事故物件の土地は更地にしても告知義務がある？更地化するメリットとデメリットも解説
2025年10月8日
事故物件の土地を所有している方は、更地にすると告知義務はあるのか更地化はどのようにするのか、メリットやデメリットなどわからないことだらけで悩まれている方も少なくないでしょう。
また、事故物件とは何か、どのように対応すべきか悩んでいる方も少なくありません。
この記事では事故物件の定義から、更地化するメリットやデメリット、告知義務についてなど詳しく紹介していきます。
事故物件を所有しながら、どのように処理をすればよいか迷われている方はぜひ参考にしてみてください。
事故物件に該当する物件
事故物件に該当する物件には、自殺や殺人事件など、主に4つの特徴があります。事故物件の定義は一般的に人の死があったことで心理的な抵抗が感じられる可能性がある物件のことです。
そのため、自殺や殺人事件ではなく孤独死で早期に発見されたケースであれば事故物件に該当しない場合もあります。
人が亡くなった部屋、つまり事故物件と考える方も少なくありませんが、原則事例ごとに事故物件に該当するかどうかを考える必要があります。
ここでは、事故物件に該当する物件の特徴をご紹介するので参考にしてみてください。
・自殺があった
・殺人事件があった
・長時間発見されない孤独死があった
・火災で人が亡くなった
ここからはそれぞれの特徴について詳しく紹介していきます。
自殺があった
自殺があった場合は、その内容にかかわらず事故物件として告知義務が発生します。自殺があった物件が賃貸の場合、貸主は損害賠償請求が可能です。
理由は次から事故物件として売り出す場合は、買い手が見つかりにくくなるため、市場相場より売却価格を下げざるを得ないケースが多く見られます。
また、所有物件を他者に賃貸していた場合でも、事故物件となることで入居希望者が減少し、家賃を下げざるを得ない状況になる可能性があります。
さらに、入居者の行為などが原因で事故物件となった場合には、貸主が家賃減額分や売却価格の下落分について、損害賠償を請求できるケースもあります。ただし、必ず認められるわけではなく、事故の原因や責任の所在、判例の傾向によって判断が分かれる点には注意が必要です。
賠償内容は売却費用や家賃を下げなければならない分に加えて、室内の回復費用も含まれます。建物が古くなってしまったことにより、回復が必要な場合は請求できないのでご注意ください。
あくまで自殺が原因で室内の回復が必要な際に、請求が可能になります。
殺人事件があった
殺人事件があった場合も事故物件として報告義務が生じます。これはマンションの共用部や隣の部屋で殺人事件が起きた場合も報告する必要があるのです。
同じ部屋で起きていなくても日常的によく使う場所であれば、心理的瑕疵があるため報告義務が生じます。
殺人事件の内容が大々的にニュースや新聞で取り上げられた場合は、建物のどの部屋でも告知義務が発生する場合があります。
特に連続殺人事件や凄惨な事件など、社会的に大きな影響を及ぼしたものは時間が経過したとしても、心理的瑕疵は大きいといえるでしょう。
殺人事件は死亡した入居者の過失がないため、原状回復や売却値段の減額などの分を賠償請求できないのでご注意ください。
長期間発見されない孤独死があった
長期間発見されない孤独死があり、特殊清掃を行った場合は報告義務が生じます。理由は遺体の腐敗がすすんでいる可能性が高いので、この場合も心理的瑕疵が危惧されるからです。
特殊清掃とは遺体から発生した体液や臭気を完全に除去し、通常の方法ではカバーできない問題を解決する作業です。
孤独死も入居者に過失はないため、原状回復や値段の調整の賠償請求はできません。不動産の種類や発見までの期間、状態など内容によって不動産の価格に大きな影響を与えます。
火災で人が亡くなった
通常の火災で人が亡くなった場合は、原則として報告義務が生じます。
亡くなった理由が自殺や他殺、孤独死で長期間放置されていた場合も事故物件として報告義務が生じます。
さらにボヤ騒ぎだった場合は原則報告義務が生じませんが、範囲や周知度によっては報告義務が生じます。
この判断は素人が行うには難しいものです。判断が難しい場合は警察や弁護士、不動産に精通した専門家を含めて検討するとよいでしょう。
