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事故物件買取・売却

事故物件の買取は業者の選び方で決まる!ポイントを解説

2022年4月22日

事故物件を手放したいと考えているなら、どの買取業者を選ぶかが重要です。

事故物件の買取価格は、選ぶ業者によって大きな差が出ます。しかし、業者選びのポイントを理解していれば、取引の面で失敗することはありません。

そもそも「事故物件とは何か」を知り、さまざまなケースから事故物件の相場などを踏まえ、よりよい条件で取引するための業者の選び方について深掘りしていきましょう。

事故物件とは?事故物件の定義を確認

事故物件とは、人が死亡したことのある物件のことを意味しています。
主に不動産取引で使われる言葉ですが「事故物件」という言葉が指す意味は幅広いものです。

事故物件とは何か、そして「訳あり物件」とはどのような違いがあるのかについて、より詳しくチェックしていきましょう。

「訳あり」物件と事故物件の違い

事故物件と訳あり物件を同じようにとらえていませんか。
実は、2つには明確な違いがあります。

一般的に訳あり物件は、心理的瑕疵物件・物理的瑕疵物件・法律的瑕疵物件のいずれかに該当していることが多いです。

一方で、事故物件は心理的瑕疵物件に当たります。

ちなみに、心理的瑕疵物件とは、不動産を取引する上で意思決定に影響するようなネガティブな物件のことをいいます。

訳あり物件の中に、事故物件が含まれると考えてよいでしょう。

たとえば、実際に訳あり物件というワードを使われるケースでは「駅から遠く利便性が悪い」「建物が古い」「トイレや風呂場はなし」「収納スペースがまったくない」など、物件の環境に関する事項を意味していることが多い傾向があります。

物件に何かしらの欠点があることを大枠で「訳あり物件」といわれますが、必ずしも人が亡くなった物件のことではありません。

ところが、明確に「事故物件」と発表された場合は、人の死が関連しているので、あらかじめ言葉の違いに注意しておきましょう。

事故物件になる場合、ならない場合

事故物件と呼ばれるものは、殺人・自殺・自然死などによって人が亡くなった物件のことを指します。

たとえば、殺人事件に巻き込まれて人が亡くなったケースでは、事故物件として扱われます。自ら命を絶ったケースでも同様です。

しかし、なかには「事故物件」と見なされない死があるのも事実です。例を挙げると、家族と一緒に暮らしていたお年寄りが急に亡くなり、さらに家族にすぐに発見された場合は「寿命でなくなった」と判断され、事故物件とは見なされないこともあります。

事例ごとに各不動産業者が事故物件かどうかを判断しているので、その基準は曖昧となっているのが現状です。

一般に「死の事実を聞いてマイナスの感情を持つかどうか」を基準に判定していることがほとんどといってよいでしょう。

事故物件の需要と相場。一定数は固定の傾向

人が亡くなった物件は「マイナスな感情を抱かれてしまう」と懸念するかと思いますが、事故物件だとしても関係なく購入する人もいます。

事故物件に住んだことのある人を聞いた調査では、1割以下の人が住んだ経験があると回答しています。全体から見た割合はかなり少ないのですが「事故物件でも気にならない」あるいは「多少気になるが価格など他条件のよさが魅力」ととらえる人は少なくないのです。

SUUMOジャーナルが2017年に400人を対象に行った調査によると、事故物件に住んだことのある人の中には「最初から事故物件を目当てに物件を探していた」という人もいます。

事故物件は、価格地域の相場よりも安くなりがちです。加えて「条件や間取り、または立地が気に入った」という理由で事故物件を選んだ人もいるのです。

しかし、他の候補に挙げていた物件が売れてしまい消去法で購入決めたというケースもあります。

住み心地に関しては「近所の目が気になった」「気持ち悪かった」という人もいれば、「何も気にならなかった」と通常の物件に暮らすように変わらず過ごしていた人もいます。主に価格が高くなってしまうようなエリアや物件に住みたい人に選ばれているようです。

