空き家売却のタイミングは？事故物件を相続した場合についても詳しく解説
2025年10月8日
「実家を相続したけれど誰も住む予定がない」「転勤で住まなくなった家をどうしたらよいかわからない」空き家を所有している多くの方が、売却するかどうか迷っているのではないでしょうか。
特に、「いつ売るのがよいのだろうか」「空き家が事故物件だった場合でも売れるのか」といった疑問や不安を抱えている方は少なくありません。
空き家は売却のタイミング次第で、売却価格や、最終的に手元に残る金額が大きく変わることがあります。そして、事故物件だからといって売却を諦める必要はありません。
逆に、あれこれ考えすぎて放置していると、思わぬ出費やトラブルに発展するリスクもあるのです。
この記事では、多くの方が悩んでいる、空き家売却のベストなタイミングについて解説していきます。さらに、放置するリスクや事故物件の売却方法まで、さまざまな角度から検証していきます。
この記事を読み終える頃には、ご自身の状況に合わせた適切な売却の判断基準が明確になり、これからの行動に対する不安が解消されるはずです。
空き家を売却するベストなタイミングは？
「今売るべきか、それとももう少し待った方がよいのか」空き家を所有する方にとって、悩ましいのが売却のタイミングです。
不動産の売買には、相場や税制、金利などのさまざまな要素が複雑に絡み合っています。ここでは、いくつかの観点から、売却を検討すべき時期を具体的に解説します。
相場で考える場合
不動産市場には常に変動する相場というものが存在し、この相場を把握することが、適切な売却タイミングを見極める上でとても重要です。
その相場に大きく影響する要素には以下のようなものがあります。
・景気動向
・地域の開発情報
・インフレの動向
景気が上向きの時は、住宅需要が高まり、不動産価格が上昇する傾向にあります。逆に、不景気の時は価格が下落しやすいため、売却には適さない時期といえるでしょう。
また、所有している空き家周辺の開発計画には敏感になる必要があります。駅の新設や再開発、商業施設の建設などがある場合は、その情報が公開されたタイミングで売却を検討する価値があります。
こうした開発情報は、将来的な地域の価値を高める要因となり、売却価格の上昇につながる可能性があるからです。
さらに、物価の影響も見逃せません。物価が上昇するインフレ下では、現金の価値が下がる一方で不動産などの実物資産の価値が上昇する傾向にあります。
手元に現金を置いておくよりも、不動産として所有している方が資産価値を保てるため、売却のタイミングとしては慎重な判断が必要です。
築年数で考える場合
建物の価値は、築年数とともに減少していくのが一般的です。特に、木造住宅の場合は、築年数が売却価格に大きく影響します。
一般的に、木造の一戸建て住宅の場合、築20年〜25年を過ぎると建物の資産価値はほとんどないと見なされることが多いです。
法定耐用年数は22年とされており、この年数を過ぎると、建物の資産価値がほとんど評価されないからです。その結果、売却価格は土地の価格が中心となります。
また、築年数が50年を超えるような物件は、耐震性の問題や大規模なリフォームが必要になるケースが多くなります。
この場合、建物を解体して更地として売却する方が、買い手が見つかりやすいのが現状です。
ただし、解体費用は数十万円から数百万円かかるため、その費用を差し引いても利益が出るかを事前に計算しておく必要があります。
いずれにしても築年数とともに建物の価値は減少し、購入希望者も限定されがちになるので、売却が難しくなる前の早めの決断が必要です。
税金で考える場合
空き家の売却には、通常、譲渡所得税や住民税などがかかります。しかし国や自治体は、空き家の流通を促進するために、さまざまな税制優遇措置を設けています。
その代表的なものが、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例（3,000万円特別控除）です。
これは、相続した空き家を売却した際に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円を控除できるというとても大きな優遇措置です。
ただし、この特例を利用できる期間は限られており、期限を過ぎてしまうと多額の税金を支払うことになる可能性があります。
自分が利用できる条件と期限を確認し、期限内に売却できるよう計画的に進めることが重要です。もしも、期限が迫っているのであれば、今が売却のタイミングとして適しているといえるでしょう。
住宅ローン金利で考える場合
住宅ローン金利の動向も、不動産売却のタイミングを考える上で見逃せないポイントです。
