ゴミ屋敷は売却できる？放置するリスクや売る方法、売却にかかる費用についても解説
2025年10月6日
所有している家がゴミ屋敷になってしまった場合、「本当に売れるのか」「どのように売却を進めればよいのか」と悩む方は少なくないでしょう。
ゴミ屋敷でも売却は不可能ではありませんが、一般的な不動産売却と進め方に違いがあります。
適切な流れを踏まなければ、想定以上の費用や時間がかかるかもしれません。
この記事では、ゴミ屋敷に該当するかどうか・放置によるリスク・売却の方法・かかる費用・注意点までを解説します。
売却費用を抑える方法や、現状のまま売却できるケースも具体的に取り上げます。
ゴミ屋敷の定義
ゴミ屋敷という言葉は広く使われていますが、法律上の明確な定義はありません。
総務省や環境省の調査資料では、住宅や敷地に不要物やごみが大量に積まれ、日常生活が成り立たなくなっている状態をゴミ屋敷と説明しています。
生活ごみだけでなく、使わなくなった家具や衣類が床や通路を塞ぎ、悪臭や害虫が発生している場合も含まれます。
また、避難経路が妨げられている、近隣に悪影響が及んでいるなどの状況も問題になるでしょう。
どの状態をゴミ屋敷とするかは全国で統一されておらず、各自治体が条例や要綱で独自に定めている状況です。
千葉市では敷地や建物に廃棄物などが堆積し、不衛生で周辺環境に悪影響を与える状態とし、改善命令や生活支援部門との連携で解消を促しています。
また、福祉や保健衛生部門と連携し、改善支援や相談を行う窓口を設けている自治体もあります。
重度の状態だけでなく、室内を移動しづらい、臭いや害虫が近隣に広がり始めているなどの段階でも早めの対応が望まれるでしょう。
放置すると物が増えて片付けの負担が急増し、近隣トラブルや行政介入に発展する可能性があります。兆しを感じたら、自治体や専門業者への相談が重要です。
ゴミ屋敷を放置するリスク
ゴミ屋敷を放置すると、資産価値の低下や維持費の増加だけでなく、近隣トラブル・健康被害・行政介入・放火など重大な問題を起こしかねません。
長期にわたり改善されない状態は、所有者本人だけでなく、近隣住民や自治体にとっても深刻な負担です。
ここでは、それぞれのリスク内容と起こりうる影響を説明します。
資産価値が低下する
ゴミ屋敷の状態が続くと建物や設備の劣化が進み、不動産としての価値が急速に下がります。
外壁のひび割れや屋根材の剥離などが放置されれば、雨漏りや腐食、カビの発生を引き起こすでしょう。
修繕にかかる費用が膨らみ、買い手から敬遠されやすくなります。長期放置は資産価値の大きな損失につながりかねません。
維持費がかかる
使用していない建物であっても、所有している限り固定資産税や都市計画税は毎年必要です。
さらに、老朽化に伴う配管や電気設備の不具合や雨漏り修理、害獣駆除などの臨時出費も発生する場合もあります。
空き家管理を外部委託すれば月数千〜数万円の費用が継続的にかかり、放置するほど経済的負担が増すでしょう。
近隣住民とのトラブルの原因になる
大量のごみや不要物が放置されると、悪臭や害虫、景観の悪化が近隣住民にとって大きな迷惑となります。
敷地から飛散したごみや異臭による苦情が相次ぎ、場合によっては損害賠償請求や訴訟に発展することもあるでしょう。関係が悪化すれば、売却や片付けの協力を得にくくなります。
さらに、近隣全体の住環境や不動産価値に悪影響を与える可能性もあります。
悪臭や害虫の発生源になる
残った食品や湿気は害虫やネズミの繁殖を促す原因です。
発生した悪臭や害虫は周囲にも広がり、ダニやゴキブリによるアレルギーや、ネズミが媒介するレプトスピラ症など健康被害の恐れがあります。
特に住宅密集地では短期間でも影響が深刻化し、行政から改善指導や立ち入り調査が行われる可能性が高まるでしょう。
発生源が特定されれば、近隣住民から直接抗議や損害請求を受ける事態も起こるかもしれません。
特定空き家に指定される
空家等対策の推進に関する特別措置法では、倒壊や衛生面の悪化など周辺に著しい悪影響を及ぼす状態の空き家を、特定空き家等と指定します。
