訳あり物件でも売却できる？売却するためのポイントを解説

思わぬ事件や事故などで遠くに住む家族や親せきに不幸があると、住んでいた家は「訳あり物件」となってしまいます。訳あり物件は買い手がつきにくく、処分に困るもの。

さらに訳あり物件はたとえ売れたとしても、相場よりも安くなってしまう点もデメリットです。

しかし適切な訳あり物件専門の買取業者に相談したうえで売却すれば、適正価格で売れるうえに最短即日で現金化というスピーディな対応にも期待できます。

そこで本記事では、訳あり物件を売却するためのポイントや訳あり物件の売却方法のほか、売却時の注意点や買取業者を選ぶポイントなどについて詳しく解説します。

最後まで読めば、訳あり物件を上手に売却するコツについて理解できる内容となっているので、ぜひ最後までご覧ください。

「訳あり物件」というと、それだけで「売却は諦めなくてはいけないのか」と思ってしまう人も多いのではないでしょうか。しかし実際には、訳あり物件でも充分に売却は可能です。

たしかに訳あり物件は一般的な物件と比較すると売れづらくなることは事実ですが、正しい方法で手順を踏めば、売却を諦めることはありません。

売却額については、残念ながら一般的な物件よりも相場が下がってしまいますが、訳あり物件となった理由や現在の状況によって、売却のしやすさは大きく変わってきます。

また、訳あり物件の取り扱いは買取業者によって判断が分かれます。一般的な物件を幅広く取り扱う業者でなく、訳あり物件の取り扱いに特化した業者を選べば、希望の売却額を最大限尊重して買取してもらえるでしょう。

しかし、お持ちの物件が訳あり物件に該当するとは限りません。ご自身で「訳あり物件」だと思っていても、実際には訳あり物件ではない可能性もあるのです。

まずはお持ちの物件が「訳あり物件」に該当するかどうかを知るために、訳あり物件とはどのような物件を指すのか見ていきましょう。

「訳あり物件」と聞いたとき「事故物件」を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。

事故物件の範囲は幅広いため後述しますが、ざっくりと説明すると「心理的瑕疵（かし）」物件に該当し、物件の機能としては問題ないものの、自殺や他殺などが発生した物件のことをいいます。

しかし実際には、訳あり物件とは事故物件だけではなく、一般的な物件と比べて売却額または家賃が安くなりがちな物件のことで、さまざまな理由があります。

ここからは、「訳あり」といわれる理由には、事故物件以外にどのようなものがあるのかを解説します。

訳あり物件の定義

訳あり物件は不動産用語で「瑕疵（かし）物件」といい、取引対象となった物件の当事者が予想していない欠陥があった物件を指します。

訳あり物件の種類

訳あり物件の種類は大きく分けて4つあり、

・物理的瑕疵物件
・法的瑕疵（法律的瑕疵）物件
・環境的瑕疵物件
・心理的瑕疵物件

に分けることができます。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件とは、建物自体に問題がある物件です。

訳あり物件となる理由としては非常にシンプルで、建物・土地の不良によって居住にあたり不便がある、安全上の不安が発生するなどです。

具体的には、次のような例があります。

・シロアリの被害が発生している
・排水につまりや不具合が発生している
・雨漏りが発生している
・建物が古くアスベストの含有量が現在の基準を超えている
・土壌汚染が発生している
・地盤が不安定である

これらは売却額に直接的なダメージを与え、不動産の価値を下げる要因となります。
一見してわかるような不具合であれば売却の前に気が付けますが、内部的な問題の場合発見できない瑕疵もあります。

たとえばシロアリやアスベスト、地下の埋蔵物、建物自体の歪みなどは発見しにくいため、ホームインスペクションを実施する、住宅のプロに相談するなど対策をとることをおすすめします。

法的瑕疵（法律的瑕疵）物件

法的瑕疵物件とは建築基準法や都市計画法などの法律上、欠陥があると見なされる物件のことです。具体的な例としては、次のようなものがあります。

【建築基準法】
・安全基準を満たしていない
・建ぺい率、容積率の制限を守っていない
・接道義務を満たしていない

【都市計画法】
・開発が認められていない区域に建物がある

【消防法】
・スプリンクラーや防火扉など、本来必要な防火設備がない（消防法）

新しく建物を建てる際には、基本的に上記のような問題をクリアすることも建築の一環として計画するため、基本的に問題が発生することはありません。問題が発生するのは、上記のような法の施行・改正前に建てられた古い物件です。