住宅ローンの金利が低い時期は、住宅を購入する人の購買意欲が高まります。なぜなら、金利が低いほど住宅ローンの返済総額が少なくなり、より手頃な価格で家を購入できると感じるからです。
つまり低金利の時期は買い手にとって購入のハードルが下がり、あなたの空き家を買いたいと思う人が増え、結果的に高く売れる可能性が高まるということです。
売却価格に大きく影響する金利の動向にも関心を持ち、ニュースなどで金利の話題が報じられた際は、注意して見ておくとよいでしょう。
季節やライフスタイルを考える場合
不動産の売買は、人のライフスタイルや季節的な要因にも影響されます。
一般的に、新生活が始まる前の2月から3月にかけては引越しシーズンといわれ、転勤や進学などで住宅需要が高まる時期です。
また、ボーナスが支給される6月や12月も購入者が現金を用意しやすいため、不動産の取引が活発になるでしょう。
これらの時期に合わせて売却活動を始めることで、より多くの買い手の目に留まりやすくなり、早期売却や高値での売却につながる可能性があります。
そして固定資産税の支払いも、不動産の売却にある程度関係するといわれています。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるからです。
ただし実際は、年の途中で売却した場合、税の負担は日割りで精算するのが一般的です。
空き家の売却に適さないタイミング
売却のベストなタイミングがある一方で、売却を避けるべきタイミングも存在します。以下のような時期に焦って売却してしまうと、本来得られるはずの利益を逃したり、思いがけない損失を被ったりする可能性があります。
不動産の相場が上昇している時期
「相場が上がっているなら、今売れば高く売れるのでは？」と思うかもしれません。しかし、相場がまだ上昇傾向の初期段階にある場合は、もう少し待つことでさらに高く売れる可能性があります。
ただし、相場のピークを正確に予測することは、ほぼ不可能です。あまり欲を出しすぎると、今度は下落傾向に転じてしまい、売り時を逃してしまうリスクもあります。
この判断は専門的な知識が必要なため、複数の不動産会社に相談して、現在の相場や今後の見通しについて意見を聞くことが大切です。
税制の優遇が適用されない時期
空き家に係る譲渡所得の特別控除などの税制優遇措置には、適用される期限や条件が定められています。
この特例が使えないタイミングで売却してしまうと、最大3,000万円の控除が受けられなくなり、多額の税金がかかることになります。
売却を決断する際は、税制優遇の期限をしっかりと確認し、逆算してスケジュールを立てることが不可欠です。
空き家を放置しておくとどうなるか
「いつ売ればよいかわからない」「とりあえず、売らずに置いておこうかな」と空き家を放置していると、さまざまなリスクが発生します。
目先の費用や手間を惜しんだ結果、後で大きな出費やトラブルにつながることも少なくありません。空き家放置によるリスクは想像以上に多く、その期間が長くなるほどリスクは現実になります。
老朽化による倒壊などのリスクが生じる
空き家は誰も住んでいないため、急速に劣化が進みます。これは、定期的な換気や手入れが行われないためです。
構造材の腐食や屋根・外壁の破損、シロアリの発生や基礎部分のひび割れなど、さまざまな問題が起こりやすくなります。
これらが進行すると、台風や地震などの災害時に倒壊する危険性が高まり、近隣の家に被害を与えた場合は損害賠償責任を負う可能性があります。
所有者には、空き家が周囲に危害を及ぼさないよう管理する義務があるからです。
また、放置された空き家は行政から特定空き家に指定される可能性があります。その場合、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税金が大きく跳ね上がることもあります。
自治体からの指導や勧告を受け、最悪の場合は強制的な解体が行われることもあり、その費用は所有者が負担することになるのです。
近隣住民とのトラブルに発展する可能性がある
放置された空き家は、地域の景観を損なうだけでなく、さまざまなトラブルの原因となります。
生い茂った庭木が隣の敷地にはみ出したり、雑草が生い茂って害虫や害獣が発生したり、異臭の原因にもなります。
ときにはゴミの不法投棄の温床になるなど、衛生環境の悪化を招き、近隣住民との深刻なトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
また自治体によっては、法律に基づき、固定資産税の優遇措置の解除や罰金を科したりすることもあります。