ごみの堆積自体は対象ではありませんが、衛生や安全面に重大な影響がある場合には改善指導や行政措置が行われます。
特定空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が6倍まで増えるケースもあり注意が必要です。
この措置は所有者にとって金銭的負担だけでなく、売却や活用の機会損失にもつながります。
行政代執行の対象となる
行政代執行とは、改善指導や勧告を受けても対応しない場合、自治体が所有者に代わってごみの撤去や建物の解体を行うものです。
この場合、作業にかかった費用はすべて所有者に請求されます。措置は所有者の意思に関わらず進められるため、心理的負担も大きくなります。
撤去や解体の費用は、建物の規模・構造・ごみの量によって異なり、経済的打撃が大きくなる恐れがあるでしょう。
放火される可能性がある
放置された空き家やゴミ屋敷は人目が少なく、不法侵入や放火の標的になりやすい傾向があります。総務省消防庁によると、建物火災の10.6％が放火によるものと示されています。
火災が起これば延焼の危険が高まり、近隣にも大きな損害を与えかねません。
被害が広がれば、加害者だけでなく管理不十分な所有者にも責任追及が及ぶ場合があるでしょう。
ゴミ屋敷は売却できる？
ゴミ屋敷と聞くと「片付けないと売れないのではないか」という印象を持つ方もいるかもしれません。
しかし、現状のまま購入する不動産買取専門業者があり、処分やリフォームを行わずに売却できる場合があります。
仲介では、内見に備えて清掃や修繕が必要となり、費用や時間がかかることが一般的です。
一方で、買取は業者が直接購入するため、作業の手間をかけずに短期間での現金化が可能です。処分費や修繕費が不要となるため、費用面での負担軽減にもつながります。
ただし、ゴミ屋敷は売却自体は可能でも、買い手が見つかるまでに時間や手間がかかる傾向があります。
見た目や臭気が原因で仲介では購入希望者に敬遠されやすく、建物や設備の劣化が進んでいる場合は大幅な値引き交渉を受けることも珍しくありません。
さらに、ゴミの撤去や修繕にかかるコストを買い手が負担すると、その分価格が下がりやすくなります。
それでも、条件や物件の状態によっては、片付けなしで売却が成立する例もあります。
例えば、築35年の木造住宅で、室内外に家具や生活ごみが長期間山積みになっていたケースです。
撤去や修繕を行わずに買取業者へ依頼したところ、即日査定と契約が成立し1週間後には現金化に至ったこともあります。
片付けが難しい状況でも、条件や物件の状態に応じた方法を選べば売却は十分に可能です。
ゴミ屋敷の売却方法
不動産市場では、清掃前の状態で取引が成立する事例も珍しくありません。実際に、完全な片付けを行わずに売却を成功させている所有者もいます。
費用や時間、状況に応じたさまざまな売却方法からの選択が可能で、ご自身に適した売却方法を見つけることが大切です。
ここでは代表的な5つの売却方法と、それぞれの特徴、適しているケースと避けた方がよいケースを紹介します。
ゴミの処分とハウスクリーニング後に売却する
室内外のゴミや不要物をすべて撤去し、ハウスクリーニングを実施したうえで売却する方法です。
内見時の印象がよくなり、買い手がつきやすくなります。築浅で状態が良好な物件では特に効果があります。
一般的な中古住宅として市場に出せるため、相場価格での売却が期待できる可能性が高い方法です。費用や期間は広さや状態により変わり、事前見積もりが必要になります。
・適しているケース：軽度の清掃で印象を改善できる築浅物件
・避けた方がよいケース：構造や設備に重大な欠陥がある物件
売却後のトラブルを避けるため、見た目だけでなく設備や構造の健全性も確認しておくことが大切です。
リフォームしてから売却する
建物の劣化や損傷が目立つ場合に、修繕やリフォームを行ってから売却する方法です。
見た目や機能性を改善し、新築同様の状態で売り出せるため、売却価格の上昇が見込めます。
ただし、リフォーム費用を回収できるかは立地や需要によって大きく左右されるでしょう。
