訳あり物件を売却する方法｜失敗しないための5つのポイント

思わぬ事件や事故、孤独死などによって、遠方に住む家族や親族の住まいが「訳あり物件」になり、売却に悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

訳あり物件は一般的な不動産よりも買い手が見つかりにくく、「本当に売れるのか」「大幅な値下げが必要なのでは」と不安を感じやすいのが実情です。実際、売却できたとしても相場より価格が下がりやすい傾向があります。

しかし、訳あり物件の取り扱いに慣れた専門業者に相談すれば、物件の状況に応じた適正価格での売却や、スピーディな現金化が期待できます。

本記事では、訳あり物件を売却する際に押さえておきたい5つのポイントを中心に、主な売却方法や注意点、買取業者の選び方までわかりやすく解説します。

訳あり物件の売却で失敗したくない方は、ぜひ参考にしてください。

訳あり物件は売却できる？

結論から言うと、訳あり物件であっても売却は十分に可能です。

物件の状況に応じて適切な売却方法を選べば、スムーズに手放せるケースも少なくありません。

訳あり物件の評価や取り扱い可否は、不動産会社によって異なります。そのため、一般的な仲介業者で難しいと判断された場合でも、訳あり物件の取り扱いに特化した専門業者であれば、前向きに買取を検討してもらえる可能性があります。

なお、「自分の物件は訳ありだ」と思い込んでいるケースでも、実務上は訳あり物件に該当しない場合もあるので、まずはどのような不動産が訳あり物件に該当するのか、基本的な考え方を確認しておくのがおすすめです。

訳あり物件（事故物件）の定義については、「事故物件の定義とは｜オーナーが知っておくべき訳あり物件のルール」で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。

訳あり物件を売却する5つのポイント

訳あり物件は、一般的な不動産と異なる注意点がいくつかあるため、事前に正しい進め方を理解しておくことが重要です。

ここでは、訳あり物件を少しでも有利な条件で売却するために押さえておきたい5つのポイントを解説します。

1.相場より安価な値段に設定する

訳あり物件を売却する際は、価格設定の見直しが重要です。

物件の条件や状態によって変動はありますが、目安として「自殺の場合は相場の3割前後」「殺人・他殺など心理的影響が大きい事案では5割前後」を差し引いて売り出すケースなどが挙げられます。

適切な価格調整ができれば、仲介でも成約に至る可能性は十分にあります。

ただし、値下げすれば必ず売れるとは限らず、不動産会社によっては売却活動を断られる場合があることも忘れてはいけません。

価格だけに頼らず、物件の状況や市場動向を踏まえて総合的に判断することが大切です。

成仏不動産では「事故物件を誇れる選択肢へ」というコンセプトのもと、特殊清掃やご供養を行った物件に成仏認定書を発行し、購入検討者が選びやすい仕組みづくりに取り組んでいます。

訳あり物件・事故物件を相場より大幅に安く手放したくない方は、成仏不動産へお気軽にご相談ください。

2.一定の期間を空ける

価格を下げても売却が進まない場合は、一定期間を空けてから再度売り出す方法も有効です。

時間の経過により心理的瑕疵への抵抗感がやわらぎ、購入検討者が現れやすくなることがあるためです。

ただし、期間を空けても事故物件である事実や告知義務がなくなるわけではありません。

あくまで買い手の心理的負担を軽減するための工夫として考えましょう。

売り出し時期の判断に迷う場合は、事故物件の取り扱い実績がある不動産会社に相談するのがおすすめです。

また、室内の印象を改善するために、必要に応じてリフォームを検討すると、売却につながりやすくなります。

3.解体して更地にする

訳あり物件は、建物を解体して更地にすることで売却しやすくなるケースがあります。建物の印象がなくなるため、心理的な抵抗感がやわらぎ、買い手の間口が広がる可能性があるためです。

ただし、事故物件を解体して更地にしても、心理的瑕疵の事実や告知義務が消えるわけではありません。

土地のみで売却する場合でも、過去の事案については原則として買主へ告知する必要がある点に注意しましょう。

また、更地にしても必ず価格が上がるとは限らず、立地や需要によって効果は大きく異なります。特に居住用地としての売却では、価格改善効果が限定的になるケースもあります。

さらに、解体には高額な費用がかかるため、売却見込みや収支バランスを踏まえて判断することが重要です。需要が見込めるエリアでは有効な選択肢となる一方、条件によっては他の売却方法の方が適している場合もあります。

解体を検討する際は、事故物件の取り扱いに詳しい不動産会社へ事前に相談し、費用対効果を見極めたうえで判断しましょう。

なお、告知義務に違反した場合のリスクについては、「事故物件の告知義務はどこまで必要？3年ルールと違反時の法的リスクを解説」で詳しく解説しているので、あわせてご確認ください。

4. 駐車場として活用する

訳あり物件は、すぐに売却するのではなく、駐車場として活用する方法もあります。特に立地条件が良い土地であれば、心理的瑕疵の影響を受けにくく、収益化できる可能性があります。