相場は事故の理由によって異なる

事故物件の買取を検討している人にとって、相場は気になるもの。
事故物件の相場は、通常に取引される物件と比べて低く設定されがちです。

やはり、いくら需要はあるといえど、事故物件が人に与えるイメージはマイナス面が大きいのです。

通常の物件よりも需要は下がるので、価格を下げなければ取引は成り立たないことが多いでしょう。ただし、事故の種類によって相場は大きく変わります。基本的には、通常物件よりも、自然死は0.5~1割程度、自殺は2~3割程度、殺人は4〜5割程度低くなる傾向があります。

しかし事故物件の売買は、買い手が抱くイメージや感情が優先されます。交渉次第では事故物件の相場から、さらに1割ほど下げられる可能性が高いでしょう。

事故物件の中で相場を考えると、心理的瑕疵の少ないほうが価格は大幅に価格を下げずに済みます。反対に、大きな心理的瑕疵がある場合は、相場よりもかなり価格が下がります。

事故物件の相場は、あくまで目安にしか過ぎません。買い手の心理的負担によって、事故物件の相場は大きく異なることは覚えておきましょう。

事故物件の告知義務

ここで、事故物件の告知義務について詳しく見ていきましょう。

告知義務の発生する物件

事故物件について告知義務が発生する物件の基準は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によって明記されています。

このガイドラインは、事故物件を取引する際に必要な判断基準を、裁判例や取引実務に照らし合わせながら定めたものです。

まず、原則告知義務がないケースは、自然死の他、日常生活で起きた不慮の事故(転倒事故、誤嚥など)に関するものだと定義されています。

また、自然死なのか、事故死なのかについてまだ明確になっていないケースは告知する必要があります。

そして購入希望者から事故・事件の有無について問われた場合は、期間や死因に関係なく伝える義務があることを理解しておきましょう。普段の暮らしに支障が出そうな社会的影響を考慮したときに、「事情を把握する必要がある」と判断できる場合も同様です。

告知をしなかった場合

事故物件に当てはまれば、不動産業者は物件の購入希望者に告知する義務があります。しかし、それが守られなかった場合、どのような事態になってしまうのか気になる人は多いかもしれません。

そもそも告知義務に関しては、故意に事実を隠す、事実ではないことを伝えるのは宅地建物取引業法法よって禁止されています。不動産を直接取引している人であれば、売主への責任が問われます。

もし事故物件だと知らされないまま不動産業者が取引をしていた場合、売主にも問題があると捉えられます。

そのため不動産業者、あるいは売主が告知義務を怠ったとしたら、事実を知った購入者から損害賠償請求や、契約解除を求められるリスクがあることは事前に理解しておきましょう。

告知の方法

事故物件に告知義務があるとはいえ、購入希望者にどこまでの内容を伝えればトラブルなく取引ができるのかお悩みを抱えている人は少なくないでしょう。

大きなトラブルなく告知するには、不動産仲介業者や売主側の裁量が重要となります。事故物件の取引をするためには、事故・事件が起きた「時期」と「場所」の2点は必ず伝えるようにしてください。

「時期」については、物件を売却するまでに明らかにしておきましょう。いつ事故・事件が発生したかに対して、購入希望者各々で許容範囲が異なるからです。半年前の事件はNGだけど、1年前ならOKといったように、時期をしっかりと伝えることでトラブルを防ぐほか、購入物件として選ばれる確率もあがります。

また、物件のどこで事故・事件が発生したのかも説明しましょう。とくに事故・事件が生じた際の痕跡が見られるときは、丁寧な説明が安心につながることもあります。

さらに注意したいのは、一戸建ての場合です。一戸建ての敷地内にある倉庫や作業場などで事故・事件があったケースも、購入希望者などに伝えなければなりません。その際も、敷地内のどの場所で事故・事件が発生したかを詳細に説明しましょう。

