田舎の実家をどうする？不動産の処分方法と注意点

「田舎の実家を相続するべきか」

「実家を相続したけど、どう扱えばいいかわからない」

「相続した実家を活用したい」

このような悩みを持つ方は少なくありません。

特に空き家のまま放置してしまっている場合は、維持費や管理の負担が続くだけでなく、思わぬ近隣トラブルが生じたり、状態によっては特例を活用できず、固定資産税の負担が大きくなる可能性があります。

今回は、田舎の実家の具体的な活用法と注意点について、わかりやすく解説します。

これから実家を相続する可能性がある方、すでに相続して途方に暮れている方は、本記事を参考にご自分に合った活用法を見つけてください。

田舎の実家の7つの選択

田舎の実家を活用するのか、それとも手放すか。選択肢はいくつかありますが、それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、最適な方法を選択することが大切です。

はじめに、代表的な7つの選択肢を紹介します。

1.売却する

田舎の実家を活用する予定がない場合、売却は負担を整理しやすい選択肢の一つです。

固定資産税や管理の手間から解放され、現金化できるため、相続人間での分配もしやすくなります。

一方で、地方の物件は需要が限られるため、売却までに時間がかかったり、希望価格で売れなかったりするケースもあります。状況に応じて価格設定や売却方法を工夫することが大切です。

メリット	デメリット
・固定資産税や管理費の負担が軽減する ・まとまった額の現金化がしやすい ・空き家リスクを回避できる	・物件の条件・状態によっては売却に時間がかかる場合がある ・希望価格で売れない場合がある ・売却方法や利益状況により、仲介手数料や税金などの費用が発生する場合がある

関連記事：訳あり物件を売却する方法｜失敗しないための5つのポイント

2.賃貸として活用する

田舎の実家を賃貸として活用すれば、家賃収入を得ながら維持費の一部をまかなえる可能性があります。売却せずに資産として残したい場合や、将来的に自分や家族が使う可能性がある場合に適した方法です。

ただし、地方では入居者が見つかりにくい傾向があり、空室が続くリスクがあります。また、修繕費や管理の手間もかかるため、安定した運用には事前の準備が重要です。

メリット	デメリット
・家賃収入が得られる ・資産として保有し続けられる ・将来的に再利用できる可能性がある	・入居者が見つかりにくい傾向がある ・修繕費や管理コストがかかる可能性がある ・空室リスクがある

3.セカンドハウスとして活用する

田舎の実家をセカンドハウスとして活用すれば、定期的に利用しながら維持することもできます。週末や長期休暇の滞在先として使えるほか、将来的な移住先として確保しておくことも可能です。

ただし、利用頻度が低い場合でも固定資産税や維持管理の負担は続くため、「使う頻度にコストが見合っているか」を考える必要がありますす。移動の手間や管理の手間も含めて判断しましょう。

メリット	デメリット
・自由に利用できる拠点として使える ・将来的な移住先として確保できる ・思い出のある家を残せる	・維持費や税金の負担が続く ・利用頻度が低いとコストが無駄になりやすい ・管理や移動の手間がかかる

4.自分たちで住む

田舎の実家に自分たちで住むという選択は、物件を有効活用しながら生活拠点としても活かせる方法です。家賃がかからないため、住居費を抑えられる点も大きなメリットです。

一方で、仕事や生活環境の変化に対応できるかが重要なポイントになります。交通の利便性や周辺環境によっては、生活の不便さを感じることもあるため、十分な検討が必要です。

メリット	デメリット
・住居費を抑えられる ・空き家を有効活用できる ・思い出のある家に住み続けられる	・生活環境が合わない可能性がある ・仕事や通勤に制約が出る場合がある ・リフォームや修繕が必要になることがある

5.更地にして土地活用する

建物を解体して更地にすることで、土地としての活用の幅が広がります。駐車場や資材置き場、貸地などに転用しやすくなり、老朽化した建物の管理リスクもなくなります。

ただし、解体費用がかかるうえ、建物がなくなることで「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が上がる可能性があります。活用方法によっては収益化できる一方、事前に費用対効果を見極める必要があります。

メリット	デメリット
・土地として活用しやすくなる ・老朽化した建物のリスクを解消できる ・管理の手間が軽減される	・解体費用がかかる ・固定資産税が上がる可能性がある ・活用方法によっては収益化が難しい

6.空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家のマッチング制度で、移住希望者などに物件情報を公開できる仕組みです。地域や物件条件によっては、通常の売却では届きにくい移住希望者などへ情報発信できる場合があります。

ただし、登録には一定の条件があり、物件の状態によっては修繕が必要です。また、必ずしもすぐに成約するとは限らないため、実際の運用までに時間がかかる可能性もあります。

メリット	デメリット
・移住希望者などにアプローチできる場合がある ・自治体のサポートを受けられる場合がある ・売却・賃貸の両方の可能性がある	・登録や利用に条件がある ・修繕が必要になる場合がある ・成約まで時間がかかる可能性がある

7.寄付する

田舎の実家を、自治体や法人、個人などに寄付する選択肢もあります。条件が合えば、売却せずに名義を引き継いでもらえる可能性があり、売却が難しい場合の選択肢の一つとして検討される方法です。