犯罪に利用される可能性がある
誰も住んでいない空き家は、犯罪者にとって格好の隠れ家やアジトとなり得ます。放火や不法侵入、薬物の製造や取引など、空き家が犯罪に利用されるケースも少なくありません。
こうした事態を防ぐためには、定期的な見回りや、窓やドアの施錠の強化などの対策が必要となります。しかし、所有者が遠方に住んでいる場合はそれも難しいでしょう。
このように、空き家の放置は多くの危険をはらんでいます。特に、遠方に住んでいるなどで管理が難しい場合は、早期の売却を考えた方がよいでしょう。
成仏不動産は事故物件の買取に特化しており、自社で直接買い取るため、スピーディーな売却が可能です。
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事故物件の空き家は売却できるか
もし、所有している空き家が事故物件だった場合、「もう売れないのではないか」と不安に思うかもしれません。
しかし、結論からいうと、事故物件でも売却は可能です。ただし、通常の物件とは異なる注意点や相場があることを理解しておく必要があります。
事故物件とは
不動産業界における事故物件とは、心理的瑕疵（かし）のある物件のことを指します。心理的瑕疵とは、その物件に住む人が心理的に嫌悪感を抱くような出来事があったことを意味し、具体的には以下のようなケースです。
・自殺、他殺、または不審死があった物件
・火災や水害などの災害で大きな被害を受けた物件
・近隣で暴力団の抗争や犯罪があった物件
・ゴミ屋敷などで、近隣に迷惑をかけていた物件
また、孤独死もこれに該当する場合があります。
これらの出来事は、買主や借主が心理的に住みたくないと感じるような欠陥といえるため、不動産会社は買い手に対して告知する義務があります。一般不動産会社が敬遠しがちになるのは、この告知義務があるためです。
ケースバイケース
事故物件であっても、その経緯や状況によって売却への影響は異なります。心理的瑕疵の程度は、ケースバイケースで判断されるからです。
例えば、老衰や病死などの自然死であった場合は、一般的には告知義務の対象となりません。ただし、発見が遅れたことで異臭や損傷がひどい状態になっていた場合は、心理的瑕疵があると判断されることがあります。
事件性の高い死亡事故や自殺があった物件は、当然告知義務があり、買い手がかなり見つかりにくく大幅な価格下落は避けられないでしょう。
また、賃貸物件の場合は告知義務の範囲が限定的になる場合がありますが、売買においてはより広範な告知が必要となります。
告知義務を怠ると契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求されるリスクがあるため、正直に伝えることがとても重要です。
事故物件の売却は断られる場合もある
事故物件でも売却は可能ですが、普通の不動産会社に依頼しても、なかなか引き受けてもらえないケースが少なくありません。
なぜなら、一般的な不動産会社は、利益率の高い物件や早く売れる見込みのある物件を優先的に扱っているからです。
しかし事故物件は、以下のような理由から内覧希望者も少なく、売却活動に多くの時間と労力がかかります。
・心理的な抵抗感
・風評被害
・売却活動の難しさ
・クレームや訴訟のリスク
事故物件に対しては心理的な抵抗感が強く、見込み客が限られてしまいます。特に物件の過去を知る人が近所にいる場合などは、風評被害で買主がなかなか見つかりません。その結果、売却活動が長期化する可能性が高くなります。
また、チラシやネット広告を打ち出す際に詳細な情報を記載しづらいなど、売却活動自体が難しくなるのです。
さらに、売却後に買主からクレームがつくことも考えられ、場合によっては訴訟になる可能性もあります。
こうした理由から、多くの不動産会社は事故物件の取り扱いを避ける傾向にあります。そこで必要となるのが、事故物件の売却に特化した専門の不動産会社です。
事故物件の知識と豊富な実績を持つ成仏不動産では、他社で断られた物件でも、誠実に対応することができます。
当社の専門家が、お客様の抱える一つひとつの疑問に丁寧にお答えし、適切な解決策をご提案します。
ご相談はもちろん、査定も無料で承っておりますので、まずは現在の物件の価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
無理な営業は一切ありませんので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
事故物件の空き家は相場より安くなる
事故物件は、通常、相場より安くなるのが一般的です。それは前述の心理的瑕疵があるためです。