・適しているケース：需要が見込める立地の築浅〜中程度物件
・避けた方がよいケース：費用回収が難しい立地や築古物件
工事には一定の費用や期間がかかりますが、時間と予算に余裕があり、できるだけ高値売却を目指したい方に適しています。
更地にしてから売却する
建物を解体して更地にしてから売却する方法です。建物の劣化が著しい場合や、土地の利用価値が高い地域で需要があります。
解体後は固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がることもあるため注意が必要です。
この特例は、住宅が建っている土地の固定資産税を6分の1まで軽減する制度で、更地になると適用がなくなります。
・適しているケース：土地の利用価値が高く再建築需要がある場合
・避けた方がよいケース：解体費用や税負担が売却益を圧迫する場合
解体後の税負担や販売時期も含め、総合的に利益が出るかどうかを試算してから決断する必要があるでしょう。
古家付き土地として売却する
解体や大規模な修繕を行わず、古家を残したまま土地として売却する方法です。買い手が自ら解体や改築を行う前提で購入するため、売り主負担を抑えられます。
立地や形状に魅力があれば、相場価格の7〜8割程度で売却できる可能性があります。
・適しているケース：立地条件がよく解体需要がある地域
・避けた方がよいケース：安全上の問題で内見や契約が難しい場合
ゴミの撤去は必要ですが、費用や工期をかけず、早期に売却したい方に適した選択肢です。
契約前にゴミ撤去や安全面の対策をできる限り整えると、買い手の信頼を得やすく、売却がスムーズに進みます。
ゴミはそのままの状態で買取業者に売却する
不動産買取業者に現状のまま売却する方法です。片付けや修繕が不要で、短期間で現金化できます。
遠方の所有者や、相続物件の早期処分に向きますが、価格は相場より低くなりやすいでしょう。
・適しているケース：即時現金化が必要な場合
・避けた方がよいケース：少しの手入れで相場に近づけられる場合
価格よりスピードを優先する場合に有効で、急な資金需要や管理負担を早めに解消できます。
ゴミ屋敷を売却する流れ
ゴミ屋敷の売却では、売却前にすべてを片付ける必要はありません。現状のまま買い取る業者や、必要部分のみの片付けで売却できる方法があるからです。
売却までの流れや選べる方法を知っておくと、費用や時間の負担を抑えて行動に移しやすくなります。
ここでは、売却までの6つのステップを順を追って説明します。
買取業者や不動産会社に相談する
買取業者や不動産会社に相談し、現状での売却可否や必要な作業の有無を確認するのが初めの段階です。
専門家の意見を聞くことで、不要な処分や出費を避けられます。複数社から提案を受け、取引条件や接客対応の質を見比べることが大切です。
必要に応じてゴミを処分する
売却方法によっては、部分的なゴミ処分を行います。玄関や通路など部分的な動線を確保するだけで内見が可能になることもあります。
状況に応じた限定的な対応でも契約を進められる場合があり、全撤去は必須ではありません。作業範囲は事前に業者と決めておきましょう。
必要に応じてクリーニングやリフォームをする
築年数や劣化の度合いにより、簡易清掃や部分的な修繕を検討します。水回りや床の汚れを除去するだけで印象が改善する場合もあります。
本格的なリフォームを実施しなくても契約が成立する場合がありますが、売却額の上昇を目指すには効果的な方法です。
かかる費用と、その投資によって上がる可能性のある売却価格を比べて、実施するかどうかを判断します。
査定依頼をする
準備が整ったら、査定を依頼します。現地調査で市場価格や買取価格を提示してもらいましょう。
査定額は業者によって差が出るため、複数社から見積もりを取り、価格・条件・手続きのサポート内容などを比較します。
無料査定を行っている業者が少なくないため、負担なく依頼できるでしょう。
売買契約を結ぶ
条件に合う業者や買い手が見つかったら、売買契約を締結します。契約書には物件の状態や引渡し条件が明記されるため、細部まで確認が必要です。
