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事故物件買取・売却

事故物件を1円でも高く売却したい!買取・仲介のどちらを選ぶべき?

所有する事故物件を「できるだけ高く売りたい!」と考えたとき、買取と仲介のどちらを選ぶべきでしょうか。

この記事では、事故物件をよりよい条件で売却するとき、不動産買取と不動産仲介のどちらを選ぶべきかを解説します。

事故物件の売却を成功させるヒントを見つけましょう。

事故物件の売却は買取?仲介?どちらを選ぶべきか

それぞれの特徴やメリット・デメリットなどを紹介しますので、ぜひ今後の参考としてお役立てくださいね。

不動産買取とは

不動産買取とは、売主が直接不動産会社と交渉する方法を指しています。

不動産買取業者に事故物件に関する相談をしたい場合、まずは事故物件の査定を依頼することからスタートします。

買取業者に査定を依頼する場合は「事故になった経緯」「事故物件の物理的な状態」「事故物件の間取り・築年数」を具体的に伝えれば、その場で大まかな査定価格を提示してくれる業者が大半です。

納得のいく査定価格を示してくれた後は早速、売買契約を交わします。契約時は買取業者の担当者から重要事項の説明を受けてから、署名・捺印をします。

その後決済・引渡しを行います。条件次第では、契約決済を同日に行うことも可能で、スピーディーに事故物件を手放すことができます。

買取された物件は、不動産会社によって特殊清掃やリフォームなどが施され、物件の資産価値を高めた状態で市場に出されるようになります。

買取業者は独自の再販ルートを持っているところが多いので、事故物件だとしても利益を出せる仕組みがきちんと整えられていることがほとんどです。

買取の流れから見て、不動産買取に依頼するメリットは事故物件をすぐに現金化できることにあるとわかるでしょう。

「事故物件を早く手放したい」「早く現金がほしい」という人にとっては、メリットがとても多い売却方法です。

さらに、事故物件を所有すると考えなければならないのが、特殊清掃・リフォーム・遺品整理です。

仲介業者に依頼を決めた場合は、相談する前に自分たちで特殊清掃・リフォーム・遺品整理の手配や費用を捻出する必要があります。

しかし買取業者の場合は、一度相談するだけで一気にすべてが解決する可能性があるのです。

買取業者が提示する買取金額は、特殊清掃をはじめリフォーム費や遺品整理にかかる費用が相殺された金額となっています。

そのため、買取業者に連絡するだけですべてが片付くため「事故物件を所有することになったが、どのような対応を踏んで売却すればよいかわからない」という人にはピッタリの売却方法といえるでしょう。

また、近所の人に事故物件の売却を知られたくない方にとっても魅力的なのが、買取業者です。仲介業者のようにチラシや広告で宣伝することはないので、波風を立てずに売却が叶います。
※不動産会社買取後は、再販売時にチラシや広告で宣伝を行います。

しかし買取業者はメリットしかないと思われるかもしれませんが、デメリットも1つあります。

それは、仲介業者よりも事故物件の価格が低くなってしまうことです。
ただし、価格が低くなるのは、必要な費用が相殺されているからです。

そのため、仲介業者に依頼したとしてもかかる費用があるぶん、結果から見ると買取業者の方がメリットは大きいかもしれません。

不動産仲介とは

不動産仲介とは、不動産会社に価格査定をしてもらい、媒介契約締結後に広告やチラシを出して買主を探してもらう方法をいいます。

この時注意が必要なのが、事故物件の取り扱いに慣れた業者でなければ、結果的に後悔する恐れがあります。

たとえば、事故物件の取り扱いに不慣れな業者だと、心理的瑕疵を原因として値下げをいい渡される場合があるので注意しましょう。仲介業者と価格や条件交渉をするときは、売主側にもある程度の知識や情報が必要であることも特徴の一つといえるかもしれません。

複数業者から査定してもらった上で価格に納得できる業者を選べたら、仲介業者と媒介契約を締結し、販売活動を行います。買主が見つかれば売買契約の締結に移ります。契約時には、物件価格の10~20%の手付金を買主から受け取ります。