一般的に、事故物件を解体して更地にしても市場価値が大きく改善するとは限らず、解体費用として100万円以上かかるケースも少なくありません。さらに、住宅用地の特例が外れることで固定資産税が上がる点にも注意が必要です。

そのため、すぐに売却しても解体費用を回収できる見込みが薄い場合は、駐車場として一時的に活用し、収益を得ながら売却タイミングを見極めるのも有効な選択肢です。

駅前やオフィス街、商業施設の近くなど、車の利用ニーズが高いエリアであれば特に適しています。周辺の競合状況も確認しながら、土地活用の可能性を検討してみてください。

5.実績のある業者に依頼する

訳あり物件の売却では、実績のある不動産業者に依頼することが重要です。

訳あり物件は個別事情が複雑なため、経験やノウハウが不足している業者では適正な査定やスムーズな売却が難しい場合があるためです。

特に買取を依頼する際は、事故物件の買取実績や対応事例を事前に確認しておきましょう。

訳あり物件には、事故物件のほかにも再建築不可物件や立退き物件、共有持分などさまざまな種類があり、それぞれ評価ポイントが異なります。

その業者がどの分野の訳あり物件を得意としているかを見極めたうえで、自身の物件に合った専門性を持つ会社を選ぶことが大切です。

訳あり物件の売却方法

訳あり物件の売却方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つです。それぞれ特徴や向いているケースが異なるため、物件の状況や売却の優先順位に応じて選ぶことが重要です。

ここからは、代表的な2つの売却方法について違いを見ていきましょう。

1.不動産仲介を通じて売却する

不動産仲介とは、売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約の成立をサポートする方法です。

仲介の特徴は、売主自身で売出価格を設定できる点にあります。相場を踏まえた調整は必要ですが、条件次第では高値での売却を目指せます。購入希望者の募集や広告活動は不動産会社が代行するため、売主の手間はかかりません。

一方、訳あり物件は買い手が限られるため、売却までに時間がかかる傾向があります。仲介手数料（売買価格の最大3％+6万円×消費税）が発生する点や、販売期間中の維持費負担にも注意が必要です。

また、心理的瑕疵のある物件では、事故物件の取り扱いに慣れた仲介業者を選ぶことが重要です。実績のある会社に相談し、適切な売却方法を検討しましょう。

成仏不動産では、物件状況とご意向を踏まえ、仲介が適している場合には最適な売却プランをご提案しています。お気軽にご相談ください。

2.訳あり物件の専門業者に買取してもらう

訳あり物件の専門業者は、事故物件や再建築不可物件などの取り扱いに豊富な経験とノウハウを持っています。

会社によってはリフォームや特殊清掃を行わなくても、そのままの状態で買い取ってもらえるため、売主の手間や負担が少ないのが特徴です。仲介のように買主を待つ必要がなく、買取であれば短期間で現金化できる点も大きなメリットといえるでしょう。

売却価格は一般的に相場の7〜8割前後と、仲介より低くなる傾向がありますが、「早く手放したい」「売却の手間を減らしたい」という場合には有効な選択肢です。特殊清掃やリフォームまで一括対応できる業者であれば、ワンストップで任せられる安心感もあります。

また、買取では業者が直接物件を取得するため広告活動は不要で、契約不適合責任（売却後、建物に不具合が見つかった場合の売主の責任）が免責となるケースが多く、売却後のトラブルリスクを抑えやすい点もメリットです。

事故物件を売却する際の注意点

事故物件を売却する際は、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。トラブルを防ぎ、スムーズに手放すためにも、事前に押さえておくべきポイントを理解しておくことが重要です。

ここでは、事故物件の売却前に確認しておきたい主な注意点を解説します。

事故物件であることを隠さない

2021年10月、国土交通省は人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについてガイドラインを公表し、事故物件に関する告知の考え方が整理されました。

これにより、孤独死や自殺、他殺などがあった物件は、原則として契約時に買主・借主へ告知する必要があります。

告知対象は室内に限らず、庭やマンションの共用廊下などの共用部分も含まれる点に注意が必要です。

告知義務の目安は、賃貸ではおおむね3年、売買では明確な期間制限がなく、より慎重な判断が求められます。

もし事故物件である事実を隠して売却した場合、契約不適合責任の追及や損害賠償請求、契約解除などのリスクが生じる可能性があります。

こうしたトラブルを防ぐためにも、事故物件であることは必ず正確に告知したうえで売却を進めましょう。

参照：宅地建物取引業者票について｜国土交通省

事故の痕跡をそのまま放置しない

事故が発生した物件では、床や壁に体液や血液が付着し、汚れや臭いが残ることがあります。特に遺体の発見が遅れたケースでは汚染が広がり、通常の清掃だけでは除去しきれず、部分的な解体や特殊清掃が必要になる場合もあります。