自然死の場合の告知義務

ここまで自然死に関する告知義務について先述しましたが、より詳しい内容を見ていきましょう。

自然死とは老衰や病死を指し、死因に事件性がない場合は告知義務が生じません。しかし、孤独死で発見から時間が経ってしまい特殊清掃を行った物件は、告知義務が発生します。

たとえば、一人で暮らしていたお年寄りが急に亡くなり2ヶ月後に発見されご遺体の損傷が激しく特殊清掃を行った場合は、自然死に含まれるとしてもすべて告知義務が発生すると捉えられるので注意しましょう。

事故物件は普通の不動産会社じゃだめ?

事故物件を取引するには、特別な業者でなければならないということはありません。

テレビCMなどで見かけるような大手不動産会社に事故物件を買取してもらうことはできます。しかし、事故物件の取り扱いに慣れておらず、仕入れ後にどれくらいの金額で売却できるかわからないことから、適正価格での買取が難しい場合も多くあります。

一般的な大手不動産会社よりも、事故物件を積極的に取り扱う会社に依頼する方がよりよい条件で売却しやすいでしょう。

事故物件と見られるものは、専門の不動産会社に問い合わせることをおすすめします。事故物件の売買を検討する場合、事前に知識を蓄えておき、ご自身が納得する条件で取引できるような工夫をしっかりと試みてくださいね。

事故物件の買取業者とは?

事故物件を積極的に取り扱う業者といっても、形態としては一般的な不動産会社と変わりありません。ただし、事故物件の買取・売却経験が他の不動産会社に比べて非常に豊富なのが特徴です。

取り扱い実績が豊富な不動産会社に事故物件の売買を依頼すると、次のようなメリットを得られるでしょう。

売り出し方・見せ方のノウハウがある

事故物件を売りに出す場合、購入希望者には必ず事故・事件があったことを伝えなければなりません。

物件の価格は、購入希望者などがどれほどのネガティブな印象を抱くかで大きく異なります。

事故物件の場合は、相場よりもどうしても価格が低く設定されており、取引相手が警戒心を持ちやすくなっています。さらに買い手がなかなか見つかりにくい傾向があるので、事故物件を扱う不動産業者には相応のスキルが求められるのです。

しかし、事故物件の取り扱いに慣れた業者であれば「特定の条件なら気にならない」という人に響く伝え方や紹介、宣伝の仕方を知っているため、買取したあともスムーズに販売できます。

売り出し方や見せ方のノウハウがあるかないかでは、買取価格にも大きく影響します。こうしたことから、専門性のある業者に依頼するメリットは大きいでしょう。

詳細な査定を行ってくれる

事故物件を積極的に取り扱ってくれる業者は、物件ごとにきめ細やかな査定を行ってくれます。

繰り返しになりますが、事故物件の売買で不動産業者がノウハウをもっていないと、適正価格で買い取ってもらえず、買いたたかれてしまうこともあるのです。

しかし、事故物件の取り扱いにノウハウのある不動産業者に査定を頼めば、物件の条件と事故物件となった理由などを鑑みて、これまでの経験から適正価格で査定してくれるケースが多く、事故物件の相場より大きく下回ることは少ないでしょう。

以前事故物件の査定を依頼して相場よりもかなり低い査定が出た経験のある方は、事故物件の取引に強い不動産会社に頼ることで、違った査定結果が得られるかもしれません。

買取までがスムーズ

事故物件の取り扱いに慣れた業者に査定を依頼した場合、物件の買取までが非常にスムーズに進みます。

不動産買取は不動産会社が物件を買い取る取引であり、売却と違いスピーディなのが魅力の一つです。しかし事故物件の取り扱いに慣れていないと、ここでも時間がかかってしまうでしょう。

