孤独死があった賃貸物件は売却できる？注意点とご供養の必要性
賃貸物件を所有しているオーナーにとって、避けて通れない可能性があるのが「孤独死」への対応です。
高齢化や単身世帯の増加により、近年は孤独死が社会問題となっており、賃貸住宅内で発生するケースも増えています。
孤独死が起きた物件は売却できるのか――。
結論から言えば売却は可能です。
ただし、「事故物件」に該当するかどうかや「告知義務の有無」、そして「価格への影響」を正しく理解しておくことが重要です。
今回は、以下のポイントをオーナー目線でわかりやすく解説します。
- 孤独死があった物件は事故物件になるのか
- 売却時の告知義務の考え方
- 価格下落の目安
- 仲介と買取どちらを選ぶべきか
- ご供養は必要なのか
「少しでも高く売りたい」「できるだけ早く手放したい」など状況に応じた最適な対応方法もご紹介しますので、孤独死があった賃貸物件の売却を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
- 孤独死があった賃貸物件は売却できる？
- 孤独死のあった物件の売却方法
- 孤独死は事故物件に該当する？
- 孤独死のあった物件を売却する際の注意点
- 孤独死のあった物件の価格への影響
- 【オーナー向け】孤独死を防ぐためにできる対策
- まとめ｜孤独死があった賃貸物件の売却は早めの対応が重要
孤独死があった賃貸物件は売却できる？
冒頭でも触れた通り、孤独死があった賃貸物件でも売却は可能です。
ただし、「事故物件に該当するか」「告知義務があるか」「価格への影響はどの程度か」を正しく把握することが重要です。
発見が遅れた場合は心理的瑕疵物件（いわゆる事故物件）と判断され、買主への告知義務が生じる可能性があります。
また、特殊清掃やリフォームが必要になるケースでは、売却価格が10〜30％程度下落するケースがあることも念頭に置いておきましょう（※物件条件により異なります）。
一方で、早期発見かつ物件へのダメージが軽微な場合は、大きな値下げをせずに売却できる場合があります。
孤独死物件の売却では、仲介か買取かの方法選びと、適切な情報開示がポイントです。
孤独死のあった物件の売却方法
孤独死が発生した物件の売却方法は、主に次の2つです。
- 仲介…不動産会社に依頼して一般の買主へ売却する
- 買取…不動産会社や事故物件専門業者に直接買い取ってもらう
それぞれの特徴をわかりやすく解説します。
一般の方への売却（仲介）
仲介とは、不動産会社に依頼して一般の買主を探してもらう方法です。
市場で売却するため、相場に近い価格で売れる可能性がある点が大きなメリットです。
「できるだけ高く売りたい」という方にも適しています。
孤独死があった物件でも、発見が早く室内への影響が軽微な場合は、通常の仲介で売却可能です。
仮に心理的瑕疵物件（事故物件）に該当した場合でも、価格調整を行えば買主が見つかるケースは少なくありません。
ただし、買主が現れるまでに時間がかかることもあり、売却時期をコントロールしにくい点はデメリットです。
つまり、早期の現金化には不向きな場合もあります。
価格重視か、スピード重視かを踏まえて選ぶのがポイントです。
専門業者（買取）
スピード重視で「早く確実に売却したい」場合は、不動産会社や事故物件専門業者による「買取」がおすすめです。
買取は、不動産会社や専門業者が直接物件を買い取る方法です。一般の買主を探す必要がないため、短期間で現金化できる点が最大のメリットです。
孤独死が発生し、仲介では買主がつきにくい物件でも、事故物件を扱う専門業者であれば対応してもらえる可能性があります。
一方で、買取価格は市場価格より低くなる傾向があり、目安は相場の7〜8割程度といわれています（※物件状況により異なります）。
「価格よりもスピードを優先したい」「仲介で売れ残っている」という場合は、買取を検討すると良いでしょう。
孤独死は事故物件に該当する？
孤独死が発生した物件は、必ずしも事故物件になるとは限りません。
事故物件に該当するかどうかは、死亡原因や発見までの期間、室内の損傷状況などをもとに総合的に判断されます。
一般的に、発見が早く原状回復が軽微な場合は事故物件に該当しないこともあります。
一方、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合は、心理的瑕疵物件として扱われる可能性が高くなります。
ここでは、「発見が早かった場合（原状回復が軽微）」「発見が遅かった場合（特殊清掃が必要）」それぞれのケースについて解説します。
孤独死の発見が早かった場合
病死や老衰、転倒・転落など日常生活上の不慮の事故による死亡で、発見が早く室内への影響が軽微な場合は、原則として事故物件に該当しないとされています。
また、特殊清掃や大規模な修繕が不要で、通常の原状回復で対応できる場合は、告知義務が生じない可能性もあります。
ただし、状況によって判断が異なるため、個別に確認することが重要です。
孤独死の発見が遅かった場合
他殺や自殺、不審死、火災による死亡、または長期間発見されなかった孤独死など、発見が遅れて室内に大きな影響が出た場合は、事故物件（心理的瑕疵物件）に該当する可能性が高くなります。