そしてその心理的瑕疵が、そのまま価格の下落幅に影響します。具体的にどれくらい安くなるかは、その物件で起きた事件や事故の深刻さによって異なります。
自殺や他殺などの場合は、相場価格から30%〜50%程度価格が下落するのが一般的です。
孤独死などの自然死の場合、死後、数日で発見された場合は影響があまり大きくありません。しかし、数週間・数ヶ月経過して発見された場合は、20%〜30%程度の下落といわれています。
また、事件の社会的な注目度も価格に影響します。ニュースで大きく取り上げられた事件の現場となれば、物件価格の下落幅は、より大きくなるでしょう。
しかし、これはあくまで一般的な傾向です。専門の不動産会社に相談すれば、同じ条件下で少しでも高く売れる方法を提案してもらえます。
事故物件の空き家を売却するタイミング
事故物件になってしまった空き家を売却するタイミングを考えるとき、「時間をおけば忘れられて高く売れるかも？」と思うかもしれません。
しかし実際には、以下の理由により、できるだけ早く決断し行動に移した方が有利なのです。
・告知義務の期間の曖昧さ
・風評被害の拡大
・心理的な負担の軽減
不動産会社は、心理的瑕疵について告知する義務がありますが、この告知義務の期間は法律で明確に定められているわけではありません。
事件や事故から3年以内という目安を過ぎていても、買主が隣人などから過去の事実を知らされた場合にトラブルに発展する可能性があります。この曖昧さは、売主にとって決して喜ばしいものではなく、大きなストレスとなります。
また、事件や事故があった事実は、近隣住民の間で語り継がれていくことが多いです。時間が経てば経つほど風評被害は広がり、物件の価値をさらに下げてしまう可能性があります。
そしてもちろん、事故物件を所有し続けることは、売主にとって大きな心理的負担となります。この精神的なストレスを軽減するためにも、早めに専門の会社に相談し、手放してしまうのが賢明です。
事故物件の空き家は専門の不動産会社がおすすめ
一般的な不動産会社が事故物件の売却を敬遠する一方、こうした物件に特化した事故物件専門の不動産会社は、独自のノウハウとネットワークを持っています。
事故物件の売却には、以下のような強みを持った専門の不動産会社への相談が有効です。
・事故物件を専門に扱うノウハウ
・独自の買主ネットワーク
・スピード感のある対応
専門会社は、特殊清掃・遺品整理・リフォームなど、事故物件特有の対応をスムーズに行うことができます。
また、事故物件を積極的に買い取る独自のネットワークを持っているのも強みです。不動産会社を中心に、リフォーム業者や投資家などが共同して事故物件の迅速な売却を進めます。
専門会社が直接買い取る場合が多いのも特徴です。それにより、売却活動が長期化するストレスや、価格の下落をできる限り抑えることができるのです。
このように、一般的な不動産会社に敬遠されがちな事故物件の売却には、専門会社の知識と経験が活きてきます。
成仏不動産では、通常の不動産会社では対応が難しい特殊なケースでも、豊富なノウハウとネットワークでスムーズな売却を実現します。
また遺品整理や特殊清掃、不用品処分など、売却に付随するあらゆる作業をワンストップで承ることも可能です。
事故物件のプロフェッショナルとして、お客様のプライバシーに配慮しながら、責任を持って最後までサポートいたします。まずはお気軽にご連絡ください。
事故物件専門の不動産会社の探し方
専門会社に依頼したいと思っても、どこに相談すればよいかわからない方もいるでしょう。ここでは、信頼できる専門会社の探し方をご紹介します。
インターネット検索
いちばん手軽な方法は、インターネットでの検索です。事故物件・訳あり物件・特殊物件・買取・専門・不動産などのキーワードで検索すれば、多くの専門会社のウェブサイトが見つかります。
複数の会社のサイトを見比べて、過去の買取実績やサービス内容を確認し、信頼性を判断しましょう。
知人の情報
もし、周囲に同じような経験をした人がいれば、その人の情報を参考にするのも有効です。実際にその会社を利用した人から、担当者の対応や売却価格など、具体的な情報を得ることができます。
ただし、あくまで個人的な経験談なので、鵜呑みにせず最終的には自分で判断することが大切です。
事故物件の空き家を高く売却できる不動産会社はある？
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まずは、インターネットや知人の紹介で探した専門会社に、電話やウェブサイトの問い合わせフォームから連絡します。