決済では、買主は残代金を売主に支払い、売主は不動産を買主に引き渡します。さらに不動産仲介会社に対して、仲介手数料を支払うことによって売却が終了するのが、事故物件を仲介業者に依頼する流れです。

不動産仲介に相談する際に気をつけたい点は、買取の場合とは違い「仲介手数料」が発生することです。仲介手数料の発生を忘れて依頼する人も少なくないので、忘れないようにしておきましょう。

仲介業者に事故物件の売却を依頼した場合の最大のメリットは、売却価格の高さです。

買取業者に依頼した場合、価格は買取業者の主導で決められます。一方、仲介業者で売却する場合は、売主が価格を自由に設定できる分、価格設定の自由度は不動産仲介の方が高くなっているのです。

しかし残念ながら、売主が自由に価格を設定できるからといって、そのままの価格で買主が見つかる可能性は低いかもしれません。

買主さえ見つかれば、売主が自由に設定した希望価格で売却が可能です。ところが、現実は「事故物件」という事実を敬遠し、なかなか買い手がつかない物件が多いのです。そのため、結局理想の価格では買い手がつかず、大幅に値下げをしないと買い手が見つからないケースは少なくありません。

ただ、自由に設定した価格で売却できる可能性はあります。「時間をかけてでも、できるだけ高く、希望する価格で売却したい」という人は、買取業者に限らず仲介業者に相談しても損はないでしょう。

事故物件の売却はハードルが高いことを考慮し、希望価格を設定すれば買取業者よりもよい条件で売却できるかもしれません。不動産仲介のデメリットは、買取業者よりも多いのが事実です。

仲介業者のメリットである「売却価格の高さ」を見ても、自身で特殊清掃・リフォーム・遺品整理を行う必要があるので、結果を考えると買取業者に相談しても価格に違いは少なく、むしろ手間や労力などの負担がなくなります。

仲介業者に依頼すれば、購入希望者などの内見に応対するのも売主自身です。内見では告知義務があるので、伝え方もうまく工夫しなければ買い手はつきにくくなってしまうでしょう。

さらなるデメリットは、売却後にトラブルがあった場合は損害賠償を求められるリスクがあることです。その点で、買取業者に売却をする場合は、損害賠償のリスクは業者にあるので、売主が負担する必要はありません。

手間やリスクを踏まえた上で「なるべく高く売ること」を優先したい人は、仲介業者に相談してみましょう。

仲介より買取がおすすめな理由

仲介のメリットも確かにありますが、総合的に考えると買取を選択した方が売主にもたらされるメリットが大きいのです。なぜ買取の方がよいのかを知るために、不動産買取についてより詳しくみていきましょう。

即時買取と買取保証を選べる

不動産買取の方法には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。

それぞれ特徴が異なり、どちらを選ぶかによって事故物件の売却方法には大きな差が生じます。まず「即時買取」とは名前を見てわかる通り、不動産会社にすぐ買い取ってもらうことです。

不動産仲介での売却には数ヶ月かかってしまう恐れがありますが、即時買取を選ぶと1週間ほどで売却できる場合もあります。短期間で売却したい人にとってはピッタリの方法です。

対して「買取保証」とは、売れなければ不動産会社に買い取ってもらう方法を指しています。一定期間は仲介による売却を試みても売れなかった場合、不動産会社に買い取ってもらえる仕組みです。

仲介と買取の特徴を併せ持っている方法なので、時期をしっかり見極めれば仲介でより高い価格で売却できるチャンスもあるのです。事故物件の特性や希望売却価格と照らし合わせ「即時買取」と「買取保証」のどちらかを選べるのはとても嬉しいポイントでしょう。

購入者を見つける手間がない

仲介による売却を選択すると、購入者探しに難航するケースがほとんどです。

そもそも「事故物件でもよい」という人が、不動産購入者の全体数に対してかなり少数です。

そのため、いくら立地条件がよくても、購入者を見つけるまでに必要以上の長い期間をかけることになった例は、たくさんあります。しかし買取ならば、不動産会社が買い取ってくれるので購入者を探す手間を省けるのです。