買取スピードが速ければ、短い期間で売却益を受け取れるため、安心感が得られます。

事故物件の買取業者の選び方

事故物件を買い取ってもらう際には、ノウハウがある業者への依頼をおすすめしていますが、その業者の選び方にもコツがあります。

「事故物件を取り扱ってくれる業者を調べたが、どの買取業者も同じように見える」とお悩みの人は、以下の3つのポイントを見極めてから依頼する専門業者を選びましょう。

所有する事故物件をよりよい条件で取引するため、細部までチェックしてみてくださいね。

実績数で選ぶ

不動産業者を選ぶため、1番の見るべきポイントは事故物件を取り扱った実績数です。

主に事故物件を取り扱っている業者もありますが、中には公式サイトなどで物件情報などを公開していないところもあります。

事故物件の取り扱い自体は企業に対するイメージの悪化を恐れ、進んで公にしない選択をしているのです。実績数を知りたい場合は、物件買取の全体数が多い業者に直接問い合わせることをおすすめします。

また、買取数の他にも重視すべきポイントはあります。それは、任意売却や空き家活用実績などです。なぜなら、任意売却や空き家の活用実績のある業者は、あまり条件のよくない物件をよい形で販売していることがうかがえます。

事故物件の取引に関する実績数が見えずとも、そうした実績がある業者はノウハウがあると期待できるのです。実績があればノウハウがあり、ノウハウがあることは適正価格での買取につながります。スムーズな買取を希望している人は、実績数をもとに業者を選びましょう。

サポート力で選ぶ

事故物件のノウハウがある不動産業者は、他の業者よりも格段にサポート力が異なります。事故物件の取り扱いに慣れた業者はサポート力が非常に高く、依頼したことを後悔させません。

万が一、サポート力のない業者に事故物件の買取をお願いしてしまうと「清掃をどの業者に頼むのか」「ゴミはどう片付けるのか」などの手間に振り回され、必要以上の時間や労力がかかってしまう恐れがあるのです。

充実したサポート内容には清掃業者によるクリーニングやゴミの片付けを始め、リフォームなども手配してくれます。事故物件の場合は、かなり特殊な清掃やクリーニングが必要になるので、自分だけで調整しようとすると大きな負担がかかるでしょう。

物件の買取と同時に、売りに出すまでの工程を不動産業者に相談できるため、どのようなサポート内容があるのかをしっかりと確認するようにしてください。

ノウハウを共有してくれるところを選ぶ

よりよい不動産業者を選ぶための最後のポイントは、ノウハウを共有してくれるような業者を探すことです。

前項の「サポート力で選ぶ」と共通するところがありますが、事故物件の買取を依頼して後悔のない業者は、相談をすれば買取までに必要なことなどを共有してくれます。

さらに、よりよい条件で買取するためにすべきことを明確に教えてくれるので、なかには事故物件の相場よりも高く買い取ってくれるケースもあるのです。よい不動産業者は、買取価格の相場を教えてくれます。

なかにはより高く売るために「いったん更地にして、コインパーキングにしたほうがよい」などのアドバイスをくれることもあるでしょう。

事故物件の売買を検討するとき、清掃業者を入れることがすぐ頭に浮かぶ人も多いかもしれませんが、意外と物件を「高く売るためにはどのようにすればよいか」と考えている人は少ないようです。事故物件というだけで「もう売れない」と諦めてしまうからでしょうか。

物件に合わせてどのような対応を取ればよいのかを教えてくれる業者は、間違いなく優良でノウハウの確かな不動産業者です。少しでも不安なことがあれば相談に乗ってくれるので、気軽に問い合わせてみましょう。

事故物件の買取業者を選ぶ際に注意すべきこと

事故物件の買取業者を選ぶ際のポイントを紹介しましたが、次は注意すべき点について見ていきましょう。

注意点を知らないまま事故物件業者を探してしまうと、思わぬ落とし穴に出くわしてしまうリスクがあります。より安全に、安心に取引を行うため、2つのポイントに気をつけてくださいね。