こうした痕跡を放置すると、原状回復費用が膨らむだけでなく、内見時の印象も大きく悪化するため対策が必要です。

購入検討者の心理的ハードルを下げるためにも、早めにハウスクリーニングや特殊清掃を行い、物件の状態を整えておきましょう。

ただし、買取を利用する場合は、業者側が清掃やリフォームを一括対応してくれるケースもあります。

無駄な費用をかけないためにも、作業を進める前に買取業者へ対応範囲を確認しておくと安心です。

業者によって売却価格が異なる

事故物件は特殊性が高いため、依頼する不動産業者によって売却価格が大きく変わる可能性があります。

中には事故物件の取り扱い実績が少なく、査定自体を断られるケースもあります。

また、対応可能な業者であっても、経験やノウハウ、販売ルートの違いによって査定額の算出基準が異なるのが一般的です。

そのため、同じ物件でも依頼先によって提示価格に差が出ることは珍しくありません。

事故物件の取り扱い実績が豊富な業者であれば、適正な価格提示に加え、特殊清掃業者の紹介や清掃対応まで含めた売却サポートを受けられる可能性が高まります。

納得のいく条件で売却するためにも、複数の専門業者を比較検討するのがおすすめです。

買取業者を選ぶポイント

訳あり物件の売却を成功させるには、依頼する買取業者選びが非常に重要です。業者ごとに得意分野や対応力が異なるため、ポイントを押さえて見極める必要があります。

ここでは、後悔しないために確認しておきたい買取業者選びのポイントを解説します。

1.訳あり物件の取り扱いに特化した業者を選ぶ

訳あり物件の売却では、取り扱いに特化した専門業者を選ぶことが重要です。専門業者であれば、他社で断られた物件でも買い取ってもらえる可能性が高まります。

実際、訳あり物件への対応は不動産会社によって大きく異なり、大手であっても取り扱い不可とされるケースは少なくありません。一般的な不動産会社では、活用手法や評価ノウハウが十分でないことが理由の一つです。

そのため、訳あり物件の売却を検討している場合は、正確な査定と適切な買取判断ができる専門業者を選ぶことが、スムーズな売却への近道といえるでしょう。

2.訳あり物件の相談実績を公開している業者を選ぶ

訳あり物件への対応力を見極めるには、公式サイトで相談実績や買取事例を公開しているかを確認するのが有効です。

具体的な事例が掲載されていれば、その業者がどのような物件に対応してきたのか把握しやすく、判断材料になります。

また、事例に対する説明内容を見ることで、業者の対応方針や専門性の高さも見えてきます。

実績が豊富な会社ほど、訳あり物件ごとの事情に応じた柔軟な提案が期待できるでしょう。

事前に実績を確認しておくことで、「対応可能と書いてあったのに断られた」「事故物件は対象外だった」といったミスマッチの防止にもつながります。

3.出張見積り無料の業者を選ぶ

訳あり物件の正確な査定には、現地確認が欠かせません。

ヒアリングだけでは把握しきれない劣化状況や心理的影響の程度は、経験豊富な担当者が実際に物件を見ることで初めて判断できます。

余計な費用負担を避けつつ、適正な査定を受けるためにも、出張見積りに無料で対応してくれる業者を選ぶのがおすすめです。

4.清掃・リフォームも行ってくれる業者を選ぶ

訳あり物件のオーナーの中には、早急な清掃が必要でも手元資金が不足し、対応に悩むケースも少なくありません。

そのような場合でも、清掃から売却までワンストップで対応できる業者であれば、持ち出し費用を抑えて手続きを進められます。

さらに、遺品整理や残置物撤去、供養などにも対応している業者であれば、手間や精神的負担の軽減にもつながるでしょう。

成仏不動産では、持ち出し0円※での対応体制を整え、訳あり物件に関するさまざまなお悩みにワンストップで対応しています。

事故物件の売却でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

まとめ｜訳あり物件の売却は専門業者に相談しよう

訳あり物件は、ポイントを押さえて進めれば十分に売却可能です。

ただし、告知義務や契約不適合責任への対応など、通常の不動産売却より慎重な判断が求められます。

仲介での売却という選択肢もありますが、スムーズに手放したい場合は、訳あり物件の買取に精通した専門業者へ相談するのが有効です。

経験豊富な業者であれば、物件の状況に応じた適正査定と現実的な売却プランを提案してもらえます。

また、依頼先を選ぶ際は、宅地建物取引業者の免許の有無に加え、訳あり物件の取り扱い実績や対応範囲を必ず確認しましょう。

公式サイトで事例や方針が明確に示されている会社ほど、専門性に期待できます。

訳あり物件の売却でお悩みの方は、まずは専門業者へ相談し、最適な進め方を見極めることから始めてみてください。

この記事の監修

宅地建物取引士・有馬まどか

マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。

<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
・BizSPA!「自殺、孤独死…『事故物件サイト』の若手社員が語るリアル」
・テレ東プラス「事故物件メリットとは？賃貸や投資で積極活用する人が増加する背景」
・おなじみ「今、『事故物件』が売れているらしい。その理由を『成仏不動産』に聞いてみた」