こうした建築当時は適法であったものの、法改正等で現在は法律に適合していない物件は既存不適格物件と呼ばれ、法的瑕疵のために使い方に制限を受けます。違法物件というわけではありませんが、売却時には一般的な物件と比べて価格面で不利になりやすくなります。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件とは、物件を取り巻く環境に問題がある物件のことをいいます。
物件そのものに問題がなくても、周囲の環境によって臭いや音、振動、日当たりなどの問題が発生しているケースです。

具体的には、墓地や火葬場、下水処理場、危険物を扱う工場、風俗店、遊戯施設、原子力発電所などのいわゆる嫌悪施設があるケースや、高速道路や鉄道が原因で振動や騒音が発生しているケースなどがあります。

しかしこれらの問題は、生活に対しての具体的な影響を数値として測ることが難しく「瑕疵」に該当するかは人によって異なる部分が大きいといえます。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件とは、物件の機能として問題がなくても、人に「住みたくない」と抵抗感を覚えさせる事件や事故が発生した物件を指します。

人の死に関わる事件や事故のほか、隣家の住民の迷惑行為（ゴミ屋敷など）がある、近くに暴力団関連の施設があるなどの理由でも心理的瑕疵物件となります。

心理的瑕疵は人によって「絶対に住みたくない」という人もいれば「とくに気にしない」という人もいます。

また人が亡くなったからといって、すべてのケースで事故物件となるわけではありません。

2021年に制定された国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、宅地建物取引業者による告知の範囲として妥当と考えられる一般的な基準として、

・自然死（老衰、持病による病死）
・日常生活のなかでの不慮の死（自宅の階段からの転落・入浴中の溺死・転倒事故・食事中の誤嚥など）

に関しては買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性が低いと考えられることから、告知の義務はないと説明しています。

参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

反対に、事故物件として告知義務が発生するケースとしては、次のようなものがあります。

・自殺、他殺、火災による死
・特殊清掃（または大規模なリフォーム）を行った場合※
・借主、買主から問われた場合
・社会的な影響の大きさなどから、借主、買主が把握しておくべき特段の事情があると宅建業者が判断した場合

※賃貸借取引の場合には、死の発生または発覚から概ね３年間告知義務がある。以降は原則として告知義務はなし。

ただし自然死や不慮の事故死でも、長期間にわたって発見されず放置されたことが理由で特殊清掃を行った場合には、告知義務は発生するため注意しましょう。

訳あり物件≒事故物件として考えると、訳あり物件とは自然死または不慮の事故死以外の死が発生した物件、あるいは特殊清掃の入った物件と定義することができます。

訳あり物件という理由で売却を諦める必要はありません。ただし、訳あり物件の売却価格は一般的に相場を下回ります。

心理的瑕疵がない場合と比べて、孤独死や自然死で特殊清掃を行った場合は相場よりも1割～2割、自殺の場合は3割ほど相場よりも安くなる傾向にあります。さらに殺人など心理的な嫌悪感が高い事件が起きた場合は5割ほど、相場を下回るといわれています。

ただし物件の立地や状況によって大きく異なるので、あくまで参考程度です。
ここでは、訳あり物件でも売却するためのポイントを解説します。

相場より安価な値段に設定する

前述したとおり、訳あり物件だとしても、仲介での売却が不可能というわけではありません。相場の価格よりも自殺の場合は３割前後、殺人や他殺の場合は５割前後を割り引いた価格に設定して売却するケースもあります。

ただ、相場よりも安価な値段に設定した場合でも売れない、そもそも不動産会社から売却活動を断られるといった場合もあるので注意しましょう。

成仏不動産では「事故物件を誇れる選択肢へ」というコンセプトのもと、事故物件のイメージを変えることに向き合っています。

特殊清掃やご供養が完了した物件に成仏認定書を発行して「成仏物件」として定義する、成仏物件は5つに区分し、購入希望者の許容範囲に合わせて物件を選びやすくするなどの取り組みを実施し、事故物件につきまとうマイナスイメージを払拭し、オーナー様に希望をもっていただくことを大切にしております。

訳あり物件・事故物件を相場よりも大幅に安い金額で売却することに納得がいかない方は、ぜひお気軽にご相談ください。

一定の期間を空ける

「値段を相場よりも下げても売れない。だけどこれ以上値段は下げたくない」といった場合は、一定の期間を開けて心理的瑕疵を和らげるのもひとつです。

一定の期間を開けたとしても、その物件が事故物件でなくなるわけではありません。告知義務ももちろん果たす必要があります。

しかし、あくまで心理的瑕疵は心の持ちようです。訳あり物件である要因から気持ちが遠ざかり、住みたくないと思わせる気持ちを少しでも軽くできれば、売却につながる可能性は高くなります。