重要事項説明を受け、不明点は契約前に解消しましょう。契約後は、引渡しに向けた準備を進めます。
引渡しと決済を行う
契約で定めた期日に物件を引渡し、代金の決済を受けます。現金化は当日または数日以内に行われるのが一般的です。
残った荷物や鍵を整理し、業者へ引き渡します。これで売却は完了し、所有権が正式に移転されます。
ゴミを処分してから売却するメリット
ゴミ屋敷状態の物件でも売却は可能ですが、予算や時間に余裕がある場合は、ゴミを処分してから売り出す方が有利です。理由の一つは、内覧のしやすさです。
室内が片付いていれば通路や部屋を自由に歩けるため、購入希望者が物件の広さや間取りを正確に把握できます。
片付けを行えば、第一印象の改善も期待できるでしょう。生活感や不衛生な印象がなくなることで、購入希望者は入居後の生活を具体的に想像しやすくなります。
印象がよい物件ほど内覧から成約までの期間が短くなる傾向があり、売却の流れがスムーズに進みます。
さらに、ゴミを処分して清潔な状態に整えると、相場より高い価格の提示が可能です。物件の価値は立地や築年数だけでなく、見た目や管理状態にも影響されるからです。
内覧者が修繕や清掃の負担を感じない物件は、相場に近い価格、あるいはそれ以上で取引されるケースも珍しくありません。
ゴミ処分は義務ではありませんが、状況によっては成約のしやすさや価格向上につながる場合があります。
費用対効果を考えながら、売却戦略の一つとして検討するのが有効です。
ゴミを処分してから売却するデメリット
ゴミ屋敷状態の物件を片付けるには、思った以上の費用がかかることがあります。
部屋数やゴミの量によっては数十万円単位になる場合もあり、処分後に売れるとは限りません。
処分に投じた費用が、売却価格の上昇分で回収できない可能性もあります。
また、室内をきれいに整えても、立地・築年数・周辺環境によっては買い手が見つからないケースがあります。
特に不動産市場の需要が低い地域では、見た目の改善だけでは成約に至らないことも少なくありません。結果的に、費用と労力をかけても売却が長引くリスクが残ります。
このように先の見通しが立てにくい場合は、片付けを始める前に現状のまま売却できるかを確かめることが大切です。
不動産買取業者のなかには、ゴミや不要物が残ったままでも引き取るところがあります。
まずは複数の業者に相談し、処分費用と売却見込みを比較してから判断すると、無駄な出費や時間の浪費を避けられるでしょう。
ゴミ屋敷を売却するときにかかる費用
売却に向けた準備では、物件の状態に応じて複数の費用が発生します。あらかじめ項目や相場を把握しておくと、予算の見通しを立てやすくなるでしょう。
ここでは代表的な5つの費用を説明します。
ゴミの処分費用
ゴミの処分は量や種類によって金額が異なります。
家庭ごみだけであれば数万円で済むこともありますが、大型家具や家電、産業廃棄物が多数ある場合は数十万円に達することも珍しくありません。
分別や搬出作業を業者に依頼すると人件費も加わるため、事前の見積もりが重要です。自治体の粗大ごみ回収やリサイクル制度を活用すれば、費用を抑えられます。
ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングの費用は、間取りや広さ、汚れの程度で変動します。
一般的な清掃では、マンションで20,000〜120,000円、一戸建てで60,000〜200,000円程度の費用です。
ゴミ屋敷の清掃は部屋の広さやゴミの量、状態によって費用が変動するため、30,000〜600,000円以上と大きな幅があります。
現場の状況によっては分別作業や搬出に必要な人員、特殊清掃などの追加作業が発生し、さらに費用が上がる例も珍しくありません。
清掃は内覧時の印象に影響するため、予算に合わせて作業範囲を決め、必要な部分だけを依頼すると効率的です。
リフォーム費用
壁紙の張り替えや床の補修などの部分的な工事は数万円から可能です。水回り設備の交換や間取り変更を伴うリフォームは数百万円に及ぶこともあります。
高額な工事がどうしても必要なのか、売却価格に反映されるかを見極めて実施を判断しましょう。