事故物件の心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、物件自体に問題がなくても、入居や購入時に心理的な抵抗を感じる要因のことを指します。
入居希望者が住みたくないと感じるような理由がある場合、それは心理的瑕疵に該当します。
事故物件は自然死や不慮の事故死以外の死や長期間放置されて特殊清掃が必要だった死が生じた物件のことですが、心理的瑕疵は精神的な面をいうので、この2つは別のものです。
心理的瑕疵物件としてあげられるものは以下の3つです。
・自殺や殺人事件、特殊清掃が必要だった自然死
・付近に人の死に関わるような施設や抵抗感を感じるような施設の立地
・近所に居住する反社会的勢力の存在
心理的瑕疵のある物件には、価格が安い・早期入居が可能などのメリットがあります。都心部や人気エリアの好立地な物件が安く購入できるので、気にしない方にとってはよい選択肢となるでしょう。
また一般的に競争率が下がるため、じっくりと物件を選ぶことができます。自身の予算やライフプラン、また心理的瑕疵となる要因が許容できるかどうかなど、購入時にしっかり考えたうえで購入できることもメリットの1つです。
一方で心理的な負担が大きいことや、将来的な売買や賃貸が傾向があるなどのデメリットもあります。
周囲の噂や偏見、近隣住民とのトラブルも少なくありません。捉え方や感じ方は人それぞれなので、メリットとデメリットどちらも踏まえたうえで、購入を検討するとよいでしょう。
心理的瑕疵の告知義務について
心理的瑕疵が生じるような原因についての告知義務はあるものとないものがあります。また対象の物件が賃貸か売買かによっても変わります。
告知が必要なのは、人の死が取引相手の判断に影響を及ぼすと考えられる場合です。本来告知義務のない孤独死や不慮の死でも、メディア報道などで社会的な影響が大きい場合は告知義務が発生します。
さらに取引時に相手から事案の有無について問われた場合は告知する義務があるのです。そのため告知義務に該当する物件ではなかった場合でも、人が亡くなった事案があったかなかったか問われた際はどんなに軽微なものでも伝える必要があります。
告知義務を果たす際は、故人や遺族への配慮が大切です。事件の告知をする際に、個人情報や詳細を過度に伝えることなく、最低限の情報のみ伝えます。
例えば、故人の名前や年齢、家族構成などは伝える必要がありません。告知すべき内容は発生時期や場所、死因と特殊清掃の有無についてです。
遺族や故人のプライバシーを守りながら、必要な情報を伝えていくことが大切です。
心理的瑕疵の告知義務がないケースもある？
心理的瑕疵であっても、取引相手の判断に影響を与えないとされる場合には、告知義務はありません。
例としては以下の3つが挙げられます。
・短時間で発見された自然死があった場合
・不慮の事故死があった場合
・共用部分や隣接住戸で死亡が発生した場合
それぞれのケースについて、詳しく説明していきます。
自然死があった場合
まず1つ目は自然死があった場合です。人は健康に生まれ、何事もなく生きても、いつかは寿命を迎える生き物です。
老衰・持病・突然死などの自然死は誰にでも起こりうるもので、自宅で死亡する原因の割合の9割を占めています。
そのため、それだけ一般的なものとして判断されるため告知義務は発生しません。しかし、前述でも述べたとおり、長期間放置され特殊な清掃を必要とした場合は別です。
また、自宅で倒れていた状態を家族が発見し、救急搬送先で死亡が確認された場合も告知義務は原則発生しません。
不慮の事故死があった場合
2つ目は不慮の事故死があった場合です。日常生活を送っていて、階段から落ちてしまったり、何か重いものが頭に落ちてきたりといった不慮の事故は誰にでも起こりえます。
また誤嚥や窒息なども同様です。不慮の事故死は自然死と同様で告知義務はありません。
共用部分や隣接住戸で死亡が発生した場合
最後に、使用頻度の低い共用部分や、死亡があった部屋に隣接する住戸も告知義務の対象外です。
例えばマンションの日頃使用しないスペースで人が死亡していた場合は告知しなくてもよいのです。
しかし、これが殺人事件やニュースで取り上げられて周知性が高かった場合は告知義務が発生します。