事故物件かどうかは、「一般の買主や借主が心理的な抵抗を感じるか」が一つの判断基準です。
このような心理的な欠陥を「心理的瑕疵（しんりてきかし）」といいます。
※心理的瑕疵については「心理的瑕疵とは？具体例と判断基準をわかりやすく解説」で詳しく解説しています。
心理的瑕疵がある場合は、契約前に事実を伝える告知義務が発生します。
つまり、事故物件とは、告知義務を伴う可能性がある物件を指します。
孤独死のあった物件を売却する際の注意点
孤独死があった物件を売却する際は、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。対応を誤ると、契約後のトラブルや損害賠償に発展する可能性もあるため、慎重に進めることが重要です。
ここでは、孤独死物件を売却する前に必ず押さえておきたい4つのポイントを解説します。
1.特殊清掃を完了させておく
発見が遅れた孤独死の場合、腐敗による臭気や体液の染み込みは通常のハウスクリーニングでは除去できません。床や壁の内部、場合によっては下地材まで影響が及ぶこともあり、特殊清掃が必要になります。
特殊清掃では、専用薬剤による除菌・脱臭や、汚染箇所の撤去・交換などを行います。専門的な装備と技術が求められるため、個人で対応するのは現実的ではありません。必ず専門業者へ依頼しましょう。
売却前に原状回復を適切に行っておくことで、買主の不安を軽減しやすくなり、スムーズな売却につながる可能性が高まります。
2.遺品整理を済ませておく
孤独死があった物件を売却するには、遺品整理を適切に完了させることが前提です。まずはご遺族や相続人に連絡を取り、遺品の引き取り・整理を進めてもらいましょう。
なお、相続人がいない場合や相続放棄が行われた場合は、家庭裁判所に「相続財産清算人（旧：相続財産管理人）」の選任を申し立てる必要があります。オーナーや管理会社が無断で遺品を処分することはできません。
法的手続きを踏まずに処分するとトラブルになる可能性があるため、慎重に対応しましょう。
3.必要に応じてご供養を行う
孤独死が早期に発見された場合は、事故物件に該当しないケースもあります。ただし、心理的な不安を感じるオーナーや買主も少なくありません。
ご供養に法的義務はありませんが、実施することで気持ちの整理ができ、買主に安心感を与える一つの要素になる場合があります（なお、ご供養を行っても告知義務が免除されるわけではありません）。
実施する場合は、特殊清掃の前やリフォーム完了後に行うのが一般的です。依頼は寺院や神社に相談して進めます。売却を円滑に進めるための配慮として、検討してみると良いでしょう。
成仏不動産では、ご供養やお祓いなどをトータルサポートしており、ご供養を終えた物件に対し「成仏認定書」を発行しております。
成仏認定書は、事故物件の取り扱いに慣れたお寺や神社でご供養やお祓いを行ったことを証明する書面です。
また、成仏不動産では遺品整理や特殊清掃などのサービスも実施しています。
孤独死の後片付けや物件の処分などにお悩みの方は、成仏不動産へお気軽にご相談ください（無料でご相談いただけます）。
4.告知義務を適切に果たす
孤独死があった物件が心理的瑕疵物件に該当する場合、契約前に事実を伝える告知義務が生じます。
後から発覚すると、契約解除や損害賠償（慰謝料・引越し費用など）を請求される可能性があるため、必ず事前に説明しましょう。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸の場合、自然死や日常生活上の不慮の事故であっても、特殊清掃が行われたケースなどは原則3年程度が告知の目安とされています（※状況により異なります）。
トラブルを防ぐためにも、自己判断せず、不動産会社と相談しながら適切に対応することが重要です。
告知が必要なケース・不要なケース、告知を行う際の注意点や、告知を怠った場合のリスクなどについては、「事故物件の告知義務はどこまで必要？3年ルールと違反時の法的リスクを解説」で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
孤独死のあった物件の価格への影響
孤独死が発生した物件は、状況に応じて売却価格に影響が出る可能性があります。特に、発見までの期間や室内の損傷の程度が、価格下落の大きな要因になります。
ここでは、遺体の発見が早かった場合と、発見が遅れ腐敗が進んでいた場合で、どの程度価格に差が出るのか、その目安を解説します。
発見が早かった場合の価格下落目安
孤独死が早期に発見され、腐敗や室内へのダメージがほとんどない場合、売却価格への影響は限定的とされることが一般的です。
立地が良い、駅近、築浅など需要の高い物件であれば、大きな価格調整をせずに売却できる可能性もあります。
最終的な価格は、物件の状態と市場ニーズのバランスによって決まるため、不動産会社の査定を踏まえて判断することが重要です。
発見が遅れた場合の価格下落目安
発見が遅れ、遺体の腐敗が進んでいた場合は、床や壁、下地材まで影響が及ぶことがあり、売却価格が10〜30％程度下落する可能性があります（※物件条件や市場状況により異なります）。
