事故物件はどうなる？所有不動産の告知義務や怠った場合の賠償額、売却方法について解説
2025年9月26日
「親が暮らしていた家で自然死があった」「所有する賃貸物件で入居者が亡くなった」など、予期せぬ出来事に直面し、計り知れないほどの不安や悲しみに包まれている方もいることでしょう。
事故物件として扱われ、もう売れないのではないかと、一人で悩んでいませんか。所有する不動産で誰かが亡くなったからといって、そのすべてが法的に事故物件になるわけではありません。
仮に事故物件に該当する場合でも、適切な手順を踏めば、売却も可能です。この記事では、事故物件の定義から告知義務の内容、具体的な売却方法や不動産会社の選び方をわかりやすく解説します。
最後まで読めば、自分の状況を冷静に把握し、次に起こすべき行動が明確になるはずです。
事故物件とは
事故物件と聞くと、誰かが亡くなったり、特別な事情があったりする家のイメージを持つ方も少なくありません。
しかし、実際には事故物件に、法律上の明確な定義はありません。不動産取引の世界では、心理的瑕疵がある物件を指して、この言葉が使われています。
瑕疵とは傷や欠陥のことです。不動産業界での瑕疵には、雨漏りやシロアリ被害など建物そのものの欠陥である物理的瑕疵や、法定によって建物の再建築ができない法律的瑕疵などがあります。
心理的瑕疵は、購入や賃貸を検討する方が、もし知っていれば抵抗を感じて契約を避けたかもしれないと感じるような心理的要因のことです。
具体的には、過去にその物件の建物内や敷地内で、以下のような出来事があった場合に心理的瑕疵があると判断されます。
・自殺
・殺人事件
・事件性の高い死亡事故
・腐敗や異臭を伴う孤独死
一方で、自然死や病死のように日常的に起こりうる死因であれば、原則として事故物件とはみなされません。
ただし、発見までに長期間がかかり、遺体の腐敗が進んでいたようなケースでは心理的瑕疵と判断されるケースもあります。
所有不動産で人が亡くなった場合の扱い
所有する不動産で誰かが亡くなった場合、その死因や状況によって扱いが大きく異なります。
ここでは、代表的な3つのケースに分けて、それぞれどのように判断されるのかを具体的にみていきましょう。
自殺や殺人など事件性がある場合
自殺や殺人、暴行致死など、事件性のある死が発生した場合は多くのケースで事故物件として扱われます。
これらは心理的瑕疵に該当し、不動産取引時には告知義務が発生します。たとえ事件から何年が経過していても、その事実は隠すことなく伝えなければなりません。
もし告知を怠れば、後々深刻なトラブルに発展する可能性が高くなるでしょう。
自然死の場合
老衰や病死など自然死の場合は、原則として事故物件には該当せず、心理的瑕疵はないと判断されるのが一般的です。
誰にでも訪れる自然な死であり、それ自体が住み心地に影響を与えるとは考えにくいためです。したがって、基本的には告知義務も発生しません。
ただし、遺体の発見が大幅に遅れた場合は例外になる可能性があるため、注意が必要です。例えば、孤独死によって遺体が腐敗し、室内に異臭や汚れが残っている場合は心理的瑕疵があると判断されます。
自然死が事故物件扱いになるかどうかは、発見までの期間と室内の状態が、大きく関係します。
家庭内での事故死の場合
家庭内で起きた不慮の事故も、基本的には自然死と同様に、事故物件には該当しません。不慮の事故とは、転落死や浴室での死亡事故などの場合です。
これらは生活のなかで起こりうる範囲の事故であり、事件性がない限り、心理的瑕疵とはみなされません。
ただし、自然死と同様、発見が遅れた場合や事件性を疑われたケースでは扱いが変わることがあります。警察の調査が入った場合や、メディア報道があったようなケースでは、慎重な判断が必要です。
事故物件には告知義務がある
2021年に国土交通省が公表した、宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、事故物件の告知義務が明確にされています。
このガイドラインによると、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告知が必要です。ここからは、告知が必要なケースと不要なケースを具体的に解説します。