またアパートやマンションなどの集合住宅で、日常的に使用するエレベーターやベランダで起こった事案に関しては告知義務が生じます。
どこに報告義務があり、どこにないのかを素人が判断するのは難しいため、必ず不動産会社や弁護士など、事故物件の取り扱いに詳しい専門家のアドバイスを受けるとよいでしょう。
告知義務に違反した場合はどうなる？
告知義務に違反し、事実を隠したまま契約した場合、後に取引相手から責任を問われるリスクがあります。
原則購入者や借主から死亡事故があったかどうかについて問われた場合は、期間や死因に関わらず告知する必要があります。内容が軽微なものであっても告知しない場合は、義務違反に値するのです。
過去に自然死が発生した場合、原則告知義務は発生しませんが、購入者から問われた場合は告知する必要があります。
告知義務に違反して、考えられるリスクは以下の3つです。
・減額を要求される
・売買契約が解除される
・損害賠償を請求される
それぞれのリスクについて以下で紹介していきます。
減額を要求される可能性がある
まず1つ目のリスクは減額を要求される可能性があることです。買主が事故物件と知ったうえで契約を継続する場合、物件価値が下がる分の値段を売り主に請求できます。
この請求は追完請求権などとして民法にも定められています。具体的な価値減少分を計算し、その金額を支払うという方法で対応することが多いです。
また物件の価値が低下していることにより、購入代金の減額を求めることもできます。これは双方が合意した場合、購入代金から一定の金額が減額されます。
売買契約が解除される可能性がある
2つ目は、告知義務違反を理由に売買契約を解除される可能性です。契約解除が成立した場合は購入した金額が返還されます。
契約解除に伴って必要となる、移転登記費用や諸費用は損害賠償で請求可能です。
損害賠償を請求される可能性がある
最後に損害賠償を請求される可能性があることです。事故物件の告知義務違反により、買主が精神的な苦痛を感じたり、別の物件を購入するための追加費用がかかったりした場合にこれらの損害を請求できます。
この請求は引っ越し代や登記代などの諸経費だけではなく、それに伴った精神的苦痛に対しての金額も請求できることが特徴です。
告知義務の期間は？
告知義務の期間は、売買契約と賃貸契約で異なります。告知義務の期間は宅地建物取引業法の第35条・47条で定められています。
それぞれの期間について詳しく紹介していきますので、参考にしてみてください。
売買契約における期間の目安
売買契約における告知義務の期間に明確な期限がなく、原則として永続的に義務が続きます。つまり、何年経っても告知義務は発生します。
理由は賃貸契約に比べ、契約に金銭的負担が大きく、心理的瑕疵の影響も大きいからです。
賃貸契約における期間の目安
賃貸契約では、発生から3年が告知義務の目安とされています。しかし例外として3年以上経っても告知義務が発生する場合があるのでご注意ください。
例えば、大々的にニュースに取り上げられた事件の場合や近隣住民が記憶に残っているくらい大きな事件であった場合は告知義務が発生します。
この告知義務は一度でも居住者が入居してもしなくても、3年は義務として告知する必要があるのです。
事故物件の土地は更地にしても心理的瑕疵の告知義務がある？
事故物件の土地は更地にしても心理的瑕疵の告知義務は残ります。理由は、更地にしても自殺や殺人事件があったという事実は消えず、心理的瑕疵が残るとされているからです。
そのため更地にした後、急に土地が売れるということはなく、価格を低値に抑える必要があります。
更地にしても売却が難しい場合は、駐車場などで一時的に運用し、時間を置いて再度販売するのも有効です。
事故物件の土地を更地にするメリット
事故物件を更地にするメリットは大きく分けて3つです。過去に人が亡くなった土地や物件を所有している方は、そのままにしておきたくないと考える方も少なくありません。
次章で説明しますが、土地を更地にするのはメリットとデメリットそれぞれあるので、見比べて検討するとよいでしょう。
それでは以下でメリットについて詳しく紹介していきます。
建物が残っているよりも売却できる可能性が高まる
事故・事件があった建物が残っているよりも、更地にする方がマイナスのイメージが減り、売却できる可能性が高まります。