ただし、相場よりも安価にするのも、一定の期間を空けるのも、独断での判断は難しいでしょう。したがって事故物件の売却ノウハウを持つ不動産会社と相談し、アドバイスを受けたうえで対策するのがおすすめです。

また、事故物件をリフォームしたり、クリーニングを行ったりするのもひとつの方法です。事故物件の清掃は特殊清掃業者に依頼する必要があります。

清掃業者を選ぶ際は、汚物および体液の除去や消毒作業だけでなく、不用品の処分や汚染箇所の解体・清掃をしてくれる特殊清掃業者に依頼しましょう。

解体して更地にする

訳あり物件の土地を更地にするという手もあります。「心理的瑕疵のある訳あり物件も、解体すればイメージが向上し、売れやすくなる」と考える人も少なくないでしょう。

しかし、たとえ事故物件を解体して土地を更地にしたとしても、事故物件における告知義務は消えません。

解体しても告知義務は残る

「事故物件を取り壊してしまえば、事故物件であることを告知せずに売却できるのでは？」と考える人もいるかも知れませんが、たとえ土地だけになったとしても事故物件であることを告知する義務があります。したがって、訳あり物件が売れやすくなるとは限らないので気を付けましょう。

また物件が取り壊されていたとしても、心理的瑕疵から、過去に自殺や他殺があった物件に抵抗感をもつ人は少なくありません。たとえ物件が売れたとしても相場よりは安くなってしまうと認識しておきましょう。とくに住居用の土地として売却するときには、更地にしても価格へのポジティブな影響は少ないと考えられます。

告知義務に違反した場合

告知義務に違反した場合、不動産会社だけでなく売り主も「契約不適合責任」を問われることになります。契約不適合責任とは、物件を売却した後に瑕疵が判明した場合、売り主は買い主からの損害賠償請求や契約解除の申し出などに応じる責任を負う必要があることです。
もし告知義務に違反してしまった場合、背負わなければならない金銭的な負担はとても大きいです。

過去に土地や建物を2億2千万円の契約で購入した後に、建物内で自殺が発生していた過去があると判明した事例もあります。事前に売り主からの説明はなく、隠れた瑕疵が存在するとして、売主に対して4400万円の損害賠償を請求した事案において、売買金額の1％にあたる220万円の損害額が認められたケースです。
参考：不動産適正取引推進機構 ｜東京地裁（H21.6.26）

また国土交通省の宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインでは、事故物件の告知について以下のように言及しています。

“（前略）取引の対象となる不動産における事案の存在に関し、人の死に関する事案の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、その社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等には、当該事案は取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるため、宅地建物取引業者は、前記３．の調査を通じて判明した点を告げる必要がある。この場合においても、調査先の売主・貸主・管理業者から不明であると回答されたとき、あるいは無回答のときには、その旨を告げれば足りるものとする。”
引用：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

上記の文からは「経過した期間に関わらず、買主・借主から聞かれときには事故物件となった理由を答えなければならない」ということがわかります。更地にしても告知義務に関して変更点はないため、この基準に沿って告知する必要があります。

駐車場やコインパーキングとして活用する方法も

事故物件を解体して更地にしたとしても、基本的に市場価値が大きく変わることはありません。さらに事故物件を解体するには、およそ100万円以上の高額な費用が必要です。くわえて翌年から、固定資産税が大きく上がってしまうといったデメリットを抱えてしまいます。

以上のように、事故物件を解体して更地にすることで大きな金銭的負担を抱えてしまうため、解体費用を回収できる値段で売れる見込みが薄い場合は、事故物件の解体は基本的におすすめできません。

ちなみに、更地にしたところで売れるとは限らないと解説しましたが、立地がよければ更地にすることで売れやすくなるケースもあります。たとえばコインパーキングや駐車場などは、立地に対する評価比重が高く、人の感受性が重要視される用途ではないため、心理的瑕疵があっても売れる可能性があります。

駅前やオフィス街、美容室や飲食店などの集客施設が近くにある土地は駐車場やコインパーキングとして好条件といえます。周辺にコインパーキングが多数ある状態でなければチャンスがあるともいえるため、上記の条件に該当しないかチェックしてみてください。

実績のある業者に依頼する

事故物件を今すぐに処分したいのであれば、訳あり物件専門の買取業者に依頼する方法もひとつです。

専門の買取業者に依頼して買い取ってもらう場合は、クリーニングやリフォームの必要はありません。最短で即日現金化が可能な業者もあるため、まずは気軽に相談してみましょう。

