火事があった不動産は事故物件になる？告知義務や売却のポイントについても解説
2025年10月8日
火事が起きた不動産を所有していると、「この家は事故物件になるのか」と不安を抱える方は少なくありません。
実際、火事のあった物件は心理的瑕疵物件として扱われる場合があり、買主に対して告知義務が生じるケースもあります。
そのため、売却を検討する際には、事故物件の定義や火事の場合の扱いを正しく理解しておくことが欠かせません。
本記事では、火事物件が事故物件に該当するかどうかの基準や告知義務の範囲と期間、価格への影響を整理して解説します。全体像をつかむことで、次の一歩に進む判断材料を得られるはずです。
事故物件とは
事故物件とは、事件・事故や特殊な事情で人が亡くなった不動産を指します。
代表的な事例は、殺人、自殺、火事による死亡、発見が遅れた孤独死などです。これらは心理的瑕疵物件と呼ばれ、買主や借主に説明する告知義務が生じることがあります。
一方、自然死や病死であっても発見が大幅に遅れた場合は事故物件に含まれる場合があるため、住む方の心理に影響を与える出来事があったかどうかが基準となります。
事件や火災による死者が出た物件
事件や火事によって死者が出た物件は、不動産取引において心理的瑕疵物件とされることがあります。
火災による焼死といった出来事は、入居希望者や購入希望者に強い抵抗感を与えるため、原則として告知義務が発生します。
特に売買契約では入居者の心理的負担が大きいことから、裁判例でも告知すべきと判断されるケースが少なくありません。
事件性の高い死者が出た物件は、取引時に説明すべき重要事項とされやすく、売却や賃貸の際には必ず考慮すべき要素となります。
自殺や孤独死などで死者が出た物件
自殺や孤独死などで死亡者が出て、遺体発見の遅れや腐敗・異臭の発生などにより特殊清掃が行われた場合、その物件は心理的瑕疵を有する可能性が高くなります。
ただし、すべての自殺・孤独死が告知義務対象になるわけではありません。死亡しただけではなく、発見の遅れや特殊清掃が必要だったかどうかが判断のポイントとなります。
火事があった不動産は事故物件になるか
火事があったからといって、必ず事故物件に該当するわけではありません。事故物件とされるかどうかは、火事の状況や被害内容によって判断されます。
一方でけが人や死者が出ず、失火や設備不良が原因であり、その後修繕が済んでいる場合には通常は事故物件とみなされません。
この点を理解しておくことで、火災があった不動産を検討する際に、告知義務や物件の価値にどう影響するのかを冷静に見極められるようになります。
死者が出た火事の場合
火災で人が亡くなった場合、その火事は事故物件として扱われる可能性が高まります。
死者が出ただけでなく、特殊清掃が必要だった、遺体発見が遅れて腐敗・臭気などが発生したなどの状況があれば告知義務の範囲や期間が重要になります。
放火などの事件性のある火事の場合
放火といった事件性のある火事では火事そのものだけでなく、死亡者の有無、被害の状況、発生からの時間経過などが告知義務や事故物件扱いの判断に大きく影響します。
具体的には告知すべき内容として、火事が起きた日時や火元の場所など事件性の有無が含まれます。
事故物件には告知義務がある
事故物件を売却する際には、宅地建物取引業法に基づき告知義務が発生します。
買主にとって契約を判断するうえで重要となる事実を正確に伝える義務であり、事件・事故・火災による死亡などは典型的な対象です。
火事が起こった事故物件に生じる告知義務
火事があった物件でも、すべてが必ず告知対象になるわけではありません。壁や天井を焦がした程度のボヤで、建物の価値や安全性に影響がなく修繕済みであれば、事故物件として扱われないケースもあります。
一方で、火事によって死者が出た場合や建物に大きな損傷が残る場合は、宅地建物取引業法上の重要事項として必ず告知しなければなりません。
つまり、火災の規模や被害の程度が判断の基準となります。
軽微で影響が残らない火事なら告知義務が発生しない場合もありますが、人の死亡や構造への深刻な損害が生じた火災は、必ず告知対象となると理解しておくことが重要です。
