事故物件・訳あり物件の空き家を売りたい｜放置リスクと損をしない手放し方
事故物件や訳あり物件の空き家を、「売れないかもしれない」と放置していませんか？
そのままにしておくと、税金や劣化、近隣トラブルなどのリスクが増えていきますが、方法を選べば、片付けや解体をせずに売却できるケースもあります。
今回は、放置するリスクや売れにくい理由、リスクの少ない手放し方をわかりやすく解説します。
成仏不動産では、事故物件の売却・遺品整理・特殊清掃・お祓いや御供養など、事故物件に関するお悩みの解決を総合的にサポートしています。
ご相談は無料ですので、事故物件でお困りの方はお気軽にご相談ください。
事故物件・訳あり物件の空き家を放置する4つのリスク
空き家のまま放置している事故物件・訳あり物件は、時間が経つほど負担やトラブルのリスクが大きくなる傾向があります。
はじめに、特に注意すべき4つのリスクを解説します。
固定資産税の負担が続く
空き家であっても、不動産を所有している限り固定資産税は毎年課税され続けます。利用していないにもかかわらずコストだけが発生し続けるため、長期間放置すると大きな負担になります。
さらに、管理状態が悪く「特定空き家」に指定されると、住宅用地の特例が外れ、税額が大幅に増える可能性があるため注意が必要です。
使わない空き家ほど、早めに売却や活用を検討することが重要です。
関連記事：住んでいない家の固定資産税は最大6倍｜プロが勧めるリスク対策
特定空き家・管理不全空き家に指定される可能性
適切に管理されていない空き家は、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される可能性があります。これらは、倒壊の恐れや衛生面・景観への悪影響などがあると判断された場合に、自治体から認定されるものです。
指定されると、固定資産税の優遇措置が外れるだけでなく、改善指導や勧告、最悪の場合は行政代執行（強制的な解体など）が行われ、その費用を請求されることもあります。
放置期間が長いほどリスクが高まるため、早めの対処が重要です。
建物劣化による資産価値の下落
空き家は人が住んでいないだけで、劣化が進みやすい状態になります。換気不足による湿気やカビ、雨漏り、害虫被害などが重なり、建物の状態は徐々に悪化していきます。
劣化が進むほど修繕費用がかさみ、売却時の評価も下がるため、結果的に大きな損害を生む可能性があります。
資産価値を保つためにも、放置せず早めに売却や活用を検討することが大切です。
近隣トラブルや損害賠償リスク
空き家を放置すると、近隣トラブルや損害賠償に発展するリスクもあります。
たとえば、雑草の繁茂や害虫の発生、不法侵入、ゴミの不法投棄などは空き家に起こりやすいトラブルで、周囲の生活環境に悪影響を及ぼす点が問題です。
さらに、建物の一部が倒壊したり、屋根や外壁が飛散したりして第三者に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性もあります。
空き家は「持っているだけ」でも責任が伴うため、放置せず適切に対応する必要があります。
なぜ事故物件の空き家は売れにくいのか
事故物件の空き家は、一般的な不動産と比べて売却が難しい傾向があります。価格を下げても買い手が見つかりにくいことも多く、長期間売れ残ってしまうケースも少なくありません。
その背景には、心理的な抵抗や物件の状態、購入希望者の少なさなど、複数の要因が重なっています。
ここでは、事故物件の空き家が売れにくい主な理由を解説します。
心理的瑕疵と老朽化のダブル要因
事故物件は、過去の出来事による「心理的瑕疵」があるため、多くの人に敬遠されやすい傾向があります。たとえ建物自体に問題がなくても、心理的な抵抗から購入を避けられてしまいやすいのです。
さらに、事故物件は空き家になっているケースも少なくなく、老朽化が進んでいるケースも多いため、「住みにくそう」「修繕費がかかりそう」といった不安も重なります。
このように、心理面と物理面の両方のコストとリスクが重なり、売れにくさにつながっています。
心理的瑕疵については、「心理的瑕疵とは？具体例と判断基準をわかりやすく解説」で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
残置物・管理不全による印象悪化
