住んでいない家の固定資産税は最大6倍｜プロが勧めるリスク対策
住んでいない家でも固定資産税はかかり続けますが、条件によっては固定資産税の税額が最大6倍になることがあります。
これは、空き家の管理状態によって「住宅用地の特例」が外れるためです。
「できるだけ固定資産税の負担を軽減したい」というのが、多くの方の思いではないでしょうか。
今回は、固定資産税が6倍になる条件やタイミング、回避するための対策をわかりやすく解説します。
はじめに｜住宅用地の特例について
固定資産税には、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」と呼ばれる軽減措置があります。これは、住宅が建っている土地の税負担を抑える制度で、一定の面積までは固定資産税が大幅に軽減されます。
しかし、建物の管理状態が悪化し空き家として問題があると判断されると、この特例が適用されなくなることがあります。
特例が適用されなくなると、本来よりも大きな税負担が発生し、固定資産税が最大6倍になる可能性があるため、制度の仕組みを理解しておくことが重要です。
なお、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」は、ただ家が建っていれば必ず適用されるわけではありません。
適用を受け続けるには、以下のとおりいくつかの条件を満たしている必要があります。
- 住宅が建っている土地であること
- 適切に管理されていること
つまり、建物が著しく老朽化していたり、放置されて倒壊の恐れがある状態になると、「特定空き家」や「管理不全空き家」と判断され、特例が外れる可能性があります。
逆に、以下の条件を満たしていれば、基本的に特例が適用されます。
- 建物を解体せずに維持している
- 定期的に清掃や修繕を行い、管理状態を保っている
- 周囲に悪影響を与えない状態を維持している
「自分や親が所有している空き家が、特例の対象になるのかどうかわからない」という方は、訳あり物件を専門に扱っている「成仏不動産」へお気軽にご相談ください。
固定資産税が6倍になる条件
固定資産税が最大6倍になるのは、住宅用地の特例が適用されなくなった場合です。特に空き家の管理状態や解体の有無によっては、税負担が大きく増える可能性があります。
ここでは、固定資産税が6倍になる具体的な条件を解説します。
1.固定資産税が6倍になる空き家の条件
固定資産税が最大6倍になるのは、「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が外れた「特定空き家」または「管理不全空き家」です。
それぞれ、以下の条件にあてはまる空き家が対象です。
| 特定空き家 | ① そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態 ② そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態 ③ 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態 ④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態 |
| 管理不全空き家 | そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認められる空家等 |
出典：空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について｜国土交通省
※上記の表内「特定空き家」のうち、①と②については、重大な事故等の可能性があるため、すでに危険な状態にある空き家だけでなく、やがて危険な状態になることが予見される空き家も含めて対象と判断されます。
これらに当てはまると、住宅用地としての扱いを受けられなくなり、税額が大幅に増える可能性があります。
とはいえ、上記の条件にあてはまったからといって即座に制度の対象外になるわけでなく、実際には以下のような段階を経て対象外と判断されます。
放置されている空き家は、安全性や管理状況を確認するため、自治体の担当課が調査を実施します。
次に、保安上や衛生上の問題があると判断された場合は、状況改善に向けた助言・指導が行われます。
それでも改善が見られない場合は、「特定空き家」または「管理不全空き家」として勧告を受け、住宅用地特例の対象外となります。
たとえ空き家でも、適切に管理されていれば特例が維持される可能性があるため、放置しないことが大切です。
関連記事：事故物件の定義とは？告知義務や知っておきたいガイドライン、売却時の注意点などを解説
2.税金が発生するタイミング
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税されます。これは「賦課期日」と呼ばれ、この時点の土地や建物の状態によって、その年の税額が決まります。