すぐに事故物件を手放したい人は、仲介での売却には向きません。さらに仲介による売却の場合、事故物件は購入希望者から値下げを切り出されやすくなります。購入希望者の分母が少ないので、仕方なく値下げし、買取での見積額よりも少ない金額での売却になってしまった人は珍しくありません。

スムーズな売却を希望している人は、不動産会社に直接買い取ってもらうことを検討してみましょう。

何度も値下げする必要がない

上記と理由が重なりますが、買取の場合は何度も値下げをいい渡されることがなくなります。

仲介での売却は査定以上の価格で売却される例もありますが、反対に購入希望者による値下げ交渉で査定額や相場よりも低い価格で取引される場合もあるのです。

しかし、買取の場合は査定額がそのまま買取価格になるので、値下げ交渉をされる心配はありません。買取価格が決まった時点で手元に入ってくる金額がわかるので、安心できるでしょう。

何度も値下げ交渉に応じてしまえば、そのぶん手元に入ってくる金額がさらに少なくなるリスクもかかえることになります。仲介での売却は最終的な売却価格がわかりづらいので、すぐに現金がほしい人にとってはストレスの多い方法です。

はじめから買取を選択し、あらかじめ買取価格がわかっていれば精神的にも余裕が出てきます。資金計画が立てやすいことも、安心材料の一つとして捉えられますよ。

スピーディに売却できる

買取のメリットは、速やかに売却できる点も挙げられます。

事故物件となれば、早く手放したいと思う人は多いでしょう。また、できることなら現金が早くほしいと思う人も少なくないはずです。

買取では不動産会社が買い手となるので、最短では、2〜3日ほどで現金が振り込まれたケースもあるほどです。現金化にあたっては、不動産業者と直接交渉するので、売却自体に加えてその際の手続きなども簡略化できます。

面倒な手続きはすべて業者が担うため、手続きで困ることもないでしょう。どうしても仲介による売却を選ぶと、買い手がつくまでに長い時間がかかってしまう傾向があります。そのため、スピーディーな売却を優先したい人は、買取の方がストレスなく売却できるでしょう。

見学希望者への対応が不要

買取を選べば、内覧に対応する必要はなくなります。

買取では不動産会社が訪問調査を行い、その結果によって売却価格が決定するのがセオリーです。

仲介での売却ではさまざまな希望者の内覧が必須ですが、買取は内覧する必要がないのでスムーズな売却につながります。

内覧に対応するのは精神的にも、身体的にも負担に思う人もいるはずです。当てはまる人は、仲介による売却を選ぶと後悔するかもしれません。内覧への対応が要らない買取では、内覧する前の準備に必要な修繕なども省略できます。

ただし、買取の際も業者が訪問したときに金額を決めるので、ある程度物件の中を整える必要はあるかもしれません。しかし、事故物件の取り扱いに慣れた業者に頼めば、クリーニングなどのサポート体制も充実しているので、修繕に関する心配は必要ないでしょう。

買取に決めた後は、業者選びが肝心となります。

仲介手数料がかからない

仲介業者を通さない売却の場合は、仲介手数料は発生しません。

そもそも仲介手数料とは、仲介をお願いして売却した際に発生する費用なので、買取業者に直接売却するのならば不要なものです。事故物件は通常の相場よりも低くなることがほとんどですが、仲介手数料がかからない分、コストの削減も叶います。

売却後のトラブルに対応する必要がない

不動産で売買契約を結ぶ場合、売主に「契約不適合責任」が生じます。

契約不適合責任とは、不動産の売却後に雨漏りや物件内の破損など、何らかの不具合が見つかった際に問われるものです。もしこの責任を問われた場合は補償などをする必要があるので、売主の負担はとても大きなものになるでしょう。

事故物件には告知義務を果たす責任がありますが、それを怠った場合なども含めると買主から損害賠償請求を受けるリスクと隣り合わせになりやすくなります。

仲介での売却では定められた期間の間は売主として瑕疵担保責任が生じ、万が一の場合は費用負担が増えてしまうでしょう。しかし買取の場合は、不動産業者に責任が問われることになるので、物件を手放した後に瑕疵が見つかったとしても、売主が責任を負うことはなくなります。