死者を伴わないボヤはケースバイケース
死者を伴わない小規模な火災（ボヤ）の場合は、必ずしも事故物件として告知義務が生じるわけではなく、被害の程度や修復状況によって判断が分かれます。
一方、被害が軽微で修繕が済んでおり住宅の安全性や居住性に支障がない状態であれば、告知の必要性は低くなることがあります。
死者を伴わない火災はケースバイケースであり、物件の状況や周囲の認知度を踏まえて告知の要否を判断することが重要です。
死者の出た火事は告知義務が生じる
火事で人が亡くなった物件では、売主・貸主および不動産業者に対して、買主・借主にその事実を告げる義務が生じます。
発生した死亡事案が、取引相手の判断に重要な影響を及ぼすものと見なされる場合、告知が原則義務であると示されています。火災による死亡はその典型例です。
告知内容としては、火事が起きた時期や場所などが火災によるものであること、そして特殊清掃などが行われた場合にはその旨も含めるべきとされています。そのため、買主・借主は物件のリスクを正しく評価できます。
火事があった事故物件の告知義務に期限はある？
火事の告知義務に明確な期限が法律で定められているわけではありません。実務上は、時間が経過しても買主や借主の判断に影響する可能性がある場合には告知が求められると考えられています。
しかし、死者がなく被害も小さく修復済みであれば、取引の相手方に影響しにくいと判断されることもあるでしょう。
何年前だから不要と一律に決められるものではなく、火事の規模や死者の有無、現状の建物状態などを踏まえて個別に判断されます。
読者が昔の火事について不安を抱えている場合も、状況によって告知が必要となる可能性があると理解しておくことが重要です。
火事があった物件に生じる隠れた瑕疵
火事を経験した物件は、外見が修繕されていても内部に損傷が残っている可能性があります。煙や匂いの残留は完全に除去しづらく、壁や柱の内部が熱で劣化しているケースもあります。
こうした隠れた瑕疵は購入時に気付きにくいため、後にトラブルにつながることがあるでしょう。
そのため、火事物件は専門的なチェックを受けて実態を確認することが重要です。
火事で死者が出た場合でも物件の売却は可能？
火事で死者が出た物件でも、売却は不可能ではありません。
ただし、事故物件として扱われるため市場での需要は下がり、通常の売却では価格が下がることがあります。
一方で、訳あり物件を専門に扱う業者に依頼すれば、スムーズに取引できる可能性があります。
買い手は限られるものの選択肢は複数あり、自分に合った売却方法を検討することが大切です。
火災による事故物件で価格の下落幅が低い場合
火事による事故物件でも、必ずしも大幅に価値が下がるわけではありません。例えば、駅近や人気エリアといった好立地であれば需要が高く、影響が限定的な場合があります。
また死者が出ずにボヤ程度で済み、修繕後の状態が良ければ、下落幅は小さく抑えられることもあります。
条件によって価格の下がり方は変わるため、状況を冷静に見極めることが大切です。
好立地にある物件
好立地とは、駅、バスなど交通アクセスがよい、買い物や学校など生活便利施設が近いなど買主・借主にとって利便性やブランド力が高い場所を指します。
こうした条件が整っている物件では、事故物件であっても、以下のような理由から価格下落が抑えられることがあります。
需要がもともと高いため、事故歴があっても立地の利便性を重視する買主が多少の瑕疵は受け入れることがあるためです。
修繕がきちんと行われ外観や内装が良好であること、あるいは火災など事故の発生からかなり時間が経過しており、嫌悪感が薄れている場合も好立地と組み合わさることで価値下落をできるだけ抑えられていることがあります。
ボヤ程度の火事
ボヤ程度の火事は、建物の一部が焦げたり煙や煤の被害が出たりするものの、死者が出ず構造的な損傷も軽微なケースを指します。
ただし買主が生活に支障を感じる可能性がある場合や、事実が取引判断に重要とされる場合には、軽微な火災でも告知義務が生じる可能性があります。