そのため、1月1日以降に解体や改善を行う予定があったとしても、その年の固定資産税には基本的に反映されません。
特例の適用有無も1月1日時点の状況で判断されるため、この時点の空き家の状態や状況には注意が必要です。
3.実際に支払う税金の税率
空き家の状態を鑑みて、自治体が危険と判断して「勧告」が出た時点で、固定資産税の軽減対象から外れます。
固定資産税の税率は、原則として1.4％（標準税率）です。これは特例の有無にかかわらず一律ですが、実際の税額は「課税標準額」によって大きく変わります。
住宅用地の特例が適用されている場合は、課税標準が最大で1/6まで軽減されるため、税額が大幅に抑えられます。
一方で、この特例が外れると軽減対象でなくなり、本来の課税標準に戻るため、結果として固定資産税が最大で約6倍になる仕組みです。
つまり、税率自体は変わらなくても、特例の有無によって実際の負担額が大きく変わるのがポイントです。
固定資産税6倍を避けるための対策
固定資産税は、空き家の状態によって負担が大きくなります。ただし、ポイントを押さえて対策すれば、税負担の急増を防いだり、負担を軽減できたりする可能性があります。
ここでは、固定資産税の負担を抑えるために実践したい5つの具体的な対策を解説します。
- 適切な管理を実施する
- 自治体に相談する
- 不動産会社に管理を依頼する
- 売却を検討する
- 土地活用を工夫する
1.適切な管理を実施する
空き家を放置して状態が悪化すると特例の対象から外れる可能性があるため、定期的な清掃や換気、庭木の手入れ、建物の簡易的な修繕などを行い、倒壊や衛生面の問題がない状態を保つ必要があります。
外観や周辺環境に悪影響を与えないようにすることで、「特定空き家」などに指定されるリスクを抑えられるだけでなく、近隣トラブルの予防にもつながります。
2.自治体に相談する
空き家の管理や扱いに不安がある場合は、早めに自治体へ相談するのも有効です。自治体によっては、空き家の適正管理に関するアドバイスや、改善に向けた指導を受けられることがあります。
また、補助金や支援制度が用意されているケースもあり、修繕や解体の費用負担を軽減できる可能性もあります。状況に応じた対応を知るためにも、自己判断で放置せず、まずは相談してみましょう。
3.不動産会社に管理を依頼する
遠方に住んでいる場合や、自分で管理するのが難しい場合は、不動産会社に管理を依頼するのも選択肢の一つです。
定期的な巡回や清掃、簡易的な点検などを代行してもらえるため、空き家の状態を良好に保ちやすくなります。
適切な管理が継続されれば、「特定空き家」などに指定されるリスクを抑えられ、住宅用地の特例の維持にもつながります。
放置によるトラブルや税負担の増加を防ぐためにも、状況に応じて専門業者の活用を検討しましょう。
4.売却を検討する
今後も利用予定がない空き家であれば、売却を検討するのも有効な対策です。
不動産を所有し続ける限り、固定資産税や管理の手間が発生し続けるため、早めに手放すことで負担を解消できる可能性があります。
特に、管理が難しい状態や老朽化が進んでいる場合は、放置するほど条件が悪くなりやすいため注意が必要です。
仲介だけでなく買取も含めて検討することで、状況に合った売却方法を見つけやすくなります。
関連記事：訳あり物件でも売却できる？売却するためのポイントを解説
5.土地活用を工夫する
空き家をすぐに売却しない場合は、土地活用を工夫することで税負担を抑える方法もあります。
たとえば、住宅としての利用を継続したり、賃貸物件として活用したりすることで、特例を維持できる可能性があります。
また、駐車場や資材置き場として活用する方法もありますが、利用方法によっては特例の対象外になることもあるため、自治体や専門の不動産会社への早めの相談が重要です。
成仏不動産では、空き家の活用法や相続のご相談を承っています。
ご相談やお見積もりは無料ですので、いつでもお気軽にご相談ください。
まとめ｜空き家問題は早めの対策がポイント
空き家は放置すると、固定資産税の増加や管理負担、トラブルのリスクが高まる可能性があります。
特に「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が外れると、税額が大きく上がる可能性があるため注意が必要です。
一方で、適切な管理や活用、売却など、リスクを回避するための選択肢もあります。
空き家を所有している場合は、状況を放置せず、早めに対応するのがおすすめです。
この記事の監修
マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。
<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
・BizSPA!「自殺、孤独死…『事故物件サイト』の若手社員が語るリアル」
・テレ東プラス「事故物件メリットとは？賃貸や投資で積極活用する人が増加する背景」
・おなじみ「今、『事故物件』が売れているらしい。その理由を『成仏不動産』に聞いてみた」