特殊清掃やリフォームを行って原状回復をしても、心理的瑕疵物件として扱われるケースでは、一定の価格調整が必要になるのが一般的です。
また、清掃・修繕費用が発生するため、実質的な負担はさらに大きくなることもあります。
立地が良く、需要が高い物件でも、発見が遅れたケースでは価格への影響を完全に避けることは難しいと考えておきましょう。
【オーナー向け】孤独死を防ぐためにできる対策
高齢化や単身世帯の増加により、賃貸物件での孤独死リスクは年々高まっています。オーナーにとっても、孤独死の発生は心理的・経済的な負担が大きいため、事前の予防対策が重要です。
ここでは、孤独死を防ぐために実践できる5つのポイントを解説します。
1.地域の孤独死防止対策を把握する
まずは、物件が所在する自治体の孤独死防止対策や見守り制度を把握しておきましょう。現在は、自治体だけでなく、民間企業やNPO、地域団体などと連携した取り組みが進んでいます。
たとえば、見守り協定を結んだ事業者が異変を察知した際に通報する仕組みや、電気・ガス・水道の利用状況の変化をきっかけに安否確認を行う取り組みなどがあります。
オーナーとして地域の支援制度を理解し、活用できる体制を整えておくことが、孤独死リスクの軽減につながります。
まずは自治体の窓口や公式サイトで確認してみましょう。
2.入居者との適切なコミュニケーション
高齢の単身入居者が増える中、オーナーや管理会社だけで見守るには限界があります。そのため、孤独死を防ぐには、入居者が地域や周囲とゆるやかにつながれる環境づくりが重要です。
地域のイベントや交流活動への参加を促す、日常的なあいさつを心がけるなど、小さな接点を積み重ねることで、異変に気付きやすい関係性を築くことができます。
「数日姿が見えない」「連絡が取れない」といった変化に早く気付ける環境を整えることが、孤独死リスクの軽減につながります。
3.定期的な安否確認の仕組みづくり
孤独死を防ぐには、定期的に安否を確認できる仕組みを整えることが重要です。
訪問型の配食サービスや家事代行、介護サービスなどを活用すれば、第三者が定期的に入居者の様子を確認できます。
これらの事業者が自治体と連携している場合、異変に気付いた際に通報してもらえる体制が整っていることもあります。異常を早期発見できれば、重大な事態を防げる可能性が高まります。
オーナー単独で対応するのではなく、外部サービスを上手に活用することが現実的な対策です。
4.見守り家電の活用
孤独死対策として、見守り家電の導入も有効です。
見守り家電とは、家電の利用状況を家族などに自動通知する仕組みを備えた機器のことを指します。日常的な使用データから、生活リズムの変化や異変に気付くことができます。
電話やビデオ通話が難しい高齢者でも、普段使っている家電であれば負担なく利用できる点がメリットです。
電気ポットや照明、冷蔵庫など、使用頻度の高い家電を活用すると効果的です。
オーナーとしても、家族にこうした仕組みの活用を提案することで、孤独死リスクの軽減につながります。
5.ホームセキュリティの導入
孤独死対策として、ホームセキュリティサービスの導入も有効です。
センサーや緊急通報装置を設置することで、一定時間動きがない場合や異常があった場合に、登録先へ通知が届く仕組みを整えられます。
また、サービス内容によっては、異変があった際にスタッフが駆けつけるプランもあります。オーナーが直接見守るのではなく、専門会社の仕組みを活用することで、リスク軽減につながります。
ただし、月額費用が発生するため、導入前にサービス内容とコストを確認しておきましょう。
まとめ｜孤独死があった賃貸物件の売却は早めの対応が重要
孤独死が発生した物件は、発見までの期間や室内の損傷状況によって、事故物件（心理的瑕疵物件）に該当するかどうかが左右されます。たとえ事故物件と判断された場合でも、適切な対応を行えば売却は可能です。
売却前には、次の4点を必ず押さえておきましょう。
- 特殊清掃を完了させる
- 遺品整理を適切に行う
- 必要に応じてご供養を検討する
- 告知義務を正しく果たす
また、将来的なリスクを抑えるためには、地域の見守り制度の活用や、ホームセキュリティ・見守り家電の導入など、孤独死を防ぐ取り組みも重要です。
なお、孤独死物件の売却方法には、仲介（高値を目指す）と買取（早期・確実に売却する）の2つがありますので、状況に応じて最適な方法を選びましょう。
事故物件・孤独死物件の買取を専門に行っている成仏不動産では、現状のままの買取相談やスピード査定にも対応しています。
まずは無料査定で、現在の売却可能額を確認してみてはいかがでしょうか。
この記事の監修
マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。
<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
・BizSPA!「自殺、孤独死…『事故物件サイト』の若手社員が語るリアル」
・テレ東プラス「事故物件メリットとは？賃貸や投資で積極活用する人が増加する背景」
・おなじみ「今、『事故物件』が売れているらしい。その理由を『成仏不動産』に聞いてみた」