死者を伴わない小さい火事
死者を伴わず被害が限定的な火事では、告知義務の発生がケースによって異なります。
例えば、屋内で少量の煙や煤が出たものの修繕や清掃で目立たなくなり住環境への影響がないケースでは、購入者・借主が火事があったという事実を知らされていなくても取引可能な場合があります。
ただし、火災が発見の遅れにより臭気や腐敗など目に見えない損傷を残したり建物の安全性に関わる問題があったりする場合は、火災の内容、影響、対応状況を告知すべきと判断されやすくなるでしょう。
告知義務がどこまで求められるかは、被害の程度、修繕状況、取引相手がその事実を重視するかどうかなど具体的な状況を総合的に見る必要があります。
火災による事故物件で価格の下落幅が高い場合
火災による事故物件は、状況によっては大きく価格が下がります。特に周辺の利便性が低い立地や、建物全体に被害が及ぶような大規模火災では下落幅が大きくなりやすいです。
また、火事によって死者が出た場合は心理的な抵抗感が強まり、買い手が限られるためさらに値下がりが進みます。
こうした条件を知ることで、自分の物件がどの程度リスクを抱えているのかを把握しやすくなります。
悪立地で損傷も激しい
火事で死者が出て、建物の損傷が構造的にも大きい物件は、価格の下落幅が大きくなる傾向です。
例えば交通アクセスが悪い、近隣の利便施設が少ない地域、周辺環境が敬遠されやすい場所にあると買い手の選択肢が限定されるため需要が低下します。
修復コストや安全性に対する不安が買い手に伝わると、価格交渉でマイナス要因に直結します。
さらに火災による死者や事件性があれば心理的嫌悪感が強まり、取引期間が長くなったり、希望価格より大きく下げざるを得なくなったりしてしまうでしょう。
大きな火災で死者が出た
火災で死者が出るような重大な事故があると、その物件は心理的瑕疵としての評価がとても強くなります。
死者が出た事実は、買主や借主にとって物件を選ぶ際の重大な判断材料であり嫌悪感や不安を持つ方がいるため、売れにくくなることもあるでしょう。
また火災の規模が大きければ建物の構造や設備に損傷が残っている可能性が高く、修復費用がかかるため、買い手としてはそのコストを価格交渉で下げたいというインセンティブが働きます。
放火など事件性のある火事
放火のような明らかに事件性を伴う火災では、不動産取引における事故物件としての評価が強くなります。
放火は故意による火災であり、被害の内容、火元の場所、周囲への影響（近隣被害、噂、報道の有無）などが買主・借主の判断に与える影響が大きいためです。
特に放火が行われたことで死者が出ていたり、建物の損傷が甚大で構造上または安全性に懸念が残っていたりする場合は価格下落幅が大きく、買い手の選択肢も限られる点を押さえておきたいです。
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死者が出た火事物件を売却する際の注意点
火事で死者が出た物件については、建物を取り壊したとしても告知義務がなくなるわけではありません。
宅建業法の解釈上、事故の事実そのものが物件に付随する情報とされるため、土地のみを売却する場合でも買主に伝える必要があります。
また、火災から時間が経過していても「過去にどのような事案があったのか」を説明する責任は残るため、昔の火事だからといって隠せるわけではありません。
解体やリフォームで外見を変えても告知義務は消えないことを理解しておくことが、後のトラブル回避につながります。
建物を解体しても告知義務は残る
火災で死者が出たなどの事故物件では建物を取り壊して更地にしても、その土地で起きた人の死の事実は消えません。
たとえ建物を解体して物理的な痕跡がなくなっても、場所そのものに心理的瑕疵が残るため、契約時の重要事項説明で説明責任が生じます。
買主側から「この土地で昔火事で死者が出たか」と問われた場合、答えを隠すことはできず、隠していた場合には後に契約不適合責任や損害賠償の対象となる判例もあります。
昔の火事でも告知義務が生じる