建物という視覚的な情報が残っていると記憶が残りやすくなるのです。そのため、建物がなくなると事故・事件のイメージが薄くなります。
取引先の希望にもよりますが、建物がなくなることで購入や借りることに前向きになる方も少なくありません。
事故物件の印象を受けにくい用途で活用できる可能性がある
更地にすると、事故物件の印象が受けにくい用途で活用が可能です。建物が残ったままだと賃貸として活用させても、家賃が相場より安くなります。
しかし更地だと、駐車場やコインパーキング、店舗としての経営が可能です。立地がよい場合は特に活用しやすいのでおすすめです。
建物がないことで、多様な用途での活用が可能になる点もメリットになります。
時間の経過により事故の印象が薄れていく
更地にして建物がなくなると、時間の経過により事故の印象が薄れていくスピードが早くなる可能性があります。
さらにほかの方法で活用されると、より事故・事件の印象が薄くなっていくでしょう。
成仏不動産では、相続診断士の資格を保有しているスタッフが、お客様の不安や悩みに寄り添う相談員として、適切な解決策を提案できる体制を整えています。
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事故物件の土地を更地にするデメリット
事故物件の土地を更地にするデメリットは大きく分けて3つあります。それぞれの内容について詳しく紹介していきます。
解体費用がかかる
まず1つ目は解体費用がかかることです。一軒家だったとしても、ビルやマンションだったとしても解体には費用がかかります。
建物の規模が大きくなればなるほど費用が大きくなり、負担が生じます。費用は数百万から数千万円にのぼる可能性があります。
相場は1坪20,000〜60,000円ほどで建物が頑丈であればあるほど、費用は高くなるのでご確認ください。また建物以外のブロック塀や植木・花壇などさまざまな付随物の撤去費用が必要です。
ブロック塀の除去には数千円程度からの費用がかかり、植木の撤去も内容によっては数万円に及ぶことがあり、大きさや種類によっても値段が変わるので解体前に一度見積りをたてておくとよいでしょう。
解体をした際に出た廃材もすべて処理費用がかかってくるので頭に入れておくことが大切です。
これらを合わせると、その後の運用方法を決めていても大きな出費になるので、ご自身の経済状況を考えたうえで解体するかどうかを検討してみるとよいでしょう。
税金の負担が増える
2つ目は税金の負担が増えることです。建物を解体して更地にすると、固定資産税の負担が増えます。
固定資産税は建物がたっていると200平方メートルまでの部分は固定資産税が1/6に、超える部分は1/3に減額されるので、更地の方が負担が大きくなるのです。
土地をすぐに売却したり、建物を建て替えたりといったプランがあれば問題はないのですが、しばらく空地として保管する場合は固定資産税について頭に入れておくとよいでしょう。
再建築不可物件のリスクがある
3つ目は再建築不可物件のリスクがあることです。再建築不可物件は建築基準が満たされていないため、建物の立て直しが許可されない物件のことです。
建物の基準は時代の流れに合わせて、都度変更するもので、現在の基準に適合していないと新しい建物が建てられません。
更地にした後、建て替えを検討している方は現在の建築基準を満たしているか確認しておくとよいでしょう。
成仏不動産は、再建不可物件をはじめ、事故物件や空き家、相続問題など、他社では敬遠されやすい複雑な不動産もお断りせずにご相談対応をしています。
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事故物件は更地にしても価格が下がる？
事故物件は更地にしても、人が亡くなったという事実が残るため、価格は下がる傾向があります。
しかしその価格がどの程度下がるかどうかはさまざまな要因で変わってくるのです。ここからはそれぞれの要因について紹介していきます。
建物を取り壊しても相場より価格が下がる
建物を取り壊しても基本的には相場より価格が下がります。一般的には相場より2〜5割下がります。
現代社会ではインターネットで過去の事件・事故は残り、誰でも検索できるので、すぐにイメージが薄れることは難しいでしょう。