室内に家具や生活用品などの残置物が残っていたり、清掃や管理が行き届いていなかったりすると、購入希望者に与える印象が悪くなります。特に事故物件の場合は、もともとの心理的なハードルがあるため、少しのマイナス要素でも敬遠されやすい傾向があります。
また、雑草の放置や建物の汚れ・破損なども、「管理されていない物件」という印象を強め、購入意欲を下げる要因です。見た目の印象は売却に直結するため、放置状態にしてさらにリスクを高めないよう注意が必要です。
購入希望者層が限定される
事故物件は一般的な住宅と比べて購入に抵抗を感じる人が多く、検討する層が限られます。
実際には、価格重視の投資家や、心理的瑕疵をあまり気にしない一部の買主に絞られる傾向があります。そのため、通常の物件のように幅広い層へアプローチできず、売却までに時間がかかりやすくなります。
結果として、価格を下げざるを得ないケースも多く、売りにくさにつながっています。
空き家のまま売れる？片付けや解体は必要？
空き家を売却する際、「片付けや解体をしないと売れないのでは？」と不安に感じる方は少なくありません。しかし、必ずしも大掛かりな対応が必要とは限らないのが実情です。
物件の状態や売却方法によっては、残置物があるままでも売却できるケースや、解体せずにそのまま売れるケースもあります。
ここでは、片付けや解体の必要性についてわかりやすく解説します。
残置物があっても売却できるケース
不動産買取業者へ売却する場合は、現状のまま引き取ってもらえることが多く、片付けの手間や費用を省きやすいのがメリットです。
一方で、一般の買主に向けた仲介の場合は、内覧時の印象が重要になるため、ある程度の整理や清掃を行ったほうが売れやすい傾向があります。
売却方法によって対応を変えることがポイントです。
特殊清掃は必須か
特殊清掃は「必ずやらなければならない」というわけではなく、状況に応じて適切に判断する必要があります。
不動産買取業者に売却する場合、現状のままでも対応してもらえるケースもありますが、においや汚れが強く残っている場合は内覧時の印象が大きく悪くなるため、仲介で売却する場合には特殊清掃を検討するのがおすすめです。
売却方法や物件の状態に応じて、必要かどうかを判断することが大切です。
特殊清掃についてのご相談については、成仏不動産の特殊清掃「SOS」へお気軽にお問い合わせください。
解体して更地にするメリット・デメリット
解体して更地にすることで、建物の状態や心理的瑕疵の影響を受けにくくなり、土地として売りやすくなる可能性があります。
買主にとっても活用の範囲が広がるため、需要が広がりやすくなる点がメリットです。
一方で、解体費用がかかるうえ、建物がなくなることで固定資産税の軽減措置が外れ、税負担が増える可能性があります。また、更地にしても必ず高く売れるとは限らない点にも注意が必要です。
メリット・デメリットを踏まえ、費用対効果を考えたうえで判断することが重要です。
事故物件の空き家を売却するまでの流れ
事故物件の空き家を売却するには、いくつかのステップを順に進める必要があります。
ここでは、売却までの基本的な流れをわかりやすく解説します。
相続登記を行う（2024年より義務化）
相続した空き家を売却するには、まず相続登記を行い、名義を被相続人から相続人へ変更する必要があります。
相続登記については、2024年からは義務化されており、自らの所有権を取得したことを知った3年以内に、管轄区域の法務局へ申請しなければなりません。
正当な理由なく放置すると、過料が科される可能性があります。
名義変更が済んでいないと売却手続きを進められないため、早めに対応しておくことが重要です。特に相続人が複数いる場合は事前に話し合いを行い、手続きをスムーズに進めましょう。
査定を依頼する
次に、不動産会社へ査定を依頼し、物件の売却価格の目安を把握します。
事故物件の場合は、一般的な物件とは評価基準が異なるため、対応実績のある会社に依頼することが重要です。
また、1社だけでなく複数社に査定を依頼することで、価格や対応の違いを比較でき、より納得のいく売却につながりやすくなります。
仲介か買取かを選ぶ
売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つがあります。
仲介は高く売れる可能性がある一方で、売却までに時間がかかる傾向があります。対して買取は、価格はやや下がるものの、現状のままでも短期間で売却しやすいのが特徴です。
物件の状態や、「早く売りたいか・できるだけ高く売りたいか」などの優先順位に応じて、適した方法を選びましょう。