告知が必要とされるケース
下記のケースでは心理的瑕疵があるとみなされ、原則として告知義務が発生します。
・自殺や他殺など事件性があった場合
・死因が明確でないことで不安や疑念を与える可能性がある場合
・遺体の発見が遅れて腐敗・異臭・害虫発生などがあった場合
・報道されている事件・事故に該当する場合
特に、これらの事実が購入・賃貸の判断に影響を及ぼすような場合は、損害賠償や契約解除の原因になりかねません。
また、告知時は事案の発生時期や場所、死因や特殊清掃が行われたかどうかを告げる必要があります。
ただし、亡くなった方や遺族のプライベートを特定するような内容や具体的な死の態様、発見状況などを告げる必要はありません。
告知が不要とされるケース
一方で、下記のケースでは告知が必要ないとされています。
自然死
日常生活に伴って起こりうる不慮の事故死
これらのケースは心理的瑕疵としての影響が小さいと判断されるため、発覚からの経過期間に関わらず、告知は不要です。
ただし死後の発見が遅れ、異臭や腐敗が深刻だったケースでは、告知義務が生じる可能性があります。また対象物件の隣接住戸や、日常的に使用されない集合住宅の共用部分で発生した死亡事案では、死亡の状況を問わず告知は不要です。
事故物件の告知義務の期限
賃貸契約では、一定の年数が経過すると告知義務が軽減される場合があります。
しかし一方で、売買契約では年数ではなく心理的影響の有無が重視されるため、時間の経過だけで判断するのは危険です。ここでは、賃貸と売買、それぞれのケースを詳しく見ていきましょう。
賃貸物件の場合
賃貸借契約の場合、国土交通省のガイドラインでは、人の死に関する事案が発生してからおおむね3年間が告知義務の目安とされています。
賃貸物件の入居者は短期間で入れ替わることが多く、時間の経過とともに、過去の入居者の死が次の入居者の心理面に与える影響は薄れていくと考えられるためです。
ただし、事件性や周知性、社会に与えた影響が特に高い事案は告げる必要があります。心配な場合は、不動産会社や専門家に確認しましょう。
売買物件の場合
売買契約では、賃貸のように明確な年数基準は設けられていません。
買主がその事実を知ったら購入を見送る可能性があるかどうかが重視されるため、事故から何年経っていても、ケースによっては告知義務が残ることがあります。
過去の判例では、10年以上前の出来事であっても告知義務違反が認められたケースもあります。売買の場合はたとえ年数が経過していても、物件の内容や地域の事情に応じた慎重な対応が重要です。
事故物件の告知義務を怠った場合のリスク
事故物件の事実を、できるだけ買主や借主に伝えたくないと感じるのも無理はありません。しかし、意図的に事実を隠して契約を進めると、重大なトラブルに発展しかねません。
ここでは、事故物件の告知義務を怠った場合に実際に起こりうる、4つの代表的なトラブルを紹介します。
補償請求される可能性がある
民法第562条では、買主の追完請求権が定められています。
買主や借主が入居後に事故物件であることを知った場合、契約内容に適合しない部分に関して、その補償を請求できる法律です。
賃貸物件の場合、家賃の一部返金や契約条件の見直しを求められるケースがあり、不動産オーナーにとって想定外の損失になるケースもあるでしょう。
また、購入物件であっても、心理的瑕疵がある物件としての適正価格として価格の見直しを請求される場合があります。
減額請求される可能性がある
減額請求権は民法第563条で定められています。これは補償の催告をしたにも関わらず、期間内に補償されなかった場合に取られる処置です。
つまり契約そのものは解除されず継続されるものの、買主は納得のいかない状態で物件を受け取ることになるため、その分の対価を引き下げるよう請求する権利が発生します。
不動産売買なら売買代金の一部減額が、賃貸契約なら家賃の減額交渉に発展するケースも考えられます。
損害賠償請求される可能性がある
債務不履行による損害賠償が定められているのは、民法第415条です。事故物件の事実を故意または過失で告げなかった場合、損害賠償請求の対象となることがあります。