売却後のリスクを考慮すると、やはり買取の方がメリットは大きいことがわかります。

事故物件を高く買い取ってくれる不動産会社の特徴

事故物件を高く買い取ってもらうには、こうした不動産会社の特徴を見極めることが大切です。

しかし「どのような基準で不動産業者を選べばよいのかわからない」とお悩み人は多いのではないでしょうか。

事故物件をよりよい条件で取引する場合、事故物件を専門的に取り扱っている業者にお願いするのも一つの方法ですが、本当に重視すべきなのは、事故物件についての経験やノウハウがあるかどうかです。

その点を踏まえ、どのようにして優良な業者を選ぶべきか解説しますので、ぜひ参考としてお役立てくださいね。

リフォーム技術がある

事故物件を高く取り扱ってくれる不動産会社の特徴の一つは、リフォーム技術があることです。物件を解体する手段を取らずに、リフォームによって物件のよさを引き出してくれるスキルがある業者だと、相場よりも高い査定価格で買い取ってくれる場合があります。

一般の事故物件に免疫の少ない不動産会社であれば、状態の悪い事故物件は取り壊し、更地にして販売する、新しく建物を建てて販売するケースがほとんどです。

解体にも150〜200万円ほどの費用はかかるので、必ずしも解体が最良の手段とは限りません。リフォームできる技術がある業者に依頼すれば、解体費用をかけずに取引できるので、高く買い取ってくれるのです。

ちなみに、自社でリフォームができる業者であればさらによいでしょう。年間の施工件数が多い他、さまざまな費用負担を減らすことができますよ。

流通経路がある

事故物件をできるだけ高く売買したいのならば、事故物件に関する流通経路がある不動産業者を選びましょう。いくらリフォーム技術があるとはいえ事故物件であった事実は変わらないので、再販する経路がある業者でなければ買い手は付きにくくなります。

事故物件を高く取引してくれる会社には、独自の再販流通経路を持っていることがほとんどです。たとえば、国内はもちろんのこと海外の投資家や、海外の証券会社や不動産ファンドとのネットワークを持っているなど、通常の不動産会社には見られないようなつながりを持っている傾向があります。

事故物件に関するノウハウが整っていない業者は、単に取り扱い物件の数や創業年数などを参考にしますが、独自のルートがある業者は事故物件を再販し、さらに利益を出す技術も身につけています。

そのため、通常の不動産業者よりも高い査定額を提示してくれるのです。

担当者の対応力

事故物件の売買を検討するのならば、業者に「リフォーム技術がある」「流通経路がある」ことを重視するべきです。しかし、業者単体で見極めるのはまだ早いかもしれません。

事故物件をできるだけ高く査定してもらうには、担当者の対応力にも注意することが大切です。会社として制度や仕組みが整っていても、担当者の対応力がなければ高額査定につながりません。

とはいえ、どのような担当者がよいのか疑問に思う人も多いでしょう。事故物件を売買する際に大切にするべき担当者の対応力は「物件のよい点を積極的に見つけ出そうとしてくれるか」「改善策を提案してくれるか」などの姿勢です。

それらの有無で業者を判断することをおすすめします。

事故物件を高く売却する方法

不動産買取で高く取引するには、不動産買取で高く買取してもらうための工夫が欠かせません。一般の物件に関しては、物件の相場価格を知ることや、複数の不動産会社へ査定を依頼することを考える必要があります。

しかし事故物件は、一般的な不動産売却のポイントに加えて、次のようなポイントに注意したほうがよいでしょう。事故物件をできるだけ高く買い取ってもらうため、早速チェックしていきましょう。

事故を感じさせないようにする

事故物件を高く買い取ってもらうには、事故・事件があったことを感じさせないような姿にすることが第一条件となります。

事故物件は、事件・事故が発生した後なので、その痕跡が残っている場合もあります。とくに臭いや汚れが残っているケースは、相場よりもかなり低い価格で査定される恐れが強いでしょう。