また、事故物件を適正価格で迅速に売却したいときは、実績のある買取業者への依頼が確実です。訳あり物件は物件ごとに問題視される部分が異なるため、豊富な経験からくる実績がなければ適切な価格の算出は難しいでしょう。

買取業者へ依頼する場合は、事故物件の買取実績を確認しておきましょう。さらに、訳あり物件には事故物件だけでなく、再建築不可物件や立退き物件のほか、共有持分などがあります。

それぞれの査定ポイントが違ってくるため、その業者がどういった訳あり物件を得意分野としているかもしっかりチェックしておきましょう。

訳あり物件を売却する際の注意点としてまず挙げられるのが、買取を依頼する業者が宅地建物取引業者かどうかといった点です。さらに訳あり物件の取り扱いを行っているかどうかという点にも注目する必要があります。１つずつ詳しく解説します。

宅地建物取引業者として認められた業者か

不動産売買を行うためには、宅地建物取引業の免許が必要となります。

宅地建物取引業の免許は不動産売買・交換・賃借のいずれにおいても必須であり、不要なケースとしては自己物件の賃借のみです。

インターネットなどで業者を探した際に「きちんとした業者かどうか」心配になった場合には、会社概要や運営会社などの項目から、免許の番号や所属団体が記載されているか確認してみてください。

万が一そうした情報が記載されていない場合には、トラブルを避けるために利用しないようにしましょう。

訳あり物件の取り扱いを行っているか

不動産会社のなかには、訳あり物件を取り扱っていないところも多くあります。

あるいは取り扱っているものの、実績が乏しい、法律的瑕疵物件のみを扱っている、ノウハウがある人間が在籍していないなどの場合もあるため注意が必要です。

不動産会社の公式サイトを確認し、わかりやすく取り扱いについて明記していなければ訳あり物件に精通していないことの方が多いでしょう。記載のしかたをよく確認して判断してみてください。

訳あり物件の売却方法には、大きく分けて2つの方法があります。

・不動産仲介を通じて売却する
・訳あり物件の専門業者に買取してもらう

それぞれの売却方法について、内容や違いを見ていきましょう。

不動産仲介を通じて売却する

不動産会仲介とは、売主と買主を不動産会社が仲介して契約を成立させる方法です。

不動産仲介の特徴は自分で売り出し価格を設定できることにあります。相場に合わせて希望額を調整する必要はありますが、目標の金額がある場合にはその金額で売れるまで売らないでいることも可能です。

また、買主を募る際に自分で宣伝活動を行う必要はなく、不動産会社が代行してくれます。不動産会社がインターネットやチラシなどを使った宣伝を行って、買主候補を見つけてきてくれるのです。

しかし訳あり物件の場合にはなかなかスムーズにいかない可能性があります。「訳あり物件を購入したい」「訳あり物件でもいい」というニーズは多くないため、売れるまでに期間を要するでしょう。悪い場合には、数年売れないということもありえます。

さらに、不動産仲介では売買価格(税込)の3%の仲介手数料が掛かる、販売期間が長くなると固定資産税や管理費が負担となりやすいなど、経済的にもデメリットがあります。
条件に納得してくれる購入希望者と出会えればよいのですが「都合のよいタイミングで現れるとは限らない」と考えておいた方がよいでしょう。

しかし心理的瑕疵のある物件は、事故物件の取り扱いに慣れた仲介業者でなければ重要事項の説明を適切に行うことができません。事故物件に慣れていない業者の場合、思わぬトラブルに巻き込まれる恐れもあるため、事故物件の取り扱いに慣れた業者への依頼をおすすめします。

成仏不動産では、物件の状態とお客様のご意思を確認し、お客様にとって仲介の方が最適と判断した場合には、仲介での売却をおすすめする場合もございます。不動産オーナーそれぞれに納得いただけるよう、売却についての詳細な相談に対応しておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。

訳あり物件の専門業者に買取してもらう

訳あり物件の専門業者は、訳あり物件の取り扱いに関して経験とノウハウを持っています。

会社によってはリフォームや特殊清掃も不要、そのままの状態での買い取りに対応しているところもあり、売主の手間や負担が少ないのが特徴です。

また、不動産仲介では購入希望者が現れるかはわからないのに対し、訳あり物件の専門業者であれば「買取」という形で、短期間のうちに不動産を現金化できます。「できるだけ早く手放したいのに、まだ売れないのか」と気を揉まずに済むため、不動産オーナーにとって安心感の高い売却方法といえるでしょう。