相場より値下がりすることを前提に、売却戦略を立てることが重要です。
価格は心理的瑕疵の内容によっても変わる
価格は値下がりするといっても、どの程度かは心理的瑕疵の内容によって変わります。例えばニュースで大きく取り上げられて、社会的にも影響を与えたような事件であれば、値段への影響も大きいです。
しかしニュースなどで取り上げられたのではなく、知名度の低い事件・事故であった場合は、価格が下がってもそこまで影響はありません。
人気エリアであれば値下がりが小さいケースもある
立地が駅に近い、栄えているなどの理由から人気のエリアであれば値下がりが小さいケースがあります。
駐車場や店舗などの用途は立地評価が重視されるため、エリアによっては売却しやすい傾向があります。
利便性や立地が重視され、心理的瑕疵があっても問題が少なく済むこともあります。
更地にした事故物件の土地を売却するポイント
事故物件の土地は値段が下がったとしても、売れる可能性が0ではありません。いくつかのポイントを重視して売るとチャンスがくる可能性があります。
それぞれのポイントについて詳しく紹介していきます。事故物件の更地をお持ちの方は参考にしてみてください。
ある程度時間が経過してから売却する
1つ目のポイントは事件・事故から数年単位で期間をあけて売却することです。人の死が発生した直後は印象が強く残ってしまい、売却しにくくなります。
数年経った後であれば、心理的瑕疵が少し薄れて購入を検討する方がいる可能性があります。
しかし社会的に大きな影響を与えたり、ニュースで大々的に取り上げられたりした事件であればなかなか風化するのは難しいでしょう。
どのような内容の事故物件なのかも検討したうえで売却時期を検討するのをおすすめします。
用途を変更してから売却する
2つ目のポイントは用途を変更してから売却することです。前章でも述べたとおり、立地がよい場合は、駐車場など別用途での活用を見据えた準備が有効です。
用途を変えると心理的瑕疵が薄れる可能性があるので、検討してみるとよいでしょう。ただし、用途を変えるために更地にしても告知義務はなくならないのでご注意ください。
用途を変えたい方は建物を取り壊して更地にするのをおすすめしますが、それでも売れない可能性もあるので頭に入れておくとよいでしょう。
事故物件に強い専門業者に売却する
3つのポイントは事故物件に強い専門業者に売却することです。物件の売却は買主探しをサポートする仲介と業者が購入する買取の2種類があります。
事故物件の売却には、専門業者への相談が効果的です。専門業者は買い取った事故物件を活用して収益化する方法があるので、そのままの状態で買い取ってくれる可能性が高いです。
売却に困っている方は、事故物件専門の買取業者への相談をおすすめします。
成仏不動産は、事故物件の買取に特化した専門業者で、買取に伴うあらゆる問題をワンストップで解決します。
特殊清掃にも対応し、原状回復を迅速に行える体制を整えています。さらに遺品はリサイクル・リユース・保留に分類し、ご遺族のご意向に沿った整理が可能です。
家具や家電、植木など残置物の処分にも柔軟に対応しています。現地調査・査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
事故物件は更地にせずに建物を残した方がよい？
事故物件は更地にせずに建物を残した方がよいかは、その物件の立地や背景の事故・事件の状況など、さまざまな要因によります。
更地にすることでデメリットも生じるので以下で詳しく紹介します。しかし立地がよく、背景の事故・事件があまり知名度が高くないものであれば更地にするとほかの活用方法として売れる可能性もあります。
その物件の状況によって検討していくとよいでしょう。
更地にすると余計に費用が高くなる可能性がある
更地にすると生じるデメリットの1つとして、余計に費用が高くなる可能性があることです。
理由としては建物を取り壊す費用や固定資産税が高くなる可能性があるからです。固定資産税は建物が残っている状態であれば住宅用地の課税標準の特例という軽減措置がとられます。
土地が200平方メートル以下であれば税率が1/6になり、それを超えた分は1/3に減税されます。建物が解体されて更地になると、翌年から軽減措置がなくなり高額な固定資産税を支払わなければなりません。