事故物件の価値を決めるのには、購入希望者が抱くイメージが大きく影響します。たとえば、内見をするときに事故・事件の痕跡が残っているのがわかると「気持ちが悪い」などのネガティブな印象を持つ人は多いのではないでしょうか。

事故物件をなるべく高く買い取ってもらいたいとお考えなのであれば、購入希望者などが感じるイメージを軽くしなければなりません。しかし、事故の痕跡をなくすときに注意したいのは「隠す」ことを考えるよりも「キレイに清掃する」ことを意識してください。

事故物件の売買を満足いく結果で完了させるには、暗く恐い事故・事件に対するイメージをどれだけ払拭できるかにかかっています。これまでよりも明るい雰囲気となるようにリフォームなどを検討してみましょう。

更地にする

事故物件の取引を検討するとき、一度は更地にすることを選択肢のうちの一つに加えた人は多いかもしれませんね。しかし、実際は更地にしたところで売れやすくなるという確証はないのが事実です。

先ほども述べたように、事故物件には告知義務がつきまといます。事故物件を解体したからといって、購入希望者の心理に与える影響がまったくなくなるわけではないのです。

更地にしても、過去にあった事故・事件を気にする人は少なくありません。もし更地が売れたとして、相場より低い価格で取引されるリスクはあるので忘れないようにしましょう。

また、解体にも費用がかかるので、更地にするのは金銭的なリスクを同時に背負うことも気をつけたい点です。さらに物件を解体し更地にすると、その翌年から固定資産税の評価額が跳ね上がってしまう恐れもあります。

そのため、解体費用を回収できるくらいの査定価格が提示される見込みが薄い場合は、更地にしないほうがよいかもしれません。現状、もし事故物件を更地にしようと検討している方は、更地にする前に不動産会社と相談してから行うようにしたほうがよいでしょう。

期間を置く

事故物件の売買を考えるとき、ある程度の期間を置いてから取引を行う人もたくさんいます。

更地にするケースと同様、期間を充分に置いたからといって告知義務がなくなるわけではありません。しかし、事故物件をできるだけ高く買い取ってもらうには、購入希望者のネガティブな感情をどれだけ和らげるかがカギになります。そのため、期間を置くことは事故物件の心理的瑕疵の度合いを下げる努力として非常に効果的だといえるでしょう。

物件に発生した事故・事件の内容によっては、短い期間だとしても市場価格は上げられる可能性は大いにあります。しかし、事故・事件の程度で具体的な期間には違いが見られるケースが多いので、期間においては不動産業者と相談してから決めるようにした方がかもしれません。

たとえば数週間で済む事故物件もあれば、内容によって数ヶ月置いた方がよいケースもあります。購入希望者の心象を考慮し、できるだけ物件に対するネガティブなイメージを払拭できるような期間を置くようにしましょう。

駐車場にして、その後売却する

事故物件をなるべく高く売却する方法として「更地にする」ことを挙げましたが、もう一歩先を考えて駐車場にすることも検討してみましょう。

更地にするのには、確かにリスクがあります。しかし駐車場にしてから売却すると、想像以上の査定価格がつく可能性があります。駐車場やコインパーキングなどにすることを前提に更地にすると、事故物件があったとしても売れやすくなる場合もあるのです。

駐車場やコインパーキングの査定に関わる評価は、事件・事故の内容よりも立地条件が優先されるケースがほとんどです。更地にして駐車場やコインパーキングに変えてしまえば、利用する人がどのようなイメージを抱くのかはそれほど重視されません。

好条件として取引される立地条件は、たとえば「駅前」「オフィス街」「観光地」「商業地域周辺」「飲食店やサロンなどの周辺」がそれにあたります。

ただし、周辺に駐車場やコインパーキングがまったくないエリアであればさらに好条件として判断されますが、同じエリアに複数の駐車場やコインパーキングがある場合は、それほど価値が評価されるわけではないので立地条件には気をつけるようにしてください。

