事故物件の定義とは｜オーナーが知っておくべき訳あり物件の注意点
所有している不動産で事故や事件が起こった場合、「事故物件になってしまうのでは」と不安を抱くオーナーは多いでしょう。
一方で、事故物件の定義があいまいで、どのようなケースを「事故物件」と判断すれば良いのかわからず困っている方も少なくありません。
本記事では、事故物件の定義を明らかにするとともに、オーナーが負うべき告知義務について詳しく解説します。
事故物件の定義
一般的に「事故物件」と呼ばれる物件は、正式な法律用語ではなく、「心理的瑕疵があるとされる物件」を指す通称です。主に、事件・事故による死亡や自殺、または発見が遅れて特殊清掃が必要となったケースなどが該当します。
これは、国土交通省が策定する「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により定められているガイドラインですが、一方で、実は「事故物件」は法律用語ではなく、判断基準となるような明確な数値基準や法的根拠などがあるわけでもありません。
「訳あり物件」も同様に、法律等により明確な基準が定められているわけではありませんが、慣習あるいは行政のガイドラインでは、以下のように位置づけられています。
- 事故物件…訳あり物件の一種で、主に心理的瑕疵があるとされる物件のこと。事故物件は訳あり物件のひとつだが、訳あり物件が必ずしも事故物件ではない。
- 訳あり物件…心理的瑕疵以外を含む何かしらの要因（再建築不可・老朽化などの物理的欠陥・立地条件・権利関係の問題など）がある物件のこと。
入居者が物件内で亡くなったからといって必ずしも事故物件として扱われるわけではなく、どのような亡くなり方だったかによって区別されます。
次項では、具体的な区分について解説します。
事故物件とされる主なケース
一般的に事故物件とされやすいのは、主に次の3つのケースです。
- 自殺や他殺など明確な死因がある場合
- 孤独死などで死後の発見が遅れた場合
- 過去に事件や事故が発生した履歴がある場合
それぞれ詳しく解説します。
1.自殺や他殺など明確な死因がある場合
入居者が物件内で自殺したり、殺人事件の現場となったりした場合は、事故物件として取り扱われるのが一般的です。
一方で、転倒や誤嚥などによる自然死や不慮の事故で亡くなった場合は、通常は事故物件には該当しません。
ただし、状況によっては告知が必要とされる場合もあるため、慎重な判断が求められます。
2.孤独死などで死後の発見が遅れた場合
孤独死が発生し、遺体の発見まで長期間を要した場合は、事故物件として扱われる可能性が高くなります。
そのような場合、入居者を迎える前に特殊清掃を行い、室内の原状回復を図るのが一般的です。
遺体の損傷が進んでいたことが伝わると、物件に対して心理的な抵抗感（心理的瑕疵）を抱く方も多く、契約がためらわれるケースもあります。
3.過去に事件や事故が発生した履歴がある場合
過去に事件や事故が発生した履歴がある物件も、一般的に事故物件として取り扱われます。
また、その事件・事故が広く周知された場合は、たとえ死因が自然死であったとしても、事故物件と見なされることがあります。
このように、死因だけでなく社会的な影響や印象が、物件の評価を左右するケースは少なくありません。
心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の違い
不動産取引における「瑕疵」は、大きく分けて心理的瑕疵・環境的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵の4種類に分類されます。
それぞれの違いを、次のとおりわかりやすくまとめました。
| 心理的瑕疵物件 | 室内や敷地内で自殺・他殺・事故死などが発生した物件 |
| 環境的瑕疵物件 | 近隣にごみ処理施設、火葬場、刑務所、墓地などの嫌悪施設がある物件・騒音・振動・悪臭など、周辺環境に起因する居住上の不利益がある物件 |
| 物理的瑕疵物件 | 雨漏りや構造部分の損傷がある物件・シロアリ被害など建物の劣化が認められる物件 |
| 法的瑕疵物件 | 建築基準法などの法令に違反している物件・再建築が認められない物件 |
心理的瑕疵物件の実際の事例や判断基準の詳細については、「心理的瑕疵とは？具体例と判断基準をわかりやすく解説」をご確認ください。
オーナーが知っておくべき「告知義務」とは
事故物件に該当するかどうかは、「心理的瑕疵にあたるか」という問題と深く関係しています。
心理的瑕疵があると判断される場合、不動産取引においては告知義務が生じる可能性があります。
ここでいう告知義務とは、売主や宅地建物取引業者が、買主・借主の判断に重要な影響を与える事実を事前に説明しなければならない義務のことです。
現在は、国土交通省が公表している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって、判断基準が整理されています。
すべての死亡事案が告知対象になるわけではない
事故物件と聞くと、「人が亡くなった物件はすべて告知が必要なのでは」と考える方も少なくありません。
しかし実際には、以下のようなケースの場合は、原則として告知が不要とされています。
- 老衰や持病による自然死
- 日常生活上の不慮の事故死
- 一定期間が経過した事案
一方で、事件性が高い事案や社会的影響が大きいケースでは、期間が経過していても告知が必要になる場合があります。
つまり、「事故物件＝必ず告知義務がある」という単純な関係ではなく、死因・経過年数・社会的影響・取引形態（売買か賃貸か）などを総合的に判断する必要があるのです。
告知が必要となる具体的なケースや、「3年ルール」の考え方、告知を怠った場合の法的リスクなどについては、「事故物件の告知義務はどこまで必要？3年ルールと違反時の法的リスクを解説」で詳しく解説しています。併せてご覧ください。
悩んだときは成仏不動産へご相談を
共用部分で発生した死亡事案は、原則として告知不要とされる場合があります。ただし、「日常的に使用する共用部分」にあたるかどうかは物件ごとに異なり、判断に迷うケースも少なくありません。
自己判断で進めてしまうと、後のトラブルにつながる可能性もあります。
成仏不動産では、事故物件や訳あり物件の売却・相続相談・特殊清掃などをワンストップでサポートしています。
事故物件の処分にお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。ご相談・お見積もりは無料です。
まとめ｜事故物件のご相談はお早めに
事故物件には、法律上の明確な定義があるわけではありません。
自然死・自殺・事故死など状況によって扱いが異なり、告知の要否も一律ではありません。
大切なのは、感覚的に判断するのではなく、事実関係を整理したうえで、ガイドラインや法的基準に沿って対応を検討することです。
そして、少しでも迷いがある場合は、早めに専門家へ相談することが重要です。早期に動くことで、売却・賃貸・相続などの選択肢が広がり、トラブルの予防にもつながります。
事故物件でお悩みの方は、一人で抱え込まず、まずは成仏不動産にご相談ください。
早めの対応が、最善の解決への第一歩です。
この記事の監修
マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。
<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
・BizSPA!「自殺、孤独死…『事故物件サイト』の若手社員が語るリアル」
・テレ東プラス「事故物件メリットとは？賃貸や投資で積極活用する人が増加する背景」
・おなじみ「今、『事故物件』が売れているらしい。その理由を『成仏不動産』に聞いてみた」