売却金額については、一般的な不動産で相場の7割程度と仲介より安くなるものの、売り方に悩まなくて済む、短期間で現金化できるなどのメリットは大きいでしょう。また不動産会社に特殊清掃やリフォームなども請け負ってくれる体制が整っていれば、すべてワンストップで依頼できるのも魅力です。

また不動産買取では業者が直接物件を査定して買取ってくれるため、物件の宣伝は一切必要ありません。さらに事故物件では契約不適合が免責となり、売主に責任が発生しません。売却した後になって発生した不具合について、対応する必要がなくなります。

では実際に訳あり物件の買取業者を選ぶ際には、どのようなポイントを重視して選んだらよいのでしょうか。

「以前、不動産会社に相談したが断られた」「希望の金額とは程遠い買取額を提示され、売却を諦めた」といった場合には、買取業者の選び方に問題がある可能性があります。少し見方を変えて業者を選べば、まったく違う結果となるかもしれません。

買取業者を選ぶ際には次のようなポイントを意識して選ぶことで、納得のいく売却ができるでしょう。

訳あり物件の取り扱いに特化した業者を選ぶ

訳あり物件を専門として買い取りを行っている業者なら、ほかの会社で断られてしまった物件も買い取ってもらえる可能性が高いです。

くり返しになりますが、訳あり物件の取り扱いについては大手の不動産買取業者でも判断が分かれます。一切取り扱っていないところもあれば、条件によっては取り扱うところもあり、対応も一律ではありません。

というのも、一般的な不動産会社では訳あり物件を買い取っても適切に販売できる方法を確立できていない、ノウハウがないなどの理由があります。

そのため、訳あり物件の売却を検討しているなら、正しい査定を実施し、適切に買取を行える専門業者を選ぶことをおすすめします。

訳あり物件の相談実績を公開している業者を選ぶ

訳あり物件の取り扱いに長けているかどうかは、買取業者の公式サイトで相談実績を確認するのがおすすめです。

実際にあった相談が掲載されていれば、具体的な事例として参考にできるものが多くあります。また、相談に対しての買取業者の対応を確認することで、スタンスや考え方などもうかがい知ることができるでしょう。

買取業者の相談に対する回答を見ることで「公式サイトに訳あり物件に対応と書いてあったのに、問い合わせた結果断られた」「訳あり物件のなかでも事故物件は対象外といわれた」などのミスマッチを防ぐことができます。

出張見積り無料の業者を選ぶ

訳あり物件の状態を確認するには、お客様からのヒアリングだけではどうしても不十分です。経験のあるスタッフが実際に現地を訪れ、目で見て初めて確認できます。

訳あり物件の売却において出張見積りは必須となるため、無料で対応してくれるところを選びましょう。

清掃・リフォームも行ってくれる業者を選ぶ

事故物件をできるだけ高く売却するには、特殊清掃やリフォームまで一貫して対応してくれる買取業者を選びましょう。

訳あり物件のオーナー様のなかには、早急に特殊清掃を実施しなければならない状況なのに手元に資金がなく、困っている方も多いのではないでしょうか。

そうした場合にも特殊清掃やリフォームをスムーズに請け負い、売却まで一気通貫で行える買取業者に依頼すれば、持ち出し0円で済ませることができます。また遺品整理や残置物撤去、お祓い・供養にも対応してくれるところであればなおスムーズです。

成仏不動産はプランや体制から整備することで、持ち出し0円・訳あり物件に関わるさまざまなお悩みに対応できる姿勢を整えております。訳あり物件・事故物件に関するお悩みをお持ちの方は、オーナーの負担を可能な限り軽減する成仏不動産にご相談ください。

今回は、訳あり物件の売却方法について詳しくご紹介しました。

訳あり物件を売却する際には、瑕疵担保責任や告知義務を必ず果たさなくてはなりません。訳あり物件は不動産仲介を通じて売却する方法もありますが、訳あり物件の買取に精通している専門の業者に相談するのが一番です。

不動産売買を行うためには、買取を依頼する業者が宅地建物取引業の免許を持っている必要があります。くわえて、訳あり物件の取り扱いを行っているかどうかもしっかりチェックしておきましょう。訳あり物件は実績やノウハウがなければ取り扱いが難しい物件です。

不動産会社の公式サイトを確認して、訳あり物件の取り扱いについてわかりやすく明記していなければ、訳あり物件買取のノウハウにあまり期待はできないでしょう。

成仏不動産は訳あり物件の買取実績が豊富です。さらに物件を買い取った後の売主責任のない買い取りも可能で、最短即日に現金化もできます。訳あり物件の取り扱いに悩んだ際は、ぜひ当社にご相談ください。