ただし、寄付は誰でも受け入れてもらえるわけではなく、立地や建物の状態、活用見込みなどによって条件が設けられているのが一般的です。受け入れ先が見つからないケースもあるため、事前の確認が必要です。

メリット	デメリット
・売却が難しい物件でも手放せる可能性がある ・管理や税負担から解放される ・地域貢献につながる場合がある	・受け入れ条件が厳しい場合がある ・引き取り先が見つからない場合がある ・登記費用などの諸費用がかかる場合がある

田舎の実家をどうするべきかがわかる【簡単判断チャート】

田舎の実家をどうするか迷ったときは、複雑に考えるよりも「使う予定があるか」「維持できるか」という2つの軸で整理すると判断しやすくなります。

以下の簡単な判断チャートをもとに、自分に合った選択肢を確認してみましょう。

まずは「将来的に使う予定があるかどうか」を基準に大きく分け、その後に「維持コスト」や「資産価値」をもとに具体的な方向性を決めていきましょう。

段階的に判断することで、「なんとなく残す」「とりあえず放置する」といった失敗を防ぐことができます。

迷った場合は、まずこのチャートで方向性を整理するのがおすすめです。

田舎の実家を手放す場合の注意点

田舎の実家を手放す際は、手続きや法的なポイントを押さえておかないと、後からトラブルや余計な負担につながる可能性があります。スムーズに進めるためにも、事前に注意点を確認しておくことが重要です。

ここでは、手放す際に特に注意したいポイントを解説します。

相続登記は早く行うこと

田舎の実家を手放す場合、まず必要になるのが相続登記です。

名義が被相続人のままでは、売却や処分の手続きを進めることができません。

2024年からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく放置すると過料が科される可能性があります。手続きを後回しにすると、相続人が増えて権利関係が複雑になるなど、将来的な負担も大きくなる可能性があります。

スムーズに手放すためにも、相続が発生した段階で早めに登記を済ませておくことが重要です。

相続人全員の合意を得ること

相続した実家が共有名義になっている場合、売却や処分を行うには相続人全員の同意が必要です。たとえ一部の相続人が賛成していても、1人でも反対すると手続きを進めることはできません。

そのため、売却するかどうかだけでなく、価格や分配方法についても事前にしっかり話し合い、全員が納得したうえで進める必要があります。認識のズレがあると、後からトラブルに発展する可能性があるためです。

円滑に進めるためにも、合意内容を書面に残しておきましょう。

契約不適合責任に配慮すること

実家を売却する際は、「契約不適合責任」にも注意が必要です。

これは、引き渡した物件に契約内容と異なる不具合（雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など）があった場合、売主が責任を負うというものです。

特に空き家は、長期間使われていないことで不具合に気づきにくく、引き渡し後にトラブルになるケースも少なくありません。そのため、把握している不具合や過去の修繕履歴は、事前に正確に伝えることが大切です。

不安がある場合は、不動産会社に相談しながら、告知内容や契約条件を適切に整理しておきましょう。

売却益の税金を考慮すること

実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に応じて税金がかかります。思ったより手元に残るお金が少なくなるケースもあるため、事前に把握しておくことが大切です。

税額は、取得費や譲渡費用、所有期間などによって変わります。また、一定の条件を満たせば「3,000万円特別控除」などの特例が適用され、税負担を軽減できる場合もあります。

売却後に慌てないためにも、税金の目安や特例の有無をあらかじめ確認しておき、必要に応じて税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

田舎の実家の相続に関するお悩みは、成仏不動産の無料相談をお気軽にご利用ください。

成仏不動産では、不動産や空き家、訳あり物件などの活用をトータル的にサポートしています。

まとめ｜「特定空き家」に指定される前に対応しよう

田舎の実家は、放置すると管理負担や税金の問題だけでなく、「特定空き家」に指定されるリスクも高まります。状態が悪化すると、行政からの指導や勧告を受け、結果的に大きな負担につながるかもしれません。

一方で、早めに判断すれば、売却や活用など自分に合った方法を選びやすくなり、余計なコストやトラブルを軽減できます。

大切なのは、「まだ大丈夫だろう」と先延ばしにしないことです。

将来の負担を減らすためにも、状況を整理し、早めに行動しましょう。

この記事の監修

宅地建物取引士・有馬まどか

マークスライフ株式会社 経営企画本部 部長
事故物件や再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱い、相続不動産や空き家に関する情報発信・相談支援に従事。
孤独死や自殺が発生した事故物件現場にも足を運び、特殊清掃や遺品整理、供養立ち合いも経験。
「相続」が「争族」とならないためのアドバイスにも携わる。
NHK「クローズアップ現代」をはじめ、テレビ・Webメディアへの出演・掲載実績多数。

<出演メディア>
・NHK「クローズアップ現代」
・BizSPA!「自殺、孤独死…『事故物件サイト』の若手社員が語るリアル」
・テレ東プラス「事故物件メリットとは？賃貸や投資で積極活用する人が増加する背景」
・おなじみ「今、『事故物件』が売れているらしい。その理由を『成仏不動産』に聞いてみた」