特に買主や借主が強い精神的ショックを受けた場合や、契約後にすぐ退去する事態となった場合などは、精神的苦痛に対する慰謝料も含めた損害賠償を求められる可能性があります。
契約解除される可能性がある
告知を怠ることで、契約そのものが解除されてしまうリスクもあるため、注意が必要です。
民法第564条では買主の損害賠償請求および解除権の行使が認められており、告知すべき事実を隠していたい場合、買主は契約の取り消しを請求できます。
さらに、契約解除に必要な諸費用や損害賠償の請求も可能です。一度契約が解除されると、物件は再び市場に戻されることになり、トラブルに発展した事実が悪評として広がってしまう可能性もあります。
その結果、次の買主や借主を探すのがより困難になり、価格がさらに下がるリスクもあるでしょう。
事故物件の告知義務を怠った場合に生じる賠償額
事故物件であることを買主や借主に告げずに契約を結んだ場合、後になってそれが発覚すれば、高額な損害賠償を請求される可能性があります。
2016年には購入後に物件の過去が知られ、市場価格との差額1億5750万円の返還を神戸地裁に命じられました。
また、2008年には東京高裁で、自殺の事実の説明がなかったとして875万円の損害賠償請求が認められています。それ以外にも弁護士費用や引っ越し費用、慰謝料の請求が認められた事例もあります。
隠すことでより損失が大きくなる場合もあるため、告知義務は怠らず、誠実な対応を心がけましょう。
事故物件の売却方法
所有する物件が事故物件となってしまったとき、その売却方法が分からず途方に暮れてしまう方は少なくありません。
事故物件の売却方法は、大きくわけて仲介と買取の2種類です。それぞれの特徴を理解し、状況や希望に合った方法を選びましょう。
仲介で売却する
仲介とは、不動産会社が買主を探してくれる方法です。市場に出して広く募集をかけるため、条件が合えば相場に近い価格で売れる可能性があります。
ただし、事故物件であることは告知事項として掲載されるため、売却までに長い時間がかかるリスクもあります。いつ、いくらで売れるか確定しないため、資金計画が立てにくいでしょう。
また、買主候補者へ事故の内容を説明する必要があり、精神的な負担を感じることがあります。時間に余裕があり、できるだけ高く売却したい方におすすめの方法です。
不動産会社に買取してもらう
買取は一般の個人ではなく、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。買い手を探す必要がなく、スピーディに売却できます。
売却後すぐに現金化できるため、早く手放したい方やすぐに現金が欲しい方にはおすすめです。買主はプロの不動産会社なので、事故の内容も冷静かつ事務的に話を進められるでしょう。
ただし、リフォーム費用や再販するまでのリスクを考慮して価格を算出するため、仲介で売れる場合の市場価値より安くなってしまうのが一般的です。
買取を選択する場合は、事故物件を専門に扱う買取業者を選びましょう。
事故物件の買取を検討している方には、事故物件専門の成仏不動産がおすすめです。特殊な事情を抱えた物件でも、独自の査定基準と豊富な経験により、スピーディかつ柔軟に対応してくれます。
できるだけ早く現金化したい方の要望にも応えてくれるため、売却に悩んでいる方の強い味方となるでしょう。
現地調査や査定は無料で行っており、費用をかけずに現状を知ることが可能です。相談だけや査定だけの利用もできるため、まずは一度話を聞いてみてはいかがでしょうか。
事故物件売却のメリット
「事故物件を売っても大した利益にならないのではないか」と疑問に感じる方も少なくありません。しかし、事故物件の売却にはさまざまなメリットがあります。
売却を諦める前に、具体的にどのようなメリットがあるのかを知っておきましょう。
資産を現金化できる
事故物件であっても、買い手がつけばまとまった現金を手に入れられます。
事故物件であっても、価値を持つ資産であることに変わりはありません。空き家のまま所有し続けると、固定資産税や管理費などの支出だけが続いていきますが、売却すればまとまった現金が手に入ります。
その資金を、新たな生活の元手や別の投資、ローンの返済などに充てることも可能です。