この時、物件の所在地や、どのような経緯で事故物件になったのかを正直に伝えましょう。また、無料査定が可能かどうかを確認してください。
査定してもらう
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その場で査定額を提示されることもあれば、後日、詳細な査定書が届くこともあります。
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また、事故物件の所有に精神的負担を感じ、早く手放したいと考えている場合も専門会社に依頼した方がよいでしょう。
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他社で安い金額を提示された
一般的な不動産会社に査定を依頼した結果、あまりにも安い提示金額に納得できない場合は、専門会社への相談が妥当です。
それは、その会社が物件の価値を正しく評価できていない可能性があるからです。事故物件に特化した専門会社に相談すれば、適正な価格、あるいはより高い価格を提示してもらえる可能性があります。
他社で売却を断られた
一般の不動産会社に仲介を断られてしまった場合は、専門会社に相談するのが近道です。
特に、複数の不動産会社に依頼してもすべて断られてしまった場合は、迷わず専門会社に相談しましょう。専門会社は、他社が断るような難しい物件でも、積極的に取り扱ってくれます。
風評被害が心配
できれば、事件や事故の事実が広まることは避けたいものです。近隣住民に事件や事故の事実を知られており、売却活動を通じて風評が広まることを懸念している場合は、専門会社に相談しましょう。
専門会社による買取であれば、不特定多数に物件情報を公開する必要がないため、風評被害を心配する必要がありません。
信頼できる不動産会社に頼みたい
事故物件の売却はデリケートな問題であり、専門的な知識と実績がなければ、扱いが難しいものです。
親身になって相談に乗ってくれ、正直に情報開示してくれる信頼できる会社に依頼したいと考えるなら、専門会社に相談してみるのがよいでしょう。
売却のみでなく遺品整理も頼みたい
空き家に故人の遺品が残っており、売却と同時に遺品整理も済ませたいと考える人もいるでしょう。
専門会社のなかには、遺品整理や不用品処分、清掃までワンストップで対応してくれるところもあります。
事故物件の清掃をしてほしい
孤独死などがあった場合、特殊な清掃や消臭作業が必要です。専門会社は、こうした特殊清掃業者と提携していることが多く、清掃から売却までをまとめて依頼できるので手間が省けます。
税金の相談にものってほしい
事故物件売却時の税金について専門的なアドバイスを受けたい場合は、専門会社が便利です。
空き家の売却には、税金の問題がつきものです。専門会社のなかには、税理士などと連携して、税金に関する相談に乗ってくれるところもあります。
事故物件専門の不動産会社を利用する際の注意点
一口に専門会社といっても、どこも同じというわけではありません。後悔しない売却をするために、専門会社選びの際は、以下の点に注意しましょう。
無料査定ができるかチェックする
査定費用が無料かどうかは、最初に確認すべきポイントです。査定を依頼したからといって、必ずしも売却しなければならないわけではありません。
複数の会社に査定を依頼し、その金額や担当者の対応を比較検討すれば、適正な価格や会社の信頼性を見極めることができるでしょう。
過去の取扱い例などを調べてみる
その専門会社が、過去にどのような物件をどのくらいの価格で買い取ったかを知ることは、重要です。
会社のウェブサイトやパンフレットなどで調べてみて、似たようなケースの売却実績があるかを確認すれば、その会社のノウハウや得意分野を知ることができます。また、顧客のレビューを確認してみるのもよいでしょう。
事故物件の売却をお考えなら
空き家の売却はタイミングが難しく、多くの不安が伴うものです。
特に、もしその空き家が事故物件となってしまった場合は、「どうせ売れないだろう」「安くなるなら売る意味がない」と諦めてしまうこともあるかもしれません。
しかし、この記事で解説したように、事故物件であっても売却は可能です。そして、その売却を成功させる鍵は、信頼できる専門業者を見つけることにあります。
放置するリスクや価格の下落を考えると、できるだけ早く専門の不動産会社に相談することが、よりよい選択といえるでしょう。
一見、価値がないように見える空き家や事故物件も、専門の視点で見れば、新たな可能性を秘めていることがあります。
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