建物を取り壊す費用だけでもかなり高額な出費なので、自己資産がある程度備わっているかを確認したうえで検討するとよいでしょう。
また固定資産税の関係から早期に売れた方がよいので、ある程度活用方法が決まってから行うことがおすすめです。
事故物件に強い専門業者なら更地にせず売却できる可能性がある
事故物件に強い専門業者であれば更地にせず売却できる可能性があります。専門業者は買取から収益化までノウハウが備わっているため、そのままの状態でも売却が可能です。
しかし買取業者を介した売買は約20％価格が抑えられるとされています。すこし安くても早く売りたいと考えている方は、専門の買取業者に依頼するとよいでしょう。
成仏不動産は、事故物件の買取に精通した専門業者です。売却に伴う費用は不動産売却代金で相殺できる「持ち出し0円プラン」を採用し、金銭的負担をできる限り抑えます。
無料査定は立ち合いが基本ですが、鍵をお預かりすれば不在時の対応も可能です。さらに、相続に関するお悩みには司法書士や税理士をご紹介し、スムーズな解決をサポートします。
お客様一人ひとりの不安に寄り添い、真摯に対応いたします。事故物件の売却をお考えの方は、まずは無料相談で状況をお聞かせください。
事故物件の建物を残したまま売却する場合の注意点
事故物件の建物を残したまま売却する場合、注意点は大きく分けて4つです。
・建物の状態を確認する
・事故物件の経緯をしっかり把握する
・買取や賃貸契約を結ぶ際にしっかり説明をする
・立地や活用方法を検討する
まず建物の状態を確認することが大切です。建物が古かったり、事故・事件によりハウスクリーニングが必要だったりする場合は早急に対応しましょう。
次に事故物件になった経緯をしっかり把握する必要があります。死亡原因が自然死なのか殺人なのかによって、心理的瑕疵の度合が変わります。
社会的に大きい影響を与えた事件やニュースで取り上げられた事件だった場合は心理的瑕疵が薄れるまでにかなりの時間を要するので頭に入れておくとよいでしょう。
また買取や賃貸契約を結ぶ際、相手にしっかり告知をする必要があります。告知義務を怠るとトラブルに発展する可能性が高くなるのでご注意ください。
買取や賃貸契約は相手にとっても大きな出費で、人生の転機になるので告知をする際はできるだけ丁寧に詳しく説明する必要があります。
聞く相手の不安にも寄り添いながら告知をするとよいでしょう。最後のポイントは立地や活用方法を検討することです。
ゆっくり時間をかけてでもできるだけ高い値段で売りたいのか、一刻も早く売りたいのか、建物を残しておきたいかどうかなど考えておくとよいでしょう。
それに合った手段があるので自身の希望に合った方法で一度売り出して、状況に応じて、柔軟に売却方法を見直すことも選択肢の1つです。
成仏不動産は、事故物件の売却に悩む方の気持ちに寄り添う専門業者です。弊社買取契約後は、原則として売主様に責任を問うことはなく、安心してお取引いただけます。事故物件の売買ではトラブルが発生するケースも少なくありませんが、成仏不動産にお任せいただければ、法令やガイドラインに基づいた対応でスムーズかつ安全な契約を実現可能です。
さらに、お祓いやご供養も行い、物件や周囲への配慮も徹底します。どのような物件でもお断りせず、無料査定で対応しています。事故物件の解決に一歩踏み出したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
事故物件の扱いや土地の売却でお悩みなら
この記事では事故物件の定義から、更地にするメリット・デメリット、売却するためのポイントなどについて詳しく紹介しました。
事故物件を所有されている方はどういった活用方法をするか決めた後、取引をする相手に丁寧に告知をする義務があります。
売買・賃貸・更地化などどのような取引でも、トラブルにならないように対応していくことが大切です。
購入や賃貸の契約を結ぼうとしている方の不安に寄り添い、かつ遺族や故人への配慮を大切にしていく必要があります。
全てを検討して、対応するのは難しいので事故物件の売却をご検討されている方は、事故物件の買取専門業者に頼むとよいでしょう。
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