管理や心理的負担から解放される
物件を所有し続ける限り、下記のような物理的な管理負担が継続的に発生します。
・定期的な清掃や換気
・庭や敷地内の草むしりや雑草対策
・雨漏りや外壁のひび割れなど修繕の必要性の確認
・固定資産税や火災保険などの維持費の支払い
誰も住んでいない家であっても、時間が経つにつれ老朽化は進み、トラブルが起きるリスクも高まります。
放置すれば景観や治安の悪化にもつながり、近隣から苦情が寄せられることもあるため、注意が必要です。さらに、こうした管理負担に加え、下記の心理的な負担もストレスになるでしょう。
・近隣の目が気になる
・過去の出来事を思い出してしまう
・物件に足を運ぶのが憂鬱
物件に関するさまざまな負担は、時間が経つほど蓄積していきます。
思い切って売却すれば、これらの物理的・精神的ストレスから解放され、前向きな気持ちで新たな一歩を踏み出せるはずです。
契約不適合責任が免除される場合がある
通常、不動産を売却した後に、物件に隠れた欠陥があった場合に契約不適合責任を負わなければなりません。
しかし、売却の際に買主に対して事故の内容や状況を詳しく説明しておけば、契約不適合責任が免除される可能性があります。
特に事故物件の取り扱いに慣れた業者であれば、こうした点にも理解があり、スムーズに売却まで進めやすいケースも少なくありません。
リフォームなしで売却できるケースもある
「事故物件は手直ししないと売れない」と思われがちですが、リフォームなしでも売却できることがあります。
特に不動産会社による買取の場合は、現状のままで購入してくれることがほとんどです。買取業者は、買い取った物件を自社でリフォームしてからの再販が前提のため、売り主側が事前に費用をかけて修繕する必要はありません。
費用をかけず、手間を省いてスムーズに売却したい方は、こうした買取サービスの利用も視野に入れてみてはいかがでしょうか。
「この状態では売れないかも」とためらっている方も、まずは専門業者に相談してみることをおすすめします。
事故物件に特化した不動産会社であれば、現状のままでも売却できるかどうかを的確に判断してくれます。例えば成仏不動産は、現地調査から査定、売却の手続きまでを一貫してサポートしている買取業者です。
豊富な経験から、状況を的確に判断してくれるため、余計な費用や手間をかけずに手放せる可能性があります。
リフォームなしで売却できるか知りたい方は、まず無料査定を受けてみてはいかがでしょうか。
仲介の場合は相場より高く売れる可能性がある
事故物件であっても、立地や築年数などの条件が良ければ、仲介で相場に近い価格やそれ以上で売れることもあります。
特に事故内容が軽微だったり、一定期間が経過していたりすれば、価格にあまり影響しないケースも少なくありません。
少しでも高く売りたいと考えるなら、市場価格を調べてみましょう。
仲介は多様な買主にアプローチできる
仲介では、住まいを探す個人だけでなく、投資目的の法人や再販業者などさまざまな買主に情報を届けることができます。
例えば、賃貸物件として運用したい不動産投資家は、利回りを重視するため心理的な抵抗が少ない場合があります。
また、安く購入して自分でリノベーションしたいと考える買主もいるでしょう。買主の裾野が広がることで、売却の可能性も高まります。
事故物件売却のデメリット
事故物件の売却にはメリットだけでなく、注意しておきたいデメリットも存在します。後悔のない選択をするためには、現実的なリスクをしっかり把握しておくことが大切です。
ここでは、事故物件を売却する際に考えられる主なデメリットを解説します。
通常物件より売却価格が下がる可能性がある
事故物件は、一般的な物件と比べて心理的なマイナスイメージを持たれやすく、売却価格が相場より低くなる傾向があります。
特に、事件性の高い事故や直近の出来事であれば、価格の下がり幅も大きくなりがちです。不動産会社に直接買い取ってもらう買取の場合は、スピーディーに売却できる反面、価格は仲介よりも低くなるでしょう。
ただし、価格に納得できれば早期売却も可能なため、相場よりどれくらい下がるのかを不動産会社に相談してみるのがおすすめです。
売却までに時間を要することがある