昔の火事で死者が出た物件の場合でも売買取引では事故の発生時期がいつであれ、買主に対してその事実を告知する義務が残ります。
賃貸取引では、自然死、日常生活中の不慮の死などの場合で特殊清掃が行われたときなどを除き3年がひとつの目安となっており、以降の告知義務は緩やかになるケースが示されています。
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火災で死者が出た物件の売却するポイント
火事で死者が出た物件は、そのままでは買い手が限られるため、状況に応じた工夫が必要です。
建物を解体して更地として売る方法や、駐車場、資材置き場に転用して収益を得る方法があります。
立地が良ければ商業用としての売却も可能で、修繕して再販売する選択も考えられます。
ただし事故物件としての告知義務は残るため、専門の不動産会社に依頼することで、理解のある買い手とスムーズに取引できる可能性が高まるでしょう。
更地にして売却する
建物を解体して更地にするという方法は、火事で死者が出た事故物件の売却における選択肢のひとつです。
しかし、解体後に告知義務の必要がなくなることはないため、慎重な判断が必要になります。
更地にするメリットとしては、建物の損傷や被害の見た目を消せるため心理的抵抗を減らせる可能性がある点です。
一方で、告知義務が消えるわけではないため、買主との間で事実を伝える責任が残ります。
駐車場にする
駐車場にすれば、建物の損傷や心理的嫌悪感のある部分を撤去・なくすことができ、買主に対する印象を改善しやすくなります。
建物を残しているより初期コストを抑えられるため、売却期間や準備の手間も少なめになるケースがあります。
ただし、駐車場として利用する際にも固定資産税や土地の用途変更が影響するため、自治体によっては住宅用地時代より税負担が大きくなる可能性があるでしょう。
駐車場利用者が見つかりにくい地域では、利用率が低くて収益が上がらないリスクがある点も注意です。
商業用として売却する
火事で死者が出た物件でも、用途を商業利用へ切り替えて売却することで価値を上げたり買い手を見つけやすくしたりする道があります。
商業用地やテナント用地、店舗付き賃貸ビルなど、商業的需要がある用途には多様な買主が存在するためです。
ただし、商業用として売却する場合にはいくつかの注意点があります。まず、用途地域の規制を確認し、その土地で許可されている商業施設が建てられるかどうかを調査することが必要です。
また、告知義務は用途を商業に変えても消えないため、購入者に対して事故の事実を説明することが必須です。
修復して売却する
火事で受けた損傷を修復・リフォームしたのちに売却する方法は、事故物件としてのネガティブ要素をできるだけ抑えて買い手の印象を改善できる手段です。
しかし、修復しても火事で死者が出たという事実は告知義務から消えません。
修復の有無や内容を明らかにすることが重要となります。修復費用もかかるため、そのコストを価格設定と見合うかどうか事前によく計算しておくことが勧められます。
事故物件専門の不動産会社に依頼する
死者が出た火事物件を売却する際、通常の不動産会社では対応を断られたり、買い手を探すのに時間がかかったりすることがあります。
そんなとき、事故物件に特化した不動産会社を選ぶのが賢明な方法です。専門会社は火災歴の告知義務や心理的瑕疵の扱いに慣れており、買い手に対して適切に説明できるノウハウを持っています。
また、訳あり物件として売却した経験が豊富なため、市場評価の下落をできるだけ抑える査定・交渉が可能です。
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事故物件専門の不動産会社とは
火災や事件などで人が亡くなった物件は、通常の不動産会社では扱いを避けられることが少なくありません。
こうした状況に対応できるのが、事故物件専門の不動産会社です。
専門会社は心理的瑕疵や告知義務の取り扱いに精通しており、一般の不動産会社では難しい売却もスムーズに進めるノウハウを持っています。