駐車場やコインパーキングとして価値を見出されるのは、好ましい立地条件の建物やエリアから徒歩10分圏内だと、高い価格で取引できるでしょう。

事故物件の売却で起こり得るトラブル

事故物件の売却を行う際には、常にトラブルがつきまといやすくなります。

とくに売買契約を交わした後に、買主から「この不動産で事故・事件があったことを知らされなかった」と訴えられるケースが発生する恐れがあります。実際に、告知義務を果たさなかったとして売主側が訴えられた判例をチェックしていきましょう。

まず、20年以上前に自殺があったことを知らされず、仲介業者が訴えられた事例をご紹介します。

この件では、20年以上前に建物内で自殺をした人がおり、建物を取り壊した更地の状態で売買されていました。

担当者は過去に自殺があった場所と知らされながらも、その更地は長い間更地の状態であったため「話さなくても問題ないだろう」と判断し、そのまま手続きを済ませました。

しかし、更地を引き渡した後に買主が自殺のあった事実を知り、仲介した担当者は訴えられることになったのです。

結果、裁判所は「売買契約が締結した後であっても、自殺などの重要な事項は宅建業者として買主に説明する義務がある」と結論づけ、担当者に慰謝料の支払いを命じました。

この判例からわかることは、20以上前の事故・事件だったとしても、知っていた事実はきちんと買主に伝え、契約書に明記しなければならないことです。

長期間が経過したとはいえ、説明責任がなくなることはないと思ってよいでしょう。

続いて紹介する判例は、17年前の火災事故について知らされず、売主と仲介業者が訴えられた事例です。問題となったのは、17年前に起きた火災事故によって建物内で死者が出てしまったため、建物が解体され更地となった後は駐車場として運用されましたが、譲渡が繰り返されていた土地でした。

17年前の火災事故で死者が出た事実を知らされないままその土地を譲渡された買主は、売買契約の締結時に「説明を受けなかった」として売主と仲介業者が訴えられたのです。

しかし、売主と仲介業者は前任者から火災事故の事実を知らされていなかったことが大きく影響し、裁判所は「売主と仲介業者に責任はない」といい渡しました。

先に紹介した判例では長期間が経っている場合でも責任を負うことになりましたが、この判例では売主と仲介業者への責任は追求されませんでした。売主や仲介業者が事故・事件の事実を知っているかどうか、またそれを説明したかどうかによって命運が分けられたのでしょう。

事故物件を取り扱う以上は、説明責任がなくなることはないと思ってよいのかもしれません。

告知義務に関わるトラブルは多い

上記で紹介した2つの判例からもわかる通り、告知義務に関するトラブルは多いです。

事故物件の「告知義務」とは、事故物件を売買するとき、不動産取引では入居希望者や購入希望者に対して物件の瑕疵を告知する責任があることを指しています。

2021年10月に国土交通省から発表された「宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン」によると、老衰や病死、浴室での転倒・階段からの転落などの不慮の事故が絡んだ「自然死」の場合、告知義務は課されません。ただし入居者が孤独死し、発見が遅れ特殊清掃が必要になった場合は告知義務が生じます。

自然死とはいえ、入居者や購入者に与えるイメージを考慮すると事故物件と捉えられるのです。事故物件の告知義務にまつわるトラブルは多いので、きちんと対応できるよう事前の情報収集は欠かさないようにしましょう。

まとめ

事故物件の売却を検討すると「買取」か「仲介」か悩む人は多いかもしれません。

しかし、総合的に得られるメリットを考えれば、買取を選んだ方がよいでしょう。「できるだけ高く売りたい」という点を優先させた場合は仲介の方が向いていますが、買取は売却に必要な費用を相殺した上で金額を提示してくれるので、結果的に利益として受け取る金額はあまり変わらない可能性があるのです。

ただし、事故物件の売却は買主が快く購入できることと同時に、売主が納得することが1番大切です。買取を選ぶ中でも「即時買取」と「買取保証」のどちらを選ぶのかは慎重に検討するようにしましょう。

お持ちの物件が事故物件となってしまった段階で、売却を諦めてしまう人は多いかもしれません。しかし、事故物件の取り扱い実績・経験が豊富な不動産会社に依頼すれば、予想よりスムーズに希望を満たす形で売却できる可能性もあります。

「事故物件」というだけで諦めず、まずは知識を持つプロに相談してみましょう。

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