売買契約・引き渡し
条件に合う買主が見つかったら、売買契約を締結し、その後引き渡しへと進みます。契約時には、価格や引き渡し時期、物件の状態などを明確に取り決めます。
また、事故物件の場合は、過去の出来事についての告知義務があるため、内容を正確に伝えることが重要です。トラブルを防ぐためにも、不明点は事前に不動産会社へ確認しながら進めましょう。
関連記事：事故物件の告知義務はどこまで必要？3年ルールと違反時の法的リスクを解説
空き家売却で損をしないための注意点
空き家の売却は、進め方を誤ると本来より安く手放してしまったり、後からトラブルに発展したりする可能性があります。特に事故物件の場合は、通常の不動産売却よりも慎重に扱うべきポイントが多いため、注意が必要です。
ここでは、空き家をスムーズに売却するために押さえておきたい注意点を解説します。
相続開始から3年以内の特例を確認する
相続した空き家を売却する場合、「相続開始から3年以内」であれば、譲渡所得の特例が適用され、税負担を軽減できる可能性があります。
代表的なものに、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。
この特例には適用条件や期限があるため、知らずに売却すると本来受けられるはずの節税メリットを逃してしまう可能性があります。売却前に必ず内容を確認し、適用できるかをチェックしておきましょう。
相続人全員の同意を得る
相続した空き家を売却するには、相続人全員の同意が必要です。
共有名義のままでは、一人でも反対すると売却を進めることはできません。
そのため、事前に売却の方針や価格、分配方法についてしっかり話し合い、全員が納得したうえで進めることが重要です。
後でトラブルにならないよう、合意内容を書面に残しておくと安心です。
抵当権の有無を確認する
売却前には、物件に抵当権が設定されていないかを必ず確認しましょう。
抵当権とは、住宅ローンなどの担保として金融機関が設定する権利で、残債がある場合はそのままでは売却できません。抵当権が残っている場合は、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
事前に登記簿謄本(不動産の権利関係が記載された書類）を確認し、状況を把握しておくことで、スムーズに売却を進めることができます。
事故物件の告知義務を正しく理解する
先述したように、事故物件を売却する際は、過去の出来事について買主に伝える「告知義務」があります。これを怠ると契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償に発展する可能性があります。
告知義務は一般的に、自殺や他殺、孤独死などの事案が対象とされますが、どこまで告知が必要かはケースによって判断が分かれることもあります。
不安な場合は、不動産会社や専門家に相談し、適切に対応することが重要です。
早く手放したい場合は専門業者への相談が近道
空き家の事故物件を「できるだけ早く手放したい」「手間や費用をかけたくない」という場合は、専門業者への相談が有効です。
事故物件の取り扱いに慣れた業者であれば、現状のままでも対応できるケースが多く、スムーズな売却が期待できます。
成仏不動産は、事故物件や訳あり物件の買取に特化しており、残置物がある状態や特殊清掃が必要なケースでも相談可能です。
仲介のように買主を探す必要がないため、短期間での現金化にも対応しています。
「売れるか不安」「どう進めればいいか分からない」とお悩みの方は、今すぐ成仏不動産へご相談ください。
まとめ｜事故物件の空き家は早めに判断しよう
事故物件や訳あり物件の空き家は、放置するほど税負担や劣化、トラブルのリスクが大きくなります。また、時間が経つほど売却条件も不利になりやすいため、早めの判断が大切です。
売却方法や進め方によっては、片付けや解体をせずに手放すことも可能です。状況に合った方法を選び、無理のない形で早期に対応しましょう。
この記事の監修
マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。
<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
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