「事故物件専門」というだけで決めない

「事故物件の売買を依頼する際は、事故物件専門の不動産会社がおすすめ」と繰り返しお伝えしていますが、事故物件を専門に扱う不動産会社というのは、取り扱い実績・経験が豊富なところもあれば、そうでないところもあります。

そのため「事故物件専門」という文言だけで決めてしまうと、実績のともなっていない業者に依頼してしまうかもしれません。事故物件の取り扱いに最も重要なのは、取り扱いの実績数と経験値です。

こうした点は公式サイトなどに掲載されていない場合もあるため、問い合わせを行い、担当者に直接話をしてみることをおすすめします。

担当者との相性にも注目

事故物件を取り扱うにあたって、次に注意するポイントは、担当者との相性です。

担当者との折り合いの悪さは、トラブルの原因にもなります。たとえば、相性が合わないと「本当はもっと高く売れたのでは?」と疑いが発生したり「対応がずさんで不快な思いをした」と嫌な思いをしたりすることがあるのです。

ただでさえ、事故物件の売買には大きな精神的な負担がかかります。せめて不動産業者とのやり取りは快く行えるよう、心から信用できる担当者に出会えるまで、業者はよく調べたほうがよいでしょう。

事故物件を少しでも高く買取してもらうためには

事故物件を売買する際には、不動産会社まかせにするのではなく、ご自身でもある程度知識を身につけておく必要があります。身につけた知識は、結果的に事故物件を少しでも高く売買するための欠かせない武器になるためです。

親切な不動産会社に出会えればノウハウを共有してもらえるはずですが、念のためどのようにすれば物件が高く売れるのかを押さえてから、不動産業者との交渉に臨みましょう。

事故の痕跡はなくす

事故物件をより高く買い取ってもらうために必要なのは、事故の痕跡をなくすことです。

物件で事故・事件が発生すると、どうしても臭いや汚れがついてしまいます。その臭いや汚れがついたままだと、相場よりも低い査定額が付くことは避けられません。

事故・事件による臭いや汚れは、時間が経てば経つほど取れにくくなり、費用もかなりかさむようになります。所有する物件が事故物件になってしまった場合は、すばやく清掃業者などに連絡し、原状回復を優先してください。

また、事故の痕跡をなくすという意味では、場合によってはお清めやお祓いなどが必要なこともあるでしょう。事故・事件の内容を考慮した上で、お清めやお祓いをするかどうかを決めたほうがよいかもしれません。

成仏不動産に依頼すると…
成仏不動産では、特殊清掃や遺品整理も合わせて事故物件を買取ることができます。

特殊清掃については、「不動産の再生」を目的としていることから、必要最小限の施工にとどめて、その分高く買取らせていただきます。臭気除去については自信を持っており、もし施工後に臭気が気になる場合は、無料で再施工も行います。

更地にする

事故物件をより高く売買するためには、更地にしたほうがよいケースもあります。また、更地にしたとしても事故物件であるという告知義務はなくなりません。また、更地にすることで固定資産税の支払いが増えることもあります。

事故物件を所有する人の中には「更地にしてしまえば、土地のイメージはマシになり売れやすくなるだろう」と思われる人もいますが、結局告知義務はあるため、直接的に土地のイメージが上がるわけではありませんので、ご注意ください。

成仏不動産に依頼すると…
古家が建っているままでも買取りを致します。
弊社では各地域に強い解体業者と提携しておりますので、地域最安値で解体できることがほとんどです。その分、高く事故物件を買取らせていただきます。

期間を置く

事故物件を少しでも高く買取ってもらうためには、ネガティブな感情を和らげてから売買を検討するのも一つの方法です。

そのために、期間をある程度置いてから事故物件を買取ってもらう人は珍しくありません。事故物件と聞いて受け取るイメージは、感情からくるものです。心理的瑕疵にあたる問題を減らすことができれば、予想以上の価格で買取ってもらえる可能性が高くなるのです。