告知義務のある事故物件は、購入検討者が慎重になるため、成約までに時間がかかることがあります。
内覧の約束がなかなか入らなかったり、よい条件の買主が現れなかったりして、長期間売れ残ってしまうケースも珍しくありません。
特に仲介で売る場合は、購入希望者の見つかるタイミング次第になるため、ある程度の時間的余裕が必要です。
できるだけ早く手放したい方は、買取業者を利用すると、スピーディーな売却が実現する可能性があります。
買主に心理的な抵抗感を与えやすい
たとえ価格や立地条件がよくても、事故があった物件と聞くだけで敬遠される方は少なくありません。購入希望者のなかには、物件情報を見て興味を持ったものの、告知義務のある内容を知った途端に候補から外してしまう方も見受けられます。
また、内見時に不自然な雰囲気を感じたり告知内容に戸惑ったりして、買主が離れていくケースもあるでしょう。心理的な要素が大きく影響するため、売り主の誠実な対応だけではフォローしきれない部分があるのも実情です。
事故物件の扱いに慣れた不動産会社に依頼すれば、心理的ハードルを下げたうえで適切に対応してくれる可能性が高まります。
内容の伝え方やどこまで伝えるかなどの難しい判断も、専門業者に相談すれば適切な対応ができるでしょう。
更地にして売る場合は解体費用がかかる
「建物が問題なら解体して更地にしてしまえばよいのではないか」と考える方もいるでしょう。しかし、更地にするには高額な解体費用がかかります。
解体費用は木造家屋の場合で坪単価3万〜5万円程度、鉄筋コンクリートだと坪単価6万〜8万円程度かかるのが一般的です。
さらに、建物をなくしても土地自体に心理的瑕疵が残ると判断され、告知義務がなくならないケースも少なくありません。
更地にするのと、建物のまま売却するのとどちらが利益になるのか、まずは専門家に相談してみましょう。
不動産会社が事故物件の取り扱いを断ることがある理由
勇気を出して不動産会社に相談したにも関わらず、取り扱いを断られてしまい、ショックを受けた経験がある方もいるでしょう。
しかし、不動産会社が事故物件の取り扱いに慎重になるのには、業界特有の理由があります。その業界の視点を理解すれば、次に取るべき行動がきっと見えてくるはずです。
再販に時間とコストがかかる
一般の不動産会社にとって、事故物件は売りにくい商品です。買主を見つけるまでに通常よりもはるかに長い時間がかかることが多く、その間の広告費や人件費はすべて会社の負担となります。
また買主を見つけるために大幅な値引きが必要になったり、売却前に特殊清掃やリフォーム、場合によっては解体が必要になったりするケースもあります。
これらの追加コストをかけても、最終的に利益を確保できるとは限りません。時間とコストがかかる割に、赤字になるリスクもあるため、最初から取り扱いを断る業者も少なくありません。
買主とのトラブルリスクがある
たとえ事故物件であることを説明していても、購入後にトラブルに発展するケースもあります。もし説明が不十分だと判断されれば、買主から損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。
一般の不動産会社は、こうした心理的瑕疵に関するトラブルの交渉や訴訟対応の経験が豊富ではありません。万が一トラブルに発展した場合、会社の評価に傷がつき、金銭的にも大きな損害を被るリスクがあります。
トラブルリスクを回避するためにも、最初から関わりたくないと考える買取業者も少なくありません。
事故物件を取り扱う専門の不動産会社も存在する
「もう売れないかもしれない」と不安やあきらめを感じている方は、ぜひ事故物件や扱いづらい物件に特化した専門の不動産会社に相談してみましょう。
こうした会社は心理的瑕疵がある物件の取り扱いに慣れており、過去の取引実績や独自の販売ルートを活用して、スムーズな売却を実現するノウハウを持っています。
一般の不動産会社では敬遠されがちな物件でも、適切な価格設定や販売戦略によって、買い手を見つけてくれる可能性があります。
事故物件だからといって、売れないとは限りません。事故物件に強い専門業者に相談し、新たな選択肢をみつけましょう。