さらに、豊富な事例をもとに適正な査定を行い、条件次第では高額買取も可能です。蓄積された知識と経験を活かして、売主の不安を軽減しながら取引を成立させてくれる点が大きな強みです。
こうした背景を理解すれば、専門業者に依頼することの安心感を実感できるでしょう。
事故物件でも高額買取が可能
事故物件でも、専門会社に依頼すれば高値で買い取ってもらえるケースがあります。
まず、事故内容が明確で構造や設備に大きな損傷がないことが重要です。
また、専門の買取業者は訳あり不動産を取り扱う経験が豊富でリフォームや清掃・修復のノウハウを持っているため、修復コストを見込んだうえで適正な価格を提示できます。
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火事物件の買い取りが可能な不動産会社の選び方
火事で損傷した物件を売却する際は、どの不動産会社に依頼するかで結果が大きく変わります。まず確認したいのは、特殊清掃や残置物処理まで対応できるかどうかです。
清掃や修復に強い会社なら、買い取り後の活用プランも見据えて話を進めやすくなります。
また、事故物件に特化した会社はスピード買取に強みがあり、他社に断られたケースでも相談に応じてもらえる可能性があります。
さらに、直接買取だけでなく仲介による販売も提案できる会社は、売主の希望に合わせた柔軟な選択肢を提示してくれるでしょう。
物件に供養対応が必要な場合は、その体制を持つかどうかも見極めのポイントです。こうした基準を踏まえて選ぶことで、不動産会社を見つけやすくなります。
特殊清掃も可能か
火事や孤独死などで遺体発見が遅れて腐敗、臭気、汚れなどが深刻な場合には、特殊清掃が必要になります。
具体的には、特殊清掃が行われたという事実だけでなく、発覚時期、場所、死因などを告げる必要があります。
加えて、特殊清掃を行った後の修復状況や臭気・汚れの残留がどれくらいあるか、建物の安全性・居住性にどの程度影響を残しているかが価格や買主・借主の意向に大きく関わってくるでしょう。
特殊清掃の有無・内容を判断できる不動産会社を選ぶことで、売却の過程でのトラブルを避けやすくなります。
スピード買い取りが可能か
火事物件を売る際、すぐ現金化できるかどうかは大きなポイントです。
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ただし、急ぐ分だけ提示価格が低めになることや、現状の損傷具合や告知義務の範囲を買い手側が厳しく判断するため査定が慎重になる点も押さえておきたいです。
信頼できる業者を選び、見積もり内容や買い取りまでのスケジュールをあらかじめ確認することで、スピード買取のリスクを減らせます。
他社に断られた物件も対応してもらえるか
不動産会社が火事物件を断る理由には、損傷の大きさ、心理的瑕疵への不安、修復コスト、告知義務の手続き複雑さなどがあります。
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仲介の提案もしてもらえるか
事故物件を売る際は、買取のみではなく仲介で売る選択肢を提示できる不動産会社を選ぶことには大きなメリットがあります。
仲介とは、買主を探して売主と買主をつなぐ方法で、買取よりも高い価格を期待できる可能性があるためです。
ただし、仲介で事故物件を扱う場合は買主に事故歴をどう説明するかといった細かい判断が求められます。
お祓いや供養などを行ってもらえるか
事故物件の売却を考えるなかで、「物件の負のイメージを少しでも和らげたい」という思いを持つ方は多く、お祓いや供養を依頼できる不動産会社かどうかは選択ポイントになります。
まず、お祓い・ご供養は法的義務ではなく、所有者の意思に基づくものであるとされる情報が複数の信頼できる記事で確認できます。
ただし、お祓いや供養をしても事故物件である事実や、告知義務は消えるわけではありません。
法的な責任が消滅するものではなく、説明責任は残ります。購入者に対して正直に事実を伝えることが重要です。
火事があった物件を売却するなら
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