ただし、期間を置いたとしても当然、告知義務はなくなりません。期間を置くことで重視するのは、マイナスな印象を軽減させることです。期間を置く場合は、その点を忘れないようにしましょう。

しかし、期間を置く目的で所有し続けていると、いつの間にか売却を諦めてしまうこともあったり、管理責任があったり、無駄な固定資産税や管理費・修繕積立金がかかったりしますので、プロの意見もきちんと取り入れた上で検討してみてくださいね。

成仏不動産に依頼すると・・・
弊社では過去の取引実績を細かくデータ化して事故物件市場分析をしているため、「いつが売り時か」をしっかりとご提案し、より高く買取らせていただく企業努力をしています。まずはお気軽にお問合せ下さい。

荷物の撤去など自分でできるようであれば行う

事故物件内に残された荷物があった場合、自身で片づけられる部分は片づけておくことをおすすめします。

不動産買取を依頼する場合には、そうした業者の手配や支払いも不動産会社が担ってくれることが多くなっているものの、荷物の運び出しなどオーナーが対応できる部分はご自身で行うことで、撤去費用を抑えられ、総合的な買取価格を上げることができます。

成仏不動産に依頼すると…
弊社では、室内に大量の家具家電、衣類、雑貨などがあっても、そのまま買取らせていただきます。
残置物については、リサイクルできる品は買取らせていただき、その分、不動産価格に上乗せさせていただいております。

事故物件の買取の流れ

ここで、事故物件を買い取ってもらう際にはどのような流れになるのかを見ていきましょう。
業者に依頼した後、買取してもらうまでの流れを説明しますので、参考としてお役立てください。

はじめに、事故物件を少しでも高く買い取ってくれそうな業者を選択できたら、該当の業者に連絡し、事故物件の買取り査定を依頼します。

依頼するときには、「事故になった経緯」「事故物件の物理的な状態」「事故物件の間取り・築年数」を具体的に伝えるようにしてください。

例を挙げると「叔父が孤独死し、発見まで時間が経ってしまった(事故になった経緯)」「腐敗臭がする(事故物件の物理的な状態)」「一軒家の木造建築で、築30年以上」というように伝えます。

その中で査定金額や条件に納得できれば、売買契約となります。

契約締結時は、担当者から契約に関する説明を受けたのちに、業者が用意した契約書に署名・捺印をします。

物件を買取してもらうときには、事故物件の所有権を証明する書類の他、必要書類もあるので契約締結時に不動産業者に確認しておきましょう。

売買契約が済んだら、事故物件の所有権が買取業者に移ります。その後に買取代金が支払われ、売買契約は完了です。

買取された事故物件は業者がリフォームなどを行い、資産価値を高めた上で市場に公開しています。

とくに、弁護士やリフォーム業者とつながりのある不動産業者は事故物件をより高く売るノウハウが身についている可能性が高いです。このようなポイントを含めて買取業者を選ぶとよいかもしれませんね。

まとめ

事故物件とは、主に人の死が関係した物件のことを指しています。事故物件を所有している人は、どのように対処すべきか迷っているかもしれません。

しかし事故物件だからといって、決して買取してもらえないということはないので、必要な情報を集め、少しでもよい条件で取引できるようにしましょう。

そのうえで、事故物件を買い取ってもらう業者選びは、とても重要なポイントです。

業者選びに失敗してしまうと、相場よりも極端に低い価格で売りに出すことになります。立地はよいはずなのに「事故物件だから」と譲歩し、必要以上に低い査定価格を受け入れる人は少なくありません。

そのため、事故物件の売買を検討する際は、どのような対応をすれば高く売れるのかという知識を身につけておく必要があるのです。業者選びを成功させるためにも、まずは自分自身が知識をつけることから対策を始めましょう。

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