なかでも事故物件の売却を専門に手がける成仏不動産は、豊富な取引実績とノウハウを持ち、これまで他社では難航した物件の売却にも対応してきました。
心理的瑕疵に対する理解が深いスタッフが在籍しており、状況に応じた価格設定や販売戦略の提案により、物件の可能性を限界まで引き出してくれます。
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事故物件を取り扱う不動産会社の探し方
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最後に、実際に利用した方の声も参考になります。Googleレビューや比較サイトなどで、実際に相談・売却した方の声を見ることで、対応の丁寧さや信頼性を判断できます。
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事故物件売却の流れ
事故物件売却の基本的な流れは、通常の不動産売却と大きく変わりません。
ここでは、事故物件売却の一般的な流れを4つのステップに分けてご紹介します。
現地調査と査定の依頼
まずは、事故物件の取り扱いに詳しい不動産会社に連絡を取り、物件の査定を依頼します。査定依頼は無料で行えることがほとんどです。
査定では物件の状態や周辺環境、告知義務の有無などを踏まえて、売却価格の目安が提示されます。
その前に、現地調査として実際の物件を確認する場合もありますが、立ち会い不要のケースもあるため、負担なく進められます。
この段階では、まだその会社に売却を依頼すると決める必要はありません。気軽に相談してみましょう。
不動産会社の選定
複数の会社に査定を依頼した場合は、その結果をもとに、実際に売却を任せる不動産会社を1社選びます。提示された査定価格だけで決めるのは危険です。
担当者の説明の分かりやすさや対応の誠実さ、事故物件に関する知識、過去の実績などを比較検討しましょう。また、広告手段や売却戦略の提案が具体的かどうかも重要なポイントです。
信頼できる会社であれば、物件の印象や伝え方を工夫し、スムーズな売却をサポートしてくれます。
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無理な営業はなく、まずは無料相談から始められるので、気軽にお問い合わせください。
売却活動や条件交渉
契約した不動産会社が、実際に物件を売るための販売活動を開始します。
物件情報がサイトやチラシに掲載されるので、買い手が現れるのを待ちましょう。問い合わせ対応や内覧の案内、価格交渉などもすべて不動産会社が間に入って進めてくれます。
購入希望者が見つかったら、価格や引き渡し日などの条件を交渉します。査定時に提示された価格と条件で合意すれば、すぐに契約手続きに進められるシンプルなステップです。
契約と引き渡しの手続き
購入希望者が決まったら、売買契約を結びます。契約時には、不動産会社の事務所などで、買主と売り主が集まります。
宅地建物取引士が契約内容や物件に関する重要事項を説明してくれるので、双方が納得したら売買契約書に署名・捺印しましょう。
この際に、買主から手付金を受け取ります。契約から約1ヶ月後、現金または振込で残りの売買代金全額を受け取ります。
同時に司法書士が所有権を買主に移すための法的な登記手続きを行い、物件の鍵を買主に渡して、すべての取引が完了です。
事故物件がどうなるか不安なら専門業者に相談を
事故物件の売却に向き合うと、不安や迷いがつきまとうのは当然のことです。事故物件の売却に関して不安や疑問がある方は、事故物件に特化した成仏不動産に相談してみましょう。
成仏不動産では、事故物件・再建築不可・空き家・相続不動産など、一般の不動産会社が敬遠しがちな訳あり物件でも適切な解決策の提案が可能です。
相談者一人ひとりの背景や心情に寄り添いながら、売却・整理・法務対応までワンストップでサポートしてくれる体制が整っています。
また提携する葬儀社や司法書士、医療・介護機関など全国700社以上とのネットワークを活かし、情報取得力と対応力に優れたサービスを提供しているのも特徴です。
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