建物の解体費用
老朽化が進んだ建物や、再建築を前提とする場合は解体を検討します。木造住宅の解体費用は延床面積1坪あたり35,000〜50,000円程度の事例がみられます。
解体後は更地として需要が高まりやすくなりますが、住宅用地特例が外れ、固定資産税が上がることに注意が必要です。
仲介手数料
仲介による売却では、宅地建物取引業法で上限が定められた仲介手数料がかかります。
売買価格が4,000,000円を超える場合、上限は売買価格×3％＋60,000円に消費税を加えた額です。
直接買取を選べば仲介手数料は不要ですが、売却価格は相場より低くなる傾向があります。
成仏不動産では、直接買取の場合に仲介手数料が不要となり、その分を清掃・撤去・解体など別の費用に充てられます。
現状のまま引き渡せるため、リフォームや大規模清掃を行わずに済む事例も少なくありません。
特殊清掃や遺品整理、行政手続きまでまとめて対応できる体制が整っており、経費を抑えつつ売却を実現できます。
全国どこからでも同じ条件で依頼でき、遠方の物件にも迅速に対応します。まずはお気軽に、負担を軽減できる売却方法をご相談ください。
ゴミ屋敷の売却費用を節約する方法
ゴミ屋敷の片付けや売却にかかる費用は、工夫次第で工夫次第で大きな節約が可能です。
市町村の粗大ごみ回収や高齢者・生活困窮者向けの片付け支援制度を活用すると、民間業者より半額以下の、数千円〜数万円程度で済む場合があります。
民間業者に依頼する際も、複数社から見積もりを取り、作業範囲や料金の比較を行うことが重要です。同じような作業内容でも、数万円以上の差が出ることは珍しくありません。
また、不動産会社や専門業者による現状買取を活用すれば、清掃や処分の費用が不要となり売却までの期間も短縮できます。
ただし、買取価格は相場より低くなる傾向があるため、複数社で価格や引き渡し条件を比べることが必要です。
これらの方法を組み合わせれば、負担をできるだけ抑えて売却を進められます。
成仏不動産では、室内外に大量のごみや不用品が残っていても現状のまま直接買取が可能です。
清掃や処分を省くことで大きなコスト削減が期待でき、さらに仲介手数料も不要となります。
遠方や多忙で立ち会えない場合には、現地確認や契約手続きを代行し、全国どこからでも対応可能です。
特殊清掃や遺品整理の依頼も一括で行えるため、別々の業者を探す必要もありません。
具体的な節約方法や条件を詳しくお聞きになりたい方は、ぜひ気軽にお問い合わせください。
ゴミ屋敷の売却は仲介より買取がおすすめ
不動産売却には仲介と買取があります。
仲介は相場相当かそれ以上で売れる可能性がありますが、ゴミ屋敷の場合は内覧前に清掃・不用品処分・修繕が必要です。
さらに、数十万円の費用と数週間〜数ヶ月の時間がかかり、内覧対応・価格交渉の手間・近隣に状況を知られるリスクも伴います。
一方、買取は不動産会社や専門業者が直接購入するため現状のまま引き渡し可能で、3日〜2週間で現金化できます。
広告や内覧が不要で、周囲に知られずに売却でき、契約後のトラブルも避けやすいのも特徴です。
価格は仲介より1〜3割低くなる傾向がありますが、スピード・手間削減・プライバシー保護を優先するなら、買取は検討してもよい選択肢です。
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ゴミ屋敷を売却するときの注意点
ゴミ屋敷の売却では、隠しごとをしない誠実な対応がトラブル防止の基本です。
雨漏りや建物の損傷、ごみ堆積の状況など買い手に不利益を与える可能性のある事実は、瑕疵（かし）として説明します。瑕疵とは、契約時に伝えるべき欠陥や不具合を指します。
説明は口頭だけでなく書面で残し、契約書ややり取りの記録は契約後5年間を目安に保管しておきましょう。
また、片付けや搬出時には騒音や車両の出入りが増えるため、作業予定や内容を事前に周辺住民へ伝えておくと摩擦を減らせます。
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