なく行うとトラブルの原因になることもあります。
資産状況や家族関係への影響を踏まえ、慎重に判断することが大切です。
相続放棄の手続き
相続放棄を行うには、家庭裁判所での手続きが必要です。期限や必要書類が定められており、正しく進めないと放棄が認められない場合もあるため、事前に流れを把握しておく必要があります。
ここでは、相続放棄の基本的な手続きの流れをステップごとに解説します。
相続放棄の費用を準備する
相続放棄の手続きを進めるには、あらかじめ必要な費用を準備しておきます。
主な費用は、収入印紙（800円）や郵便切手代、戸籍謄本の取得費用などです。合計しても数千円程度で済むケースが一般的です。
ご自身での手続きが不安な方は、数万円で司法書士に依頼することも可能です。
相続放棄に必要な書類を用意する
相続放棄に必要な書類は、申述人の立場により異なります。
基本となるのは「相続放棄申述書」と、申述人の戸籍謄本です。これらは家庭裁判所で入手するか、公式サイトからダウンロードできます。
そのほか、被相続人との関係や相続順位によっては、追加で戸籍謄本などの書類が必要になる場合があります。
書類に不備があると手続きが受理されないこともあるため、内容を確認しながら漏れなく準備することが大切です。
また、債権者や市町村役場からの通知書をはじめ、相続の開始を知った日がわかる書類があれば、その書類のコピーも用意しておきましょう。
書類の種類によっては、取得までに時間がかかることもあります。なるべく早めに用意しておくのがおすすめです。
家庭裁判所に相続放棄を申し立てる
必要書類が揃ったら、家庭裁判所に相続放棄の申述を行います。提出先は、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。窓口への持参のほか、郵送でも手続きが可能です。
原則として相続人本人が申し立てを行いますが、未成年の場合は親権者などの法定代理人が手続きを行います。
提出先や必要条件は事前に確認し、手続きに不備がないよう注意しましょう。
相続放棄申立後に照会書が届く
申述後、家庭裁判所から照会書が送付されることがあります。
照会書とは、相続放棄の意思が本人のものかを確認するための書類です。記載内容に従って回答し、期限内に返送する必要があります。
回答内容に不備や矛盾があると、相続放棄が認められない可能性もあるため、申述書の内容と一致するよう注意しましょう。
また、追加書類の提出を求められる場合もあるため、速やかに対応することが大切です。
相続放棄が許可されたら相続放棄申述受理通知書が届く
相続放棄が認められると、家庭裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が届きます。
この通知書を受け取った時点で、相続放棄が正式に成立します。
通知書は再発行できないため、紛失しないよう大切に保管してください。
また、債権者などから証明を求められる場合は、「相続放棄申述受理証明書」を別途取得する必要があります。
なお、相続放棄が受理されなかった場合などは、受け取りの翌日から2週間以内に高等裁判所に即時抗告を申し立てます（必ずしも即時抗告が認められるわけではありません）。
申述書の記入や必要書類に不備があったために受理されないと、不要な時間がかかってしまいます。少しでも不安がある方は専門家に相談しましょう。
成仏不動産では相続診断士の資格を持つスタッフのほか、司法書士・税理士・専任の弁護士と連携しながら、それぞれの分野に対応できる体制を整えています。
ぜひご活用ください。
相続放棄の注意点
相続放棄では、手続きの進め方を誤ると放棄が認められなかったり、想定外の責任が残ったりする可能性があります。
ここでは、相続放棄を検討する際に押さえておきたいポイントを解説します。
相続財産を使ってしまうと相続放棄が認められなくなる
相続放棄を検討している場合、相続財産を使用すると放棄が認められなくなる可能性があります。
たとえば、遺品を処分したり、現金を使ったりすると、「相続を承認した」とみなされることがあります。
一度承認したと判断されると、原則として相続放棄はできません。
判断に迷う場合は自己判断で処分せず、専門家に相談しながら対応しましょう。
期限を過ぎると相続放棄できない
相続放棄の申述書の提出を含め相続に関する決定は、民法第915条により相続の発生を知ってから3ヶ月以内に行うよう義務づけられています。
期間に制限が設けられているのは、相続人の権利関係を早期に安定させることにより、相続の遅延や混乱を避けるためです。
この期間は熟慮期間と呼ばれており、相続するかどうかを判断するための猶予です。3ヶ月を過ぎてから相続放棄の申し立てをした場合は、原則として受理されません。
ただし、期間中に相続財産の状況を調査したうえでも相続放棄するかどうかを決められない場合には、家庭裁判所への申し立てで期間を伸長できます。
ご自身のためにもほかの相続人のためにも、早めに状況を整理し、方針を決めておくことが大切です。
何らかの事情で期間が過ぎてしまった場合は、弁護士など専門家に相談しましょう。
相続開始後にしか相続放棄できない
相続放棄は、被相続人が亡くなった後でなければ行うことができません。
将来的に事故物件を相続する可能性があっても、生前に放棄を確定することはできないため注意が必要です。
そのため、あらかじめ財産の状況や相続後の対応を整理し、相続開始後に速やかに判断できるよう準備しておくことが大切です。
相続財産清算人がいない場合は放棄しても財産の管理義務が残る
相続放棄をしても、すぐにすべての責任から解放されるとは限りません。相続人がいない場合などで相続財産清算人が選任されていないと、一定期間は財産の管理義務が残ることがあります。
たとえば、不動産の管理や維持などを放置すると、損害が発生した際に責任を問われる可能性があります。
相続放棄をすればすべての責任から直ちに解放されると安易に考えず、必要に応じて相続財産清算人の選任を検討することが重要です。
事故物件の相続にお困りなら
事故物件の相続は、メリットとデメリットを踏まえたうえで慎重に判断することが重要です。
事故物件を売却や賃貸で活用できるケースもあれば、維持費や税負担がかえって大きくなってしまうケースもあります。状況によっては、相続放棄を含めた検討が必要になることもあるでしょう。
判断に迷う場合は、事故物件の取り扱いに詳しい不動産会社や専門家に相談することで、適切な選択がしやすくなります。
一人で抱え込まず、早めに情報収集や相談を検討しましょう。
成仏不動産は、事故物件を専門に扱うサービスとして、豊富なノウハウを有しています。
全国どこからでもご相談いただける体制が整っており、物件の状況を問わず幅広く対応可能です。
相談や査定は無料で受け付けていますので、不安を感じている方や相続で悩んでいる方は、まずは成仏不動産にご相談ください。
この記事の監修
マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。
<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
・BizSPA!「自殺、孤独死…『事故物件サイト』の若手社員が語るリアル」
・テレ東プラス「事故物件メリットとは？賃貸や投資で積極活用する人が増加する背景」
・おなじみ「今、『事故物件』が売れているらしい。その理由を『成仏不動